Dringender Handlungsbedarf beim Verkauf von Immobilienkrediten

Von Rechtsanwältin

Dr. Eva Feldmann

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Schwerpunkte: Fachanwalt Bau- und Architektenrecht, Miet und Pachtrecht, Werkvertragsrecht, Vertragsrecht, Zivilrecht.

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In jüngster Zeit werden zahlreiche Bauherren, die zur Finanzierung ihres Hauses einen Kredit aufgenommen haben, durch Berichte über den Verkauf dieser Kredite an amerikanische Finanzinvestoren stark beunruhigt. Die Angst ist sehr groß, plötzlich sein Haus durch eine Zwangsvollstreckung zu verlieren, obwohl der Kredit immer ordentlich bedient wurde.

Diese Gefahr hat nunmehr auch der Deutsche Bundestag erkannt und hier einen akuten Handlungsbedarf gesehen. Diskutiert wurde dieses Problem am 23.01.2008 mit Sachverständigen bei einer öffentlichen Anhörung des Finanzausschusses zum Regierungsentwurf des Risikobegrenzungsgesetzes.

Das Hauptproblem besteht in der Verwertung der Sicherheit durch die amerikanischen Finanzinvestoren. Bei der Inanspruchnahme eines Kredits sichern die Banken den Kredit stets durch die Eintragung einer Grundschuld auf dem Grundstück ab. Gleichzeit bestimmt ein Sicherungsvertrag, dass die Bank die Grundschuld nur in der Höhe des noch nicht abgezahlten Kredits in Anspruch nehmen darf. Dieser Sicherungsvertrag gilt aber nur zwischen den beiden Vertragsparteien, aber nicht für den Kreditkäufer.

Den Sachverständigen lag in der Anhörung zur Lösung dieses Problems ein zwischen Bundesfinanz- und Bundesjustizministerium abgestimmter Vorschlag zur Änderung des Kreditwesengesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuchs vor. Dieser Vorschlag sieht vor, dass Banken verpflichtet sind, ihren Kunden Kredite anzubieten, deren Forderungen nicht verkauft werden dürfen.

Damit würde auch verhindert, dass ein Kreditnehmer plötzlich einem neuen Gläubiger gegenüber steht.

Zusätzlich wird vorgeschlagen, den Darlehensgeber zu verpflichten, den Kreditnehmer drei Monate vor Auslaufen der vereinbarten Zinsbindung oder Fälligkeit der Rückzahlungsforderung über Änderungen im Vertragsverhältnis zu unterrichten. Außerdem sollen Kreditnehmer über einen neuen Gläubiger oder Vertragspartner informiert werden müssen. Dadurch besteht für den Kreditnehmer die Möglichkeit zu bestimmen, ob er mit dem neuen Vertragspartner eine längerfristige Vertragsbeziehung fortsetzen möchte.

Ein weiterer Vorschlag besteht darin, den Kündigungsschutz der Kreditnehmer bei Immobiliendarlehen zu erweitern.

Unabhängig davon, wie künftige Gesetzesänderungen aber aussehen, sollten Bauherren bereits heute vor der Unterzeichnung eines Kreditvertrages darauf achten, dass der Verkauf des Kredits an Dritte ausgeschlossen wird.