Die wichtigsten Probleme im Mietrecht

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Kündigung, Renovierung, Nebenkosten, Mieterhöhung und mehr - die häufigsten Probleme zwischen Mieter und Vermieter

Das Mietrecht regelt das Mietverhältnis vom Mietvertrag bis zur Kündigung und dem Auszug des Mieters. Der Vermieter überlässt „sein Eigentum“ an den Mieter. Dieser bezahlt die Miete und darf in den Räumen wohnen oder sein Geschäft betreiben.

Der Mieter wünscht sich eine ordentliche Wohnung, in der er sich wohl fühlt und für die er im Idealfall keine weiteren Kosten zu zahlen hat. Der Vermieter wünscht sich einen Mieter, der pünktlich zahlt, die Wohnung pfleglich behandelt und sonst wenig Probleme macht. Diese Wünsche lassen sich nicht immer vereinbaren.

Viele Probleme lassen sich außergerichtlich fair klären, was Zeit, Ärger und letztlich Geld spart. Aber auch eine gerichtliche Klärung kann unerlässlich sein. Wie und wann das der Fall ist und wie man das persönliche mietrechtliche Problem in den Griff bekommt, erfahren Sie auf 123recht.net.

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Der Anfang vom Ende - Kündigung und Räumungsklage

Mieter und Vermieter können beide unter bestimmten Voraussetzungen fristgerecht und fristlos kündigen.

Bei der fristgerechten oder ordentlichen Kündigung durch den Mieter (Auszug) sind Fristen und Form der Kündigung zu beachten.

Bei einem wichtigen Grund kann der Mieter auch fristlos kündigen, etwa wenn die Mietsache nicht vertragsgemäß genutzt werden kann oder der Wohnungszustand gesundheitsgefährdend ist. Beispiele sind die verspätete Übergabe der Wohnung, erhebliche Mietmängel (Ungezieferbefall, starker Lärm) oder auch Schimmel.

Vermieter müssen bei einer ordentlichen Kündigung ebenfalls besondere Fristen einhalten und ein berechtigtes Interesses an der Kündigung haben, also einen Kündigungsgrund. In Frage kommt hier ein vertragswidriger Gebrauch der Wohnung (z.B. wiederholte Lärmbelästigung durch den Mieter, unpünktliche Mietzahlungen / Mietrückstand, ungerechtfertigte Haustierhaltung) oder die Eigenbedarfskündigung.

Eine fristlose Kündigung durch den Vermieter kann auch möglich sein.

Beispiele:

  1. der Mieter ist mit der Mietzahlung für mehr als zwei Monate in Verzug
  2. der Mieter hat seine Sorgfaltspflichten in erheblichem Maße gefährdet (z.B. bauliche Veränderung der Mietsache, Übergang von privater zur gewerblicher Nutzung und umgekehrt.)
  3. die unbefugte Gebrauchsüberlassung oder Untervermietung an Dritte

Ist das Mietverhältnis durch den Vermieter gekündigt und zieht der Mieter nicht aus, kann der Vermieter den Mieter auf Räumung verklagen (Räumungsklage).

Wohnungsmängel und Mietminderung

Eine Wohnung soll nicht nur bezahlbar und gemütlich sein, sie soll auch einen einwandfreien Zustand haben. Häufig ist dies aber nicht der Fall: Fenster sind zugig, Wände feucht (Schimmel), die Heizung ist ausgefallen, der Aufzug geht nicht, der Mieter fühlt sich durch Lärm belästigt.

Grundsätzlich ist der Vermieter verpflichtet, Wohnungsmängel unverzüglich zu beseitigen. Damit der Vermieter überhaupt Gelegenheit hat, einen Schaden zu reparieren, muss der Mieter seinen Vermieter umgehend von aufgetretenen Mängeln in Kenntnis setzen. Die Mängelanzeige oder Mängelrüge hat bestimmte Anforderungen, die es zu beachten gilt.

Eine Wohnung ist nur dann die volle Miete wert, wenn sie sich in einem ordnungsgemäßen Zustand befindet. Hat sie Mängel, dann kann der Mieter die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung ist stark vom Einzelfall abhängig. Orientieren kann man sich aber an so genannten Minderungstabellen.

Achtung: Kosten für kleinere Reparaturen muss ein Mieter meist alleine übernehmen, wenn es die berühmte Kleinreparaturklausel im Mietvertrag gibt.

Nebenkostenabrechnung

Die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung gehört mit zu den Verpflichtungen des Vermieters, sofern der Mieter ihm eine monatliche Abschlagszahlung für die entstehenden Nebenkosten zahlt. Das Gesetz regelt hier nicht nur bestimmte Fristen, sondern auch die Art der Nebenkosten. Nach der Betriebskostenverordnung dürfen nicht alle, sondern nur bestimmte Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden.

Leider zeigt die Praxis, dass durchschnittlich jede zweite Betriebskostenabrechnung fehlerhaft ist. Nicht selten bleibt ein Fehler unerkannt, da die Abrechnung der Nebenkosten für den Mieter nicht immer leicht verständlich ist.

Nachmieter

Nur selten fällt das Ende der Kündigungsfrist und die Neuanmietung auf ein Datum. Enthält der Mietvertrag eine Nachmieterklausel, kann man in der Regel vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden.

Ohne eine solche Klausel besteht kein genereller Anspruch des Mieters, einen Nachmieter zu stellen. Es ist ein weit verbreiteter Irrglaube, dass der Mieter nur drei Nachmieter stellen muss, um aus einem Mietvertrag entlassen zu werden.

Gegebenenfalls kann der der Mieter aber trotzdem ein berechtigtes Interesse an der vorzeitigen Vertragsbeendigung haben. Hier sind sehr enge Grenzen gesetzt.

Renovierung und Schönheitsreparatur

In den meisten Mietverträgen ist eine Klausel enthalten, wonach der Mieter die Wohnung nach Auszug renovieren oder auch während der Mietzeit Schönheitsreparaturen durchführen muss.

Unter Schönheitsreparaturen fällt alles, was sich während der Wohnzeit abgenutzt hat und mit einfachen Mitteln wieder in Schuss bringen lässt – z. B Wände tapezieren und streichen, Löcher zuspachteln oder Heizungen sowie Türen und Fenster von innen streichen. Was eine vertragsgemäße Abnutzung ist und was darüber hinausgeht, ist insbesondere bei Parkett immer wieder Streitthema.

Doch Vorsicht: Nicht alle Klauseln zur Renovierungspflicht sind wirksam. Unwirksame Klauseln führen dazu, dass gar keine Schönheitsreparatur vom Mieter auszuführen ist. Klauseln mit starren Fristen, die Renovierungsarbeiten in festen Zeitabständen vorschreiben, oder Farbwahlklauseln sind meist ungültig.

Mieterhöhung

Im Laufe des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Miete erhöhen, um sie an eine allgemeine Preissteigerung anzupassen. Hierbei sind so genannte „Kappungsgrenzen“ zu beachten (z.B. max. 20% innerhalb von 3 Jahren). Ein weiterer Grund für die Erhöhung der Miete können Modernisierungsmaßnahmen sein. Das sind bauliche Veränderungen, die den Wohnwert erhöhen (Schallschutzmaßnahmen, neue Sanitäreinrichtungen) oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen (z.B. Wärmedämmung).

Bei jeder Mieterhöhung muss der Vermieter gewisse Formalien einhalten, z.B. Form, Frist und eine Begründung. Dabei kann er sich auf einen Mietspiegel berufen, auf ein Sachverständigengutachten oder auf drei Vergleichswohnungen.

Bei einem Index- oder Staffelmietvertrag sind jährliche Steigerungsraten von vornherein festgelegt. Auch bei einem Zeitmietvertrag mit einer Festmiete ist die Anpassung an eine Vergleichsmiete ausgeschlossen.

Der Mieter hat bei Mieterhöhung ein Sonderkündigungsrecht.

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Leserkommentare
von leserin51 am 10.06.2015 19:31:09# 1
Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume

Ist die Klausel mit der Formulierung gültig? Weil da steht ganz viel ...und....und oder...
Da steht:
§9
1.Die Kleinreparaturen umfassen das beheben kleiner Schädenan den Teilen der Mietsache, die dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
2. Die Kosten für die Beseitigung von Bagatellschäden gehen unabhängig von seinem Verschulden immer zu Lasten des Mieters. Dazu gehören Installationsgegenstände für Strom, Gas und Wasser, Heiz- und Kocheinrichtungen, Fenster-und Rollläden, Markisen, Jalosieen + Einrichtungsgegenstände, Türverschlüsse sowie Verschlussvorrichtungen und Fensterläden. Die Verpflichtung zur Kostenübernahme durch den Mieter bsteht bis zu 75,- Euro je Einzelreparatur und für eine jährliche Gesamtsumme von 200,- Euro aller Einzelreparaturen oder bis zu 8% der Jahresnettokaltmiete. -----
Ist diese Art der Formulierung gültig? Hat diese Klausel ihre Gültigkeit? Nach einem §9... von was steht da nicht.
    
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