Die fristlose Kündigung des Vermieters

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Probleme bei Form, Frist und Abmahnung

Die fristlose Kündigung im Mietrecht erlangt immer größere Bedeutung. In den meisten Fällen geht es um

• vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache (z.B. unerlaubte Untervermietung an Feriengäste)
• Zahlungsverzug mit der Miete oder mit Nachzahlungen für Nebenkosten
• Schwerwiegende Vertragsverletzung.(z.B. Straftat im Zusammenhang mit der Mietsache, Beleidigung des Vermieters oder von Mitbewohnern)

Soll eine solche Kündigung ausgesprochen werden, sind zunächst mal Formerfordernisse zu beachten:

• die Kündigung bedarf der Schriftform.
• Wird sie von einem Bevollmächtigten oder einer Hausverwaltung ausgesprochen, sollte stets eine Originalvollmacht mit angefügt sein.
• Die Kündigung sollte nachweislich zugestellt worden sein. Am besten ist ein Bote, der Einwurf in den Briefkasten oder eine durch Zeugen belegbare Zustellung per Einschreiben Rückschein. (Stichwort: Was war im Couvert?)

Vermieter muss zeitnah und ohne schuldhaftes Zögern fristlos kündigen

Als nächstes muss die Frist beachtet werden. Sobald der Vermieter Kenntnis von dem Kündigungsgrund hat, sollte er zeitnah reagieren. Bisweilen wurde vertreten, dass die 14 Tagesfrist des § 626 II BGB gelten soll.

Diese Regelung ist für die fristlose Kündigung bei Dienstleistungsverhältnissen gedacht. Mittlerweile hat sich jedoch die Auffassung durchgesetzt, dass dies nicht ohne Weiteres auf das Mietrecht übertragen werden kann. Erforderlich ist, dass der Vermieter zeitnah, also ohne schuldhaftes Zögern, fristlos kündigt, mithin können hier bis zu vier Wochen vergehen.

Diese Frage ist von besonderer Bedeutung, da fristlos gekündigte Mieter oft die Kündigung wegen mangelnder Bevollmächtigung zurückweisen. Wurde hier tatsächlich ein Fehler gemacht, gilt die Kündigung als nicht existent und muss nachgeholt werden. Geht durch die Zurückweisung zusätzliche Zeit verloren, kann das fristlose Kündigungsrecht verwirkt sein. Findige Mietrechtsanwälte haben es so schon oft fertig gebracht, fristlose Kündigungen zu kippen. Der Form der Kündigung kommt also besondere Bedeutung zu.

Der Gesetzgeber hat prinzipiell geregelt, dass der fristlosen Kündigung eine Abmahnung vorauszugehen hat. Auch in der Rechtsprechung hat sich dieses Grundprinzip ausgeweitet.

Bei der Abmahnung selbst sind Fehler zu meiden

• im Gegensatz zur Kündigung muss die Abmahnung zwar nicht schriftlich ausgesprochen werden. Bei mündlichen Abmahnungen stellt sich jedoch häufig das Problem, dass diese im Zweifel nicht nachweisbar ist. Insofern gilt das zur Form der schriftlichen Kündigung ausgeführte.
• Die Abmahnung sollte in jedem Fall den Hinweis enthalten, dass beabsichtigt ist, nach erfolglosem Fristablauf oder erfolgloser Mahnung die Kündigung auszusprechen. Der Empfänger der Abmahnung muss in jedem Fall deutlich erkennen können, dass es sich um eine Abmahnung handelt, deren Nichtbefolgung entsprechende mietrechtliche Folgen nach sich ziehen kann.

Über die Entbehrlichkeit einer Abmahnung bei der fristlosen Kündigung streitet die Rechtsprechung ebenfalls. So soll in Fällen des Zahlungsverzuges mit der Miete oder mit Nebenkostennachzahlungen eine Abmahnung entbehrlich sein, sofern der Mieter die Nichtzahlung zu vertreten hat. Hat jedoch beispielsweise die Bank oder das Sozialamt einen Fehler gemacht, dürfte die fristlose Kündigung ohne Abmahnung keinen Bestand haben. Auch soll eine Abmahnung entbehrlich sein, wenn der Mieter einen schwer wiegenden Schaden an der Mietsache nicht rechtzeitig anzeigt und so dieser nicht alsbald beseitigt werden konnte. Aber auch schon hier streitet sich die Rechtsprechung. Beispielsweise soll die Nichtanzeige eines Wasserschadens nicht zur fristlosen Kündigung berechtigen, eines kleineren Zimmerbrandes schon.

Summa summarum lässt sich über die Entbehrlichkeit der Abmahnung beim fristlosen Kündigungsverfahren eine zweistufige Interessensabwägung feststellen: Zum einen muss die Pflichtverletzung so schwerwiegend sein, dass sich eine Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung ergibt. Zum anderen muss eine umfangreiche Interessenabwägung zwischen Mieter und Vermieter zu dem Ergebnis kommen, dass hier auf eine Abmahnung verzichtet werden konnte (LG Fulda WuM 2007, 220).

Der geneigte Leser wird jedoch wenig Lust verspüren, sich auf diesen Theorienstreit ein zu lassen und will möglichst seine effektive Lösung finden:

Tipp: Fristloser Kündigung sollte Abmahnung vorausgehen

Der Vermieter sollte beim Ausspruch einer fristlosen Kündigung von vornherein darauf achten, dass dieser eine Abmahnung voraus geht. In der Abmahnung sollte klar und nachvollziehbar geschildert sein, welches Fehlverhalten vorgeworfen wird. Bei Zahlungsverzug ist also eine entsprechende Tabelle oder ein Kontoauszug beizufügen, bei anderweitigen Vertragsverletzungen eine genaue Schilderung des Sachverhalts. Formulierungen wie "Sie zahlen Ihre Miete unpünktlich", "Sie sind zu laut", "Nachbarn haben sich über sie beschwert" reichen also nicht aus. Wenn der Vermieter nicht selbst kündigt, muss er den Bevollmächtigten seine Vollmacht bestätigen. Die Kündigung selbst sollte so schnell wie möglich nach Kenntnis von dem Kündigungsgrund auf den Weg gebracht werden. Auf den Nachweis der Zustellung ist zu achten. Solchermaßen gerüstet lassen sich zahlreiche juristische Fallstricke umgehen. Wir beraten Sie gerne.