Die erfolgreiche Anfechtung der WEG Jahresabrechnung

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8 typische Fehler der Jahresabrechnung für eine Eigentumswohnung

Was für den Mieter die Nebenkostenabrechnung ist, ist für den Eigentümer einer Eigentumswohnung die jährliche Jahresabrechnung. Während der Mieter jedoch seine Einwendungen binnen einer Frist von einem Jahr und ohne besondere Frist geltend machen kann, ist der Eigentümer darauf angewiesen, seine Bedenken gegen eine von der Hausverwaltung vorgelegte Jahresabrechnung kurzfristig vorzubringen. Mehr noch, er muss – binnen einer Frist von einem Monat nach der Beschlussfassung – über das zuständige Amtsgericht eine Beschlussanfechtungsklage einreichen. Ein einfacher Widerspruch, auch gegenüber der Verwaltung, genügt grundsätzlich nicht.

Aber wann kann eine solche Anfechtung erfolgreich sein? Wann ist eine Jahresabrechnung fehlerhaft?

Hier einige der häufigsten Fehler:

1. Die Jahresabrechnung als Einnahmen- und Ausgabenübersicht

   Die Jahresabrechnung soll den Eigentümern vermitteln, wie sich die Finanzen der Gemeinschaft entwickelt haben. In die Jahresabrechnung sind daher die Einnahmen und die Ausgaben des vorangegangenen Kalenderjahrs aufzunehmen. Forderungen o.ä. kommen nicht in die Jahresabrechnung. Auch Rechnungen, die an sich in das Kalenderjahr gehören, tatsächlich jedoch noch nicht ausgeglichen wurden, sind nicht aufzunehmen.

2. Sind die Kontostände angegeben?

   Zu einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung gehört die Angabe der Kontostände. Auch hier gilt, dass die tatsächlichen Kontostände zu Beginn und zum Ende der Abrechnungsperiode anzugeben sind. Nicht maßgeblich sind die internen buchhalterischen Kontostände der Hausverwaltung, vielmehr ist der Kontostand, wie er dem Girokonto zu entnehmen ist, den Eigentümern mitzuteilen und in die Abrechnung mit aufzunehmen.

3.  Ist die Abrechnung rechnerisch richtig?

   Nicht selten wird ein Jahresabrechnung von den Gerichten bereits deshalb aufgehoben, da diese bereits rechnerisch fehlerhaft ist. Dabei ist es eigentlich recht einfach. Die Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft (siehe Ziffer 1) führen zu einem Gesamtergebnis der Gemeinschaft. Diese hat entweder Einnahmen oder Verluste erwirtschaftet. Sicher ist jedoch, dass das Ergebnis der Jahresabrechnung sich exakt auch in den Kontoständen wiederfinden muss. Endet die Jahresabrechnung demnach mit einem Minus, so muss genau dieses Minus auch einem reduzierten Kontostand entsprechen.

   Fehlt es hieran, ist die Abrechnung in sich unschlüssig und grundsätzlich vom Gericht aufzuheben.

4. Ist ein Verteilungsschlüssel angegeben?

   Selbstverständlich gehört es zu einer ordnungsgemäßen Jahresabrechnung, dass dort angegeben wird, wie die Kosten im Einzelnen auf die Eigentümer verteilt werden. Der so genannte Verteilungsschlüssel muss aus der Jahresabrechnung selbst für den einzelnen Eigentümer ersehen werden können.

5. Ist der richtige Verteilungsschlüssel verwendet worden?

   Gemäß § 16 III WEG sollen die Kosten für die Verteilung der Kosten der Gemeinschaft grundsätzlich nach den Miteigentumsanteilen verteilt werden. Allerdings sind vielfältige Abweichungen denkbar. Maßgebend für die konkrete Kostenverteilung sind hierbei die Teilungserklärung der Gemeinschaft sowie etwaige Beschlüsse der Eigentümer. Weicht der verwendete Kostenverteilungsschlüssel von der bestehenden Beschlusslage ab, so ist die Abrechnung der betroffenen Position unwirksam und auf Antrag hin aufzuheben und abzuändern.

6. Ist die Heizkostenverordnung eingehalten?

   Die Hausverwaltung ist bei der Wahl des Kostenverteilungsschlüssels an die gesetzlichen Bestimmungen gebunden. Grundsätzlich muss hierbei auch eine Wohnungseigentümergemeinschaft die Vorgaben der Heizkostenverordnung einhalten. Diese schreibt vor, dass im Bereich der Heizkosten der konkrete Verbrauch zu ermitteln ist. Die Heizkosten sind sodann in der Regel zu 70 % nach Verbrauch und zu 30 % nach Grundfläche zu verteilen. Eine Verteilung der Heizkosten ausschließlich nach Fläche oder Miteigentumsanteilen widerspricht daher fast ausnahmslos ordnungsgemäßer Verwaltung.

7. Ist die Instandhaltungsrücklage ordnungsgemäß ausgewiesen?

   Der Bundesgerichtshof hat bereits im Jahr 2009 entschieden, dass die Instandhaltungsrücklage in der Jahresabrechnung eigens auszuweisen ist. Hierbei ist sicherzustellen, dass die Abrechnung der Rücklage nur die tatsächlichen Zahlungen der Eigentümer berücksichtigt und sich nicht ausschließlich auf die geplante Zuführungen des Wirtschaftsplanes beruft. Hierbei darf die Zuführung zur Rücklage grundsätzlich auch nicht als Ausgabenposition in der Jahresabrechnung aufgeführt werden.

8. War die Versammlung beschlussfähig?

   Eine Eigentümerversammlung ist grundsätzlich nur beschlussfähig, wenn mindestens die Hälfte aller Eigentümer anwesend oder durch Vollmacht vertreten ist. Die Teilungserklärung kann hierbei auch andere Mehrheiten vorsehen.

Es gibt viele weitere Formalien, die von der Versammlung eingehalten werden müssen. Dies betrifft z.B. den Zeitpunkt der Einladung zur Versammlung oder auch Ort und Zeit der Versammlung selbst. Auch finden sich häufig Einschränkungen hinsichtlich der Erteilung von Vollmachten.

Haben Sie Zweifel, ob Ihre Jahresabrechnung den gesetzlichen Anforderungen entspricht? Dann sollte Ihnen bewusst sein, dass die Jahresabrechnung verbindlich wird, wenn Sie binnen eines Monats nicht die notwendigen Maßnahmen ergreifen. Gerne steht Ihnen der Autor dieses Artikels für eine Vorabprüfung der Jahresabrechnung zur Verfügung.