Die einzelnen Betriebskostenarten in der Betriebskostenabrechnung – Teil 2: Wasser und Abwasser

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In der kleinen Reihe, in der die einzelnen Betriebskostenarten und deren Besonderheiten in der Betriebskostenabrechnung erklärt werden, soll es hier um die Umlage der Kosten für Wasser und Abwasser gehen, die in § 2 Nr. 2 und Nr. 3 BetrKV geregelt sind.

Im Mittelpunkt dieser Betriebskosten steht fast immer die Frage nach der Verpflichtung des Vermieters, diese Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen.

Frank Dubbratz
seit 2008 bei
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Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht
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Dabei ist festzuhalten, dass der Vermieter grundsätzlich nicht verpflichtet ist, über diese Kosten verbrauchsabhängig abzurechnen. Insbesondere besteht keine Verpflichtung des Vermieters verschiedene Personenzahlen in den einzelnen Wohnungen zu berücksichtigen.

Eine Verpflichtung zur verbrauchsabhängigen Abrechnung kann lediglich dann angenommen werden, wenn sämtliche Einheiten eines Objekts mit Verbrauchserfassungsgeräten ausgestattet sind (BGH, Urteil vom 12.03.2008, AZ: VIII ZR 188/07). Nur dann muss der Vermieter nach den erfassten Verbrauch abrechnen. Soweit nur eine einzige Einheit nicht über Verbrauchserfassungsgeräte verfügt, ist eine Abrechnung nach dem Verbrauch gerade nicht vorzunehmen.

Soweit die Abrechnung nach der Personenzahl erfolgt, stellt sich als nächste Frage, wie viel Besuch bei einzelnen Bewohner zu berücksichtigen ist.

Auch hierzu eine klare Antwort: Der Besuch, auch wenn er häufig vorkommt, wird bei der Erfassung der Personenzahl nicht berücksichtigt.

Streitig ist auch immer wieder die Erfassung von Gewerbeeinheiten. Hier dürfte das pauschale Inansatzbringen einer Person bei Gewerbeeinheiten unzulässig sein, da damit eine sachgerechte Lösung nicht in jedem Fall erzielt werden kann.

Beispiel:

In einem Gebäude sind 6 Wohnungen sowie eine Gewerbeeinheit vorhanden. Jede Wohnung wird von jeweils einer Person bewohnt. Bei der Gewerbeeinheit handelt es sich um einen Friseursalon.

Würde man jetzt schlicht nach den Personen umlegen und für die Gewerbeeinheit nur eine Person annehmen, würde dies bedeuten, dass jeder Mieter 1/7 der Wasser- und Abwasserkosten zu tragen hat. Dieses Ergebnis scheint bei einem Friseursalon, in dem regelmäßig ein nicht unerhebliche Wasserverbrauch anfällt, nicht sachgerecht. Sollte dies vorkommen, dürfte die Abrechnung fehlerhaft sein.

Ein weiteres Problem, welches häufig bei der Abrechnung von Wasser und Abwasser auftritt, ist die Frage, wie die einzelnen Kosten ermittelt werden.

Dabei stellt sich regelmäßig die Frage, ob die Kosten für den tatsächlichen Verbrauch im Abrechnungszeitraum oder die Zahlungen durch den Vermieter im Abrechnungszeitraum zu berücksichtigen sind. Diese Frage ist durch den Bundesgerichtshof mittlerweile geklärt. Der Vermieter darf diese Kosten nach dem so genannten Abflussprinzip umlegen, dass heißt die tatsächlich in dem Zeitraum geleisteten Zahlung seiner Abrechnung zugrunde legen (BGH, Urteil vom 20.02.2008, AZ: VIII ZR 49/07).

Beispiel:

Der Vermieter zahlt an das Versorgungsunternehmen im Januar 2008 aufgrund der erteilten Endabrechnung für das Jahr 2007 inklusive Abschlag einen Betrag von 500,00 €. Für die weiteren 11 Monate des Jahres werden Abschläge von jeweils 150,00 € und damit insgesamt 1.650,00 € erhoben. Der Vermieter darf an dieser Stelle die Nachzahlung von 500,00 € sowie die Abschläge von 1.650,00 € der Abrechnung für das Jahr 2008 zugrunde legen, so dass Gesamtkosten von 2.150,00 € berücksichtigt werden.

Im Rahmen der Umlage von Kosten für Wasser und Abwasser sind auch die Kosten für die Verbrauchserfassung durch Wasserzähler sowie für die Eichung dieser umlegbar. Auch Wartungskosten können im Rahmen der Kosten der Wasserversorgung und der Entwässerung umgelegt werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass auch die Gebühren für Niederschlagswasser, die von den Gemeinden erhoben werden, umlagefähig sind. Dabei handelt es sich um Kosten, die für die Einleitung von Regenwasser über versiegelte Flächen in die Kanalisation abgerechnet werden.

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Frank Dubbratz
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Fachanwalt für Familienrecht
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