Die einzelnen Betriebskostenarten in der Betriebskostenabrechnung – Teil 1: Öffentliche Lasten

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Die Frage, welche Betriebskosten im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf Wohnraummieter umlegbar sind, stellt sich immer wieder. Das Gesetz regelt in § 556 Abs. 1 S. 2 BGB, dass Betriebskosten die Kosten sind, „die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen". In § 556 Abs. 1 S. 3 BGB wird dazu zwingend auf die Betriebskostenverordnung vom 25.11.2003 verwiesen. Wichtig ist dabei die Verweisung auf den Katalog des § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Dort werden insgesamt 17 Arten von Betriebskosten aufgezählt. Diese sollen im Rahmen einer kleinen Reihe im Einzelnen detailliert erläutert werden.

Unter § 2 Nr. 1 BetrKV zählt das Gesetz zunächst als Betriebskosten „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks, hierzu gehört namentlich die Grundsteuer" auf.

Dies bedeutet zunächst, dass im Rahmen der Betriebskostenabrechnung die Grundsteuer auf den Mieter umgelegt werden kann. Der Anfall der Grundsteuer ist in den meisten Fällen unproblematisch. Dieser kann durch einen Gebührenbescheid der Gemeinde nachgewiesen werden.

Probleme im Bereich der Grundsteuer entstehen immer dann, wenn das komplette Haus nicht nur zu Wohnzwecken genutzt wird, sondern einzelne Einheiten gewerblich vermietet sind. In diesem Fall ist der Grundsteueranteil, der auf die gewerbliche Nutzung entfällt, in der Regel vorab zu ermitteln und abzuziehen. Dieser Abzug muss in der Betriebskostenabrechnung ersichtlich sein.

Nur für den Fall, dass die gewerbliche Nutzung nur einen geringen Anteil ausmacht, kann auf den Vorwegabzug verzichtet werden.

Hintergrund, weshalb hier der Gewerbeanteil vorab abgezogen werden muss, ist, dass die höheren Mieten, die für Gewerbeflächen regelmäßig erzielt werden, grundsätzlich Einfluss auf die Höhe der Grundsteuer haben. Die Mieter von Wohnraum sollen mit der höheren Grundsteuer nicht belastet werden.

Für den Vermieter, der die Abrechnung zu erstellen hat, bietet es sich daher an, die Verhältnisse, wie sie sich aus dem Einheitswertbescheid ergeben, zu berücksichtigen und nur den auf den Wohnraummieter entfallenden Anteil entsprechend der Flächen umzulegen.

Dies mag am nachfolgenden Beispiel einmal erläutert werden:

Das Mietobjekt verfügt insgesamt über 10 Einheiten von denen 8 zu Wohnzecken und 2 Einheiten gewerblich genutzt werden. Insgesamt ist eine Nutzfläche von 1.000 m² gegeben, wovon 400 m² auf die Gewerbe- und 600 m² auf die Wohnflächen entfallen. Die 8 Wohnungen sind jeweils 75 m² groß.

Die Grundsteuer für das komplette Objekt beträgt 3.000,00 €. Für die Gewerbeflächen wird eine Jahresmiete von 60.000 € und für die Wohnflächen eine solche von 40.000 € beim Steuerbescheid zugrundegelegt.

Würde man den Vorwegabzug bei der Gewerbefläche nicht vornehmen, würden sich für jede Wohnung im Rahmen der Betriebskostenabrechnung ein Grundsteueranteil von 225,00 € jährlich ergeben (3.000,00 € : 1.000 m² x 75 m²).

Verteilt man jetzt allerdings die Grundsteuer anhand der dem Steuerbescheid zugrundegelegten Jahresmieten sind 60 % der Grundsteuer = 1.800,00 € auf die Gewerbeflächen umzulegen. Für die Wohnflächen würde dann nur noch ein Grundsteueranteil von 1.200,00 € verbleiben, der auf die zu Wohnzwecken genutzte Fläche von 600 m² umzulegen ist. Danach ergibt sich dann nur noch ein Kostenanteil für die einzelne Wohnung in Höhe von 150,00 € (1.200,00 € : 600m² x 75 m²).

Dies bedeutet im Ergebnis, dass die Betriebskostenabrechnung für die Mieter der Wohnungen bei Berücksichtigung des Vorwegabzuges um 75,00 € geringer ausfällt.

Wie sich aus der Formulierung des Gesetzeswortlauts in § 2 Nr. 1 BetrKV ergibt, ist von der Ziffer 1 aber nicht nur die Grundsteuer erfasst. Als laufende öffentliche Lasten kommen daneben auch noch Kosten für Deichverbände sowie Beiträge zu Wasser- und Bodenverbänden in Betracht. Diese sind ebenfalls umlegbar.