Kaum ein anderer Bereich des Mietrechts ist durch die Rechtsprechung des BGH einem so starken Wandel unterworfen, wie die Frage, ob und in welchen Fällen der Mieter verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen in seinen Wohnräumen durchzuführen. Dieser Artikel soll einen Überblick über den derzeitigen Stand verschaffen.
Die gesetzliche Lage ist eindeutig: danach trägt der Vermieter alle Lasten der Mietsache, mithin auch die durch die vertragsgemäße Abnutzung der Mietsache erforderlich werdenden Schönheitsreparaturen. Allerdings ist es zulässig, vom Gesetz abweichende Regelungen vertraglich zu vereinbaren. Dies führte in der Vergangenheit dazu, dass in die, regelmäßig einseitig von Vermieterseite vorgegebenen, Formularmietverträge Regelungen aufgenommen wurden, nach denen die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf die Mieter überbürdet wurde. Diese Praxis wurde über lange Zeit so flächendeckend ausgeübt, dass sich daraus der Mythos entwickelte, dass der Mieter generell verpflichtet sei, die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Viele Jahre hat die Rechtsprechung dabei auch sehr weitreichende Regelungen zu Lasten der Mieter als wirksam erachtet und somit diesem Mythos Vorschub geleistet.
Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs in den letzten Jahren zeigt nunmehr eine gegenläufige Tendenz: immer mehr Regelungen in den derzeit verwendeten Mietverträgen werden als unwirksam erachtet und immer häufiger wird davon ausgegangen, dass für sich unwirksame Teilregelungen auch zur Unwirksamkeit aller übrigen vertraglichen Klauseln zu Schönheitsreparaturen führen. Es ist daher jedem Mieter dringend anzuraten rechtzeitig vor Beendigung des Mietverhältnisses fachkundigen Rat über die Frage der Verpflichtung zu Schönheitsreparaturen einzuholen.
Mieter von Wohnungsgenossenschaften sind regelmäßig nicht verpflichtet, Schönheitsreparaturen in den Mieträumen durchzuführen
Ein Beispiel von besonderer Tragweite hat der BGH in einer Entscheidung vom 28.03.2007 (Az. VIII ZR 199/06) getroffen. Danach ist nicht nur eine Klausel im Mietvertrag unwirksam, die vorgibt, der Mieter dürfe bei den Schönheitsreparaturen nicht von der „bisherigen Ausführungsart“ abweichen. Die Unwirksamkeit erfasst vielmehr auch eine – sonst für sich gesehen als wirksam zu erachtende - Klausel hinsichtlich der Durchführung der Schönheitsreparaturen in zeitlicher Hinsicht. Das bedeutet: weist der Mietvertrag eine Klausel auf, nach welcher von der bisherigen Ausführungsart nicht abgewichen werden darf oder gibt der Vertrag beispielsweise vor, dass mit „Raufaser, weiß“ zu renovieren ist, so führt diese Regelung zur Unwirksamkeit aller Formularklauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen, mit der Folge, dass der Mieter überhaupt nicht, wohl aber der Vermieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Erforderlichkeit verpflichtet ist. Da die meisten bisher von Wohnungsgenossenschaften verwendeten Mietverträge eine solche Klausel über die Ausführungsart enthalten, sind Mieter von Wohnungsgenossenschaften nunmehr nur in seltenen Ausnahmefällen noch zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.
Die Hauptkriterien für die Unwirksamkeit von Formularklauseln über Schönheitsreparaturen
Die derzeitigen Hauptkriterien für die Unwirksamkeit von Formularklauseln über Schönheitsreparaturen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
unwirksam sind Klauseln, die für die Durchführung von Schönheitsreparaturen starre Fristen vorsehen, und sich nicht am Grad der Abnutzung orientieren,
unwirksam sind Klauseln, die vorgeben, es dürfe nicht – oder nicht ohne Zustimmung des Vermieters – von der „bisherigen Ausführungsart“ abgewichen werden. Hiervon erfasst werden dürften auch Klauseln, die eine bestimmte Ausführungsart vorgeben, z.B. Renovierung mit „Raufaser, weiß“. Erfasst von der Unwirksamkeit werden dann auch Klauseln die eine zeitliche Vorgabe für die Durchführung von Schönheitsreparaturen machen,
unwirksam sind Abgeltungsklauseln (also Klauseln über eine Kostenbeteiligung des Mieters an bei Mietende noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen), die bei der Ermittlung des Kostenanteils auf den Grad der Abnutzung keine Rücksicht nehmen – und zum Beispiel unabhängig vom Grad der Abnutzung eine feste Kostenquote vorgeben,
unwirksam sind auch Abgeltungsklauseln, die sich an unwirksame Klauseln über die Durchführung von Schönheitsreparaturen anlehnen,
unwirksam sind Klauseln, die unabhängig vom Maß der Abnutzung eine Renovierung bei Mietende oder Auszug vorsehen. Ist eine solche Klausel vorhanden, führt dies zur Unwirksamkeit aller Klauseln über Schönheitsreparaturen im Vertrag.
Ist eine vertragliche Klausel unwirksam so gilt an deren Stelle wieder die gesetzliche Regelung, die, wie eingangs erwähnt, eine Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf dessen Kosten vorsieht.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Mieter aus Gründen des Schadensersatzes zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, beispielsweise weil dieser Beschädigungen hervorgerufen hat, die nicht mehr eine normalen Abnutzung entsprechen. Verschiedentlich wurde auch schon entschieden, dass die Farbwahl des Mieters zu Schadensersatzansprüchen führen kann. Dabei ist zu beachten, dass ein farbiger Anstrich durch den Mieter grundsätzlich einer vertragsgemäßen Nutzung entspricht, da der Mieter berechtigt ist, die Wohnräume nach seinem Geschmack zu gestalten. Allerdings sind Gerichte bei Verwendung besonders greller oder dunkler Farben oder ungewöhnlichen Farbkombinationen bereits von Schadensersatzansprüchen des Vermieters ausgegangen.
Hier stellt sich allerdings die Frage nach dem Schaden des Vermieters, wenn die grundsätzliche Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei diesem lag und aufgrund der Abnutzung während der Mietzeit auch ohne die ungewöhnliche Farbgestaltung eine Renovierung erforderlich ist. Dann kann ein Schaden des Vermieters allenfalls in einem Mehraufwand liegen, beispielsweise weil für einen fachgerechten deckenden Anstrich, ein zusätzlicher Anstrich erforderlich wird.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass mehr denn je eine rechtzeitige Prüfung der vertraglichen Regelungen sinnvoll ist und viel Geld und Aufwand sparen kann.
Mr.Wong
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