Die Verjährung ungerechtfertigter Renovierungskosten

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In den allermeisten Mietverträgen sind Klauseln enthalten, nach denen die Schönheitsreparaturen in der Wohnung durch den Mieter auszuführen sind. Nicht selten sind diese Klauseln aufgrund der gewählten Formulierungen unwirksam. Häufig finden sich gerade bei älteren Mietverträgen Vorgaben an die Mieter, die nach der heutigen Rechtsprechung nicht mehr als angemessen anzusehen sind. Bei solchen unwirksamen Klauseln bleibt dann der Vermieter zur Renovierung verpflichtet.

Wenn der Mieter diese Unwirksamkeit aber nicht erkennt und beim Auszug die Wohnung renoviert, ist er zu Unrecht mit den Renovierungskosten belastet. Der Bundesgerichtshof hat zwar bereits mit Urteil vom 27.05.2009, Az. VIII ZR 302/07 entschieden, dass der Mieter die Renovierungskosten im Falle einer unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel vom Vermieter zurückverlangen kann. Grundlage dieses Erstattungsanspruches ist die ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters hinsichtlich der Schönheitsreparaturen. Der Mieter trägt dabei allerdings das Risiko einer Klage und auch das Risiko der Finanzkraft des Vermieters, der die Renovierungskosten unter Umständen nicht zurückzahlen kann.

Guido Matthes
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Offen geblieben war nach der Entscheidung des BGH, wielange der Mieter einen Erstattungsanspruch infolge der unerkannt unwirksamen Schönheitsreparaturenklausel hat. Dazu liegt nun eine aktuelle Entscheidung des BGH vom 04.05.2011, Az. : VIII ZR 195/10:

„Der unter anderem für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat – in Übereinstimmung mit den Vorinstanzen – entschieden, dass der eingeklagte Erstattungsanspruch bei Klageerhebung bereits verjährt war, weil die in § 548 Abs. 2 BGB enthaltene Verjährungsfrist von sechs Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.“; BGH, Pressemitteilung, Nr. 74/2011.

Dies bedeutet, dass sich ein Mieter nach Ablauf von sechs Monaten nach Auszug und Rückgabe der Wohnung nicht mehr darauf berufen kann, er habe zu Unrecht renoviert. Nach sechs Monaten bleibt der Mieter auf seinen Renovierungskosten sitzen.

Zweck der kurzen Verjährungsfrist ist es, eine rasche Abwicklung der Ansprüche zu ermöglichen, die vom Zustand der Mietsache zum Zeitpunkt der Rückgabe abhängen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist weit auszulegen, so dass die aktuelle Entscheidung folgerichtig ist. Die Entscheidung zeigt aber einmal mehr, wie wichtig es für einen Mieter ist, sich möglich vor Beendigung des Mietverhältnisses beraten zu lassen, damit man nicht in die Lage gerät, nach dem Auszug kurzfristig und mit höherem Risiko klagen zu müssen.

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Guido Matthes
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