Die Sonderumlage: Finanzspritze als Nachtrag zum Wirtschaftsplan

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Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Sonderumlage, Wohnungseigentümergemeinschaft, Wirtschaftsplan

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1. Einleitung

Eines der wesentlichen Pflichten des Wohnungseigentümers ist die Pflicht zur Zahlung von (anteiligen) Beiträgen zur Absicherung der finanziellen Handlungsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dazu gehört neben der Zahlung des Wohn- bzw. Hausgeldes auch die anteilige Leistung im Rahmen der Erhebung einer so genannten Sonderumlage.

Bei der Sonderumlage handelt es sich um die Erhebung finanzieller Beiträge, die den für ein Wirtschaftsjahr beschlossenen Wirtschaftsplan ergänzen sollen. Die Sonderumlage bezweckt also die Deckung der Kosten, die allein mit den Mitteln aus dem bestandskräftigen Wirtschaftsplan (Sprich: Wohn- bzw. Hausgeldern) nicht beglichen werden könnten. Die Sonderumlage wird von den Wohnungseigentümern im Laufe eines Wirtschaftsjahres also immer dann beschlossen, wenn die im Wirtschaftsplan angesetzten Kosten entweder falsch bewertet wurden oder neue, zu finanzierende Maßnahmen entstehen. Kurz gesagt: Sonderumlagen dienen primär der Befriedigung außergewöhnlicher oder nicht vorhergesehener Finanzierungslücken.

2. Zweckbestimmung der Sonderumlage

Eine Sonderumlage kann von den Wohnungseigentümern nur dann beschlossen werden, wenn er einen bestimmten Zweck erfüllen soll und der Beschluss diesen Zweck wenigstens grob benennt. Von der Rechtsprechung sind insbesondere folgende Zweckbestimmungen für zulässig erklärt worden:

  • Bereitstellung von Mittel für außergewöhnliche oder nicht vorhergesehene Finanzierungslücken;
  • Nicht ausreichend angesetzte Finanzmittel im Wirtschaftsplan auf Grund neuer Tatsachen wie z. B. die (vorübergehende oder dauernde) Uneinbringlichkeit von Nachzahlungen einzelner Wohnungseigentümer aus den Jahresabrechnungen, wodurch Ausfälle zur Deckung/Tilgung gemeinschaftlicher Verbindlichkeiten entstehen;
  • Liquiditätslücke nach Ablauf des Wirtschaftsjahres und eine Abrechnung noch nicht erstellt werden kann;
  • überraschende Wohngeldausfälle;
  • nachträgliche Finanzierung von Notgeschäftsführungsmaßnahmen eines Wohnungseigentümers oder Verwalters;
  • Deckung von Kosten zur Durchführung eines Rechtsstreits/ selbstständigen Beweisverfahrens der Wohnungseigentümergemeinschaft;
  • Auffüllung einer ausgeschöpften Instandhaltungsrücklage und Finanzierung von (außerordentlichen) Instandhaltungs- oder Instandsetzungsmaßnahmen.

Bei Instandhaltungsmaßnahmen haben die Wohnungseigentümer zwar die Wahl, ob sie die erforderlichen Mittel aus der Instandhaltungsrücklage entnehmen oder die Mittel durch die Erhebung einer Sonderumlage aufbringen wollen. Da es aber primär keinen Rechtsanspruch auf Ausschöpfung der Instandhaltungsrücklage gibt, ist die Erhebung einer Sonderumlage zur Finanzierung einer Instandhaltungsmaßnahme durch die Wohnungseigentümer grundsätzlich zulässig, selbst dann, wenn die Instandhaltungsrücklage zur Finanzierung der Instandhaltungsmaßnahme ausreichend wäre.

Hinweis: Die Erhebung einer Sonderumlage als so genannter Nachtrag zum bestandskräftigen Wirtschaftsplan darf jedoch nicht für jeden Zweck beschlossen werden. Daher entspricht ein Beschluss nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn er beispielsweise zur Finanzierung

  • von Rechtsanwaltskosten für die Durchführung eines Beschlussanfechtungsverfahren oder für die vorläufige Aufbringung der Kosten eines solchen Verfahrens,
  • zu erwartender Wohngeldausfälle und bekannter Liquiditätsmängel, die bereits in den Wirtschaftsplan einzustellen waren

beschlossen werden soll.

Die Wohnungseigentümer sind grundsätzlich an den von ihnen selbst festgelegten Zweck der Sonderumlagenerhebung gebunden. Dabei kann die Zweckbestimmung ausdrücklich oder aber auch durch schlüssiges Verhalten (konkludent) erfolgen.

Hinweis: Allein durch die Benennung eines bestimmten Zwecks tritt jedoch keine Zweckbindung in dem Sinne ein, dass die Wohnungseigentümer die durch die Sonderumlage eingenommenen Beiträge nur für die im Beschluss genannten Verbindlichkeiten verwenden dürfen. Vielmehr haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit, die finanziellen Mittel auch für andere als den zunächst beabsichtigten Zweck zu verwenden; sie können durch einen weiteren Beschluss die gesammelten Finanzmittel umwidmen und so auch für andere Zwecke verwenden.

Vorsicht: Der Verwalter ist – im Gegensatz zu den Wohnungseigentümern – immer an den ihm bekannten Zweck gebunden. Er darf nicht eigenmächtig Mittel „umwidmen“ und beispielsweise aufgetretene Außenstände mit den – z.B. für die Sanierung der Hausfassade – durch den Sonderumlagenbeschluss eingenommenen Geldern begleichen.

3. Voraussetzungen zur Wirksamkeit des Sonderumlagenbeschlusses

Damit die Wohnungseigentümer zur anteiligen Zahlung der Sonderumlage verpflichtet werden können, bedarf es eines wirksamen Sonderumlagenbeschlusses. Dieser muss insbesondere folgende Kriterien erfüllen:

  1. Die Zahlungsverpflichtung muss ausdrücklich im Beschluss angeordnet werden. Wird von den Wohnungseigentümern beispielsweise eine Fassadensanierung beschlossen, ohne gleichzeitig die Finanzierung dieser Sanierung mitzubeschließen, liegt darin – selbst wenn keine (ausreichende) Instandhaltungsrücklage vorhanden ist, keine für und gegen alle Wohnungseigentümer verpflichtende Sonderumlagenfestsetzung. Ein solcher Sanierungsbeschluss allein begründet also noch keinen Anspruch der (teilrechtsfähigen) Wohnungseigentümergemeinschaft gegen die einzelnen Wohnungseigentümer auf Zahlung des anteiligen Finanzierungsbeitrages.

  2. Der Sonderumlagenbeschluss ist gem. § 23 Abs. 2 WEG weiterhin nur dann wirksam, wenn sein Gegenstand in der Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung ausreichend bezeichnet wurde. Dies ist dann der Fall, wenn die Wohnungseigentümer verstehen können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht beschlossen werden soll und – ganz wichtig – welche Auswirkungen der Sonderumlagenbeschluss für die Wohnungseigentümergemeinschaft und sie selbst hat. Ob die Bezeichnung des Sonderumlagenbeschlusses ausreichend ist, muss jeweils im Einzelfall entschieden werden.

    Beispiel: Ein Tagesordnungspunkt, der die „Erneuerung der Aufzugstüren und die Neuausstattung der Aufzugskabine auf Grund der Schadenshäufigkeit in der Vergangenheit“ ankündigt, zeigt für jeden Wohnungseigentümer ersichtlich die gewollte Diskussion über eine Instandsetzungsmaßnahme an. Gleichzeitig – auch ohne besondere Erwähnung – ist für die Wohnungseigentümer ersichtlich, dass mit diesem Tagesordnungspunkt auch die Frage der Kosten und deren Finanzierung ansteht.

    Hinweis: Wurden diese Kriterien bereits bei der Vorbereitung des Sonderumlagenbeschlusses nicht beachtet, ist der dann auf der Wohnungseigentümerversammlung entsprechende Sonderumlagenbeschluss formell ordnungswidrig und anfechtbar.

  3. Des Weiteren muss der Sonderumlagenbeschluss auch inhaltlich einige, notwendige Bestandteile aufweisen. Als Mussinhalt sind folgende Punkte anzuführen:

    • die Angabe eines so genannten Kostenverteilungsschlüssels,
    • die Gesamthöhe der Sonderumlage und
    • die betragsmäßige Bestimmung für jeden einzelnen Wohnungseigentümer.

    Der Kostenverteilungsschlüssel ist aus Gründen der Transparenz und Bestimmtheit erforderlich. Die Angabe des Kostenverteilungsschlüssels ist nur dann entbehrlich, wenn der geschuldete Betrag ohne weiteres errechenbar ist. Das ist dann der Fall, wenn der Sonderumlagenbeschluss den Kostenverteilungsschlüssel jedenfalls abstrakt bezeichnet und jeder Wohnungseigentümer danach den von ihm zu zahlenden Betrag leicht und selbst ausrechnen kann.

    Hinweis: Wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft ein vom Gesetz oder einer Vereinbarung abweichender Umlageschlüssel angewendet, ist der Sonderumlagenbeschluss als gesetzes- oder vereinbarungswidrig anfechtbar, nicht aber nichtig. Durch einen solchen Beschluss wird die grundsätzlich geltende Kostenregelung nicht schlechthin abgeändert, sondern nur für den Einzelfall. Die Ordnungswidrigkeit des Sonderumlagenbeschlusses kann daher nur dann berücksichtigt werden, wenn der Beschluss auf Grund einer Anfechtung gerichtlich für ungültig erklärt wird. Ist also der Beschluss mit falschem Kostenverteilungsschlüssel unangefochten geblieben, ist ein so genannter Folgebeschluss, der beispielsweise nur noch die geschätzten Aufwendungen auf die einzelnen Wohnungseigentümer umlegt, nicht deshalb anfechtbar, weil ihm ein falscher Kostenverteilungsschlüssel „zu Grunde liegt“.

    Die Gesamthöhe der Sonderumlage hat sich am voraussichtlichen Finanzbedarf zu orientieren, was eine Schätzung der vermeintlichen Kosten erfordert. Das lässt jedoch eine großzügige Handhabung zu. Die Wohnungseigentümer haben insoweit für die genaue Bestimmung der Höhe der Sonderumlage einen so genannten Ermessenspielraum.

    Hinweis: Sind die benötigten Finanzmittel erheblich zu gering oder zu hoch im Sonderumlagenbeschluss angesetzt, sind die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung verletzt und die Wohnungseigentümer haben dann ihr Ermessen fehl gebraucht und überschritten. In diesem Fall ist der Beschluss bei wirksamer gerichtlicher Anfechtung durch das Gericht für unwirksam zu erklären.

    Der Sonderumlagenbeschluss muss die anteilmäßigen Verpflichtungen der einzelnen Wohnungseigentümer betragsmäßig bestimmen. Nu im Ausnahmefall ist es erlaubt, dass der Sonderumlagenbeschluss selbst nur den Verteilungsmaßstab und die Gesamthöhe, nicht aber die Einzelbeträge festlegt. Ein Ausnahmefall liegt vor, wenn der auf den einzelnen Wohnungseigentümer entfallende Teilbetrag durch eine einfache Rechenoperation auf Grund des im Beschluss benannten Kostenverteilungsschlüssels zu ermitteln ist. Grund: Es wäre eine unnötige Förmelei, die Wirksamkeit eines Beschlusses zu verneinen, wenn allen beteiligten Wohnungseigentümern der von einer Umlage auf sie entfallende Anteil (etwa durch einen Taschenrechner) leicht errechenbar ist.

4. Fälligkeit der Sonderumlage

Grundsätzlich entsteht die Pflicht zur Zahlung der Sonderumlage mit Beschlussfassung der Wohnungseigentümer, der die Beitragspflicht gemäß § 16 Abs. 2 WEG konkretisiert. Die auf den Sonderumlagenbeschlusses beruhende Zahlungsverpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer wird dann entweder zum im Beschluss benannten Zahlungszeitpunkt oder durch Abruf des Verwalters gemäß § 28 Abs. 2 WEG fällig. Ohne die zeitliche Bestimmung der Zahlungspflicht im Beschluss oder ohne Abruf durch den Verwalter kommt der Schuldner (also der Wohnungseigentümer) nicht in Zahlungsverzug.

Hinweis: Würde ein Sonderumlagenbeschluss vor einem Eigentümerwechsel gefasst, die Fälligkeit aber auf einen späteren Zeitpunkt festgelegt, der nach der Eintragung des neuen Wohnungseigentümers im Grundbuch liegt, muss nach herrschender Meinung der neue Wohnungseigentümer den Sonderumlagenbeitrag zahlen. Eine Ausnahme liegt nur dann vor, wenn eine Beschlussfassung mit Schädigungsabsicht bis zur Eintragung eines neuen Wohnungseigentümers hinausgezögert wurde, um diesen als Beitragszahler zu gewinnen.

5. Schuldner der Sonderumlage

Der Sonderumlagenbeschluss begründet grundsätzlich für alle gegenwärtigen Wohnungseigentümer eine Pflicht zur Vorschusszahlung. Danach sind Schuldner einer Sonderumlage grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer, also wer zu Recht (noch) im Wohnungsgrundbuch eingetragen ist. Demgegenüber haftet der Erwerber von Wohnungseigentum nicht für die vor seiner Eintragung im Wohnungsgrundbuch noch gegenüber dem Veräußerer begründeten und fällig gestellten Sonderumlagenbeträge. Maßgeblich ist also allein der Zeitpunkt der Fälligstellung der Sonderumlage.

Hinweis: Ein Wohnungseigentümer, der seinen Sonderumlagenbeitrag voraussichtlich nicht tragen kann, ist er bei einem Sonderumlagenbeschluss einzubeziehen. Nach h. M. müssen die Wohnungseigentümer bei der Beschlussfassung auch den zahlungsunfähigen Wohnungseigentümer einbeziehen, „bevor dessen endgültiger finanzieller Ausfall feststeht“.

6. Abrechnung der Sonderumlage

Als nachträgliche Erhöhung des Wohngeldes müssen die auf die Sonderumlage geleisteten Beträge wie das im Übrigen gezahlte Wohngeld in die nachfolgende Jahresabrechnung eingestellt werden. Der einzelne Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf eine gesonderte Abrechnung der Sonderumlage. Ausnahmen ergeben sich jedoch dann, wenn die eingenommenen Mittel zum Zeitpunkt der Abrechnung noch nicht (vollständig) zweckentsprechend verwandt worden sind.

Hinweis: Lag dem Sonderumlagenbeschluss ein falscher Kostenverteilungsschlüssel zu Grunde, sind weder der Verwalter bei dem Entwurf über die Abrechnung noch die Wohnungseigentümer bei Beschlussfassung über Jahresabrechnung an die Beibehaltung des fehlerhaften Umlageschlüssels gebunden. Der Fehler kann und muss in der Jahresabrechnung korrigiert werden; der bestandskräftige Beschluss über die Sonderumlage bindet insoweit nicht.

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