Die Möglichkeiten des Vermieters bei unwirksamen Schönheitsreparaturklauseln im Mietvertrag

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Mietvertrag, Schönheitsreparaturklauseln, Schönheitsreparatur, Renovierung, Miete

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Sie sind Vermieter und haben einen Mietvertrag mit Ihren Mietern abgeschlossen, der unwirksame Schönheitsreparaturklauseln enthält? Dann haben Sie ein Problem, dass Sie beheben sollten, da sonst die Gefahr droht, dass Ihnen Ihr Mieter die Wohnung unter Hinweis auf die aktuelle Rechtsprechung unrenoviert zurückgibt.

Ein Allheilmittel pauschal für alle Vermieter gibt es leider nicht, da die Möglichkeiten von diversen Faktoren abhängen. Es kommt entscheidend darauf an, wie die Rechtsprechung sich zu diesem Thema entwickeln wird, welches Vertragsverhältnis Sie mit Ihrem Mieter abgeschlossen haben und welche weiteren Faktoren vorliegen (Laufzeit des Vertrages, Zustand der Wohnung, finanzielle Situation der Parteien). Zunächst besteht die Hoffnung, dass sich der Mieter trotzdem an eine Renovierungsverpflichtung hält. Oftmals kennen Mieter ihre Rechte und wenn sie finanziell etwas klamm sind und sich stur auf ihre Rechte berufen, bleibt der Vermieter auf den Kosten sitzen. Wenn eine einvernehmliche Lösung ausscheidet bleibt der (riskante) Weg über eine Vertragsanpassung nach § 313 BGB. Hierzu liegt aktuelle Rechtsprechung (noch) nicht vor. Eine Anwendung kommt aber bei schwerwiegenden Äquivalenzstörungen infolge einer Änderung der Rechtsprechung durchaus in Betracht, denn die rückwirkende Streichung der Schönheitsreparaturen hat schwerwiegende Auswirkungen auf die Renditeerwartung des Vermieters. Auch ist zu beachten, dass die Klauselkontrolle nach § 305 ff. BGB die Möglichkeit der ergänzenden Vertragsauslegung besteht, wenn die ursprüngliche Klausel ersatzlos gestrichen wird, was vorliegend häufig der Fall sein dürfte. Eine Vorgehensweise, die - um weitere rechtliche Argumente ergänzt - Aussicht auf Erfolg haben dürfte.

Darüber hinaus ist eine Mieterhöhung denkbar, wenn der Mieter die Vereinbarung einer wirksamen Klausel ablehnt. Diese erfordert zur Begründung die konkrete Bezugnahme auf einen (qualifizierten) Mietspiegel (§§ 558a II Nr. 1, IV, 558c, d BGB), eine Mietdatenbank (§§ 558a II Nr. 2, 558e BGB), ein Sachverständigengutachten (§ 558a II Nr. 3 BGB) oder die Mieten von drei Vergleichsobjekten, § 558a II Nr. 4 BGB.

Gerade Vermieter mehrerer Objekte setzen sich aktuell der Gefahr der Renditeeinbuße aus. Eine Gefahr, der entgegen getreten werden sollte.

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