Die Legende von den drei Nachmietern

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„Wir suchen einfach drei Nachmieter, dann dürfen wir ausziehen“ - Stimmt das?

Von Rechtsanwältin Michaela Albrecht

Nein.

Die Frage stellt sich ohnehin nur noch für Mietverträge, die vor der Mietrechtsreform abgeschlossen wurden oder bei wirksamen Zeitmietverträgen, die danach begründet wurden. Die neue dreimonatige Kündigungsfrist rechtfertigt kein wichtiges Interesse des Mieters an einer Nachmieterstellung. Seit der Mietrechtsreform liegt somit ein wichtiges Interesse auf Seiten des Mieters demnach nicht mehr vor, es sei denn, es wurde wirksam ein Zeitmietvertrag abgeschlossen.

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, den Mieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis zu entlassen, auch dann nicht, wenn zumutbare Ersatzmieter gestellt werden.

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Dementsprechend ist es auch gleichgültig, ob der Mieter die Wohnung nutzen kann oder nicht (§ 537 Abs. 1 S. 1 BGB = § 552 S. 1 BGB a.F.). Nur ausnahmsweise kann der Vermieter verpflichtet sein, den Mieter gegen Stellung eines geeigneten Ersatzmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag zu entlassen, wenn Gründe vorliegen, die dem Mieter eine vertragsgemäße Beendigung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Es müssen also zwei Voraussetzungen vorliegen: ein wichtiger Grund und ein geeigneter Nachmieter.

Um zu ermitteln, ob ein wichtiger Grund gegeben ist, muss eine Interessenabwägung vorgenommen werden.

Grundsätzlich kommt es bei der Interessenabwägung auf den konkreten Einzelfall an, jedoch kann man sich an der Rechtsprechung orientieren: ein wesentliches Interesse wurde bejaht bei

  • schwerer Krankheit des Mieters
  • Aufnahme in ein Altersheim
  • einer wesentlichen Veränderung der Familie.

Verneint wurde ein wesentliches Interesse bei Bezug einer billigeren, besseren oder verkehrsgünstigeren Wohnung.

Der Nachmieter muss für den Vermieter - der einen neuen Vertragspartner erhält - zumutbar sein.
Das erfordert, dass der Nachmieter nach seinen persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnissen Gewähr dafür bietet, dass der Vermieter nicht schlechter gestellt wird. Weiterhin muss der Nachmieter (zumindest) die bestehenden Vertragsbedingungen unverändert akzeptieren.

Nach der Rechtsprechung darf der Vermieter vom Ersatzmieter einen höheren Mietzins fordern, wenn der bisherige Mietzins unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt, auch wenn mit dem vorherigen Mieter eine Staffelmiete vereinbart wurde.

Wenn der Vermieter durch Forderung unangemessener Vertragsbedingungen mit einem potentiellen Ersatzmieter den Vertragsabschluss vereitelt, obwohl ein wichtiger Grund vorlag, gilt das Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt, zu welchem der potentielle Nachmieter einen Vertrag geschlossen hätte, als beendet.

Der Vermieter kann aus objektiven Gründen jeden Nachmieter ablehnen.
Eine Begrenzung auf drei Ablehnungen gibt es nicht.

Objektive Gründe sind:

  • keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit wie der bisherige Mieter
  • der Nachmieter will die Wohnung gewerblich nutzen
  • der bisherige Mieter befindet sich mit der Mietzahlung in Verzug; dabei wird die Kaution nicht zugunsten des Mieters angerechnet.

Kein objektiver Grund liegt vor, wenn der Ersatzmieter Ausländer ist (so schon BGH MDR 1970/320).

Sonderkündigungsrecht - Untervermietung

Der Mieter kann grundsätzlich seine Wohnung untervermieten, allerdings benötigt er hierzu die Genehmigung des Vermieters.
Wird die Genehmigung erteilt, so kann der Mieter in eine andere Wohnung ziehen und durch die Untervermietung seinen finanziellen Verlust für die zweite Wohnung ausgleichen. Allerdings gilt zu beachten, dass der Mieter weiterhin voll dem Vermieter gegenüber haftet. Zahlt der Untermieter die Miete also nicht, trägt der Hauptmieter dieses Risiko, außerdem muss er für alle Pflichtverstöße des Untermieters einstehen.

Verweigert der Vermieter dem Mieter grundsätzlich die Erlaubnis zur Untervermietung, so entsteht gemäß § 540 Abs. 1 S. 2 BGB (§ 549 Abs. 1 S. 2 BGB a. F. ) ein Sonderkündigungsrecht mit gesetzlicher Frist, sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Wenn jedoch der Mieter nur allgemein die Erlaubnis begehrt und der Vermieter reagiert nicht, hat dies noch keine Auswirkungen. Der Mieter muss einen Untermieter konkret angeben, damit der Vermieter prüfen kann, ob ein Grund für eine berechtigte Verweigerung der Untervermietung vorliegt.

Der Vermieter kann die Erlaubnis z.B. verweigern, wenn z.B. eine Überbelegung in Betracht kommt (wenn die Wohnung zu klein ist für die Zahl der Untermieter) oder persönliche Feindschaft mit den Mitbewohnern oder dem Vermieter besteht.
Diese Verweigerungsgründe führen dazu, dass kein Sonderkündigungsrecht entsteht.
Die Zahlungsfähigkeit des Untermieters kommt als Verweigerungsgrund nicht in Betracht, denn der Hauptmieter schuldet dem Vermieter weiter die Mietzinszahlung.