Die Kündigung des Mietvertrages wegen wirtschaftlicher Verwertung

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Nach § 573 Abs.1 BGB setzt die Kündigung des Mietvertrages stets ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnis  voraus. Ein solches liegt unter anderem nach § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vor, wenn der Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist und dadurch erhebliche Nachteile erleiden würde. Die Gründe für das berechtigte Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Dieser Artikel zeigt Ihnen die Anforderungen an eine solche Kündigung im Einzelnen:

1.       Hinderung an angemessener wirtschaftlicher Verwertung

Patrick Inhestern
seit 2005 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Sozialrecht, Fachanwalt für Familienrecht
Köbelinger Str.1
30159 Hannover
Tel: 0511 22062060
Web: www.tarneden-inhestern.de
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Sozialversicherungsrecht, Arbeitsrecht, Arbeitsrecht

Zunächst muss im Kündigungsschreiben angegeben sein, dass der Vermieter an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert ist. Eine wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks kann beispielsweise in dem Verkauf des Hauses, der Sanierung einer Altbauwohnung mit anschließender marktentsprechender Vermietung oder der Abriss  und Wiederaufbau des Gebäudes sein. Das Vorhaben muss der Vermieter im Kündigungsschreiben angeben.

2.       Erleiden erheblicher wirtschaftlicher Nachteile

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Des Weiteren muss in dem Kündigungsschreiben angegeben sein, dass der Vermieter erhebliche wirtschaftliche Nachteile durch die Hinderung in an angemessener wirtschaftlicher Verwertung erleidet. Diese Nachteile müssen dargelegt sein, und können sich aus einem Vergleich des derzeitig erzielten Ertrages mit dem nach erfolgter wirtschaftlicher Verwertung erzielbaren Ertrag ergeben. Unbeachtlich ist nach dem Gesetzeswortlaut die bloße anderweitige Vermietung zu einem höheren Mietzins.

3.       Durch Fortsetzung des Mietverhältnisses

Schließlich muss im Kündigungsschreiben angegeben sein, dass die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Verwertungsverhinderung und das Erleiden wirtschaftlicher Nachteile verursacht.

4.       BGH – Rechtsprechung zur Verwertungskündigung

Nach der Rechtsprechung des BGH im Urteil vom 24. März 2004 AZ. :. VIII ZR 188/03 stellt der ersatzlose Abriss eines Gebäudes keine Verwertung im Sinne des Mietrechts dar. Allerdings hat der  BGH abweichend in drei Urteilen (Az. VIII ZR 7/08, VIII ZR 8/08, VIII ZR 9/08) entschieden, dass die Kündigung von Wohnraummietverträgen möglich sein muss, wenn dies zu einer wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke nötig ist. Wenn mit einer Sanierung ein erheblicher wirtschaftlicher Aufwand verbunden ist, dann kann der Vermieter sich auch für einen Abriss entscheiden. Gemäß BGH-Urteil vom 11. März 2009, AZ. : VIII ZR 127/08 gelten die die Kündigungsbeschränkungen des § 577a BGB bei Umwandlung von vermieteten Wohnräumen in Wohnungseigentum nur für Eigenbedarfs - oder Verwertungskündigungen und ist auf andere Kündigungsgründe im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht analog anwendbar

5.       Fazit

Eine unwirksame Verwertungskündigung bietet für den Vermieter enorme Risiken, da er unter Umständen die Kündigung erneut aussprechen muss und wertvolle Zeit verliert, in der er sich eigentlich bereits mit der Verwertung des Grundstückes befassen könnte, für den Mieter kann sich die seltene Chance ergeben, im Rahmen eines Räumungsvergleiches eine Abfindung zu erzielen. So erzielte ein Mieter in einem vom Verfasser vor dem AG Hannover betriebenen Verfahren, dass der Vermieter die Mietsicherheit und erforderliche Genossenschaftsanteile für die neue Wohnung bezahlte, den Mieter von der Bezahlung neuen Küchenmobiliars bis zu einem Wert von 1200,00 € freistellte und auf Renovierungsarbeiten und Schönheitsreparaturen verzichtete.  Die rechtsanwaltliche Vertretung ist in derartigen Fällen also geboten und lohnend.

Patrick Inhestern
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Sozialrecht

Rechtsanwaltskanzlei Tarneden & Inhestern
Köbelinger Straße 1
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Patrick Inhestern
Fachanwalt für Sozialrecht, Fachanwalt für Familienrecht
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Guten Tag Herr Inhestern,
ich habe Ihren Artikel " Die Kündigung des Mietvertrages wegen wirtschaftlicher Verwertung" gelesen und würde darüber gerne mit Ihnen sprechen.
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