Die Immobilie in der Scheidung - Teil I

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Familienrecht Rubrik, Immobilie, Scheidung, Wohnwert, Unterhalt, Nutzung

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Was passiert mit dem gemeinsamen Haus?

Die Immobilie bei der Scheidung-Teil I

Eine Scheidung oder eine Trennung bringt oftmals wirtschaftliche Konsequenzen und Probleme mit sich. Dieser fortlaufende Beitrag befasst sich mit der Immobilie während einer Scheidung oder einer Trennung.
Er soll Ihnen einen Überblick über die wichtigsten Eckpunkte verschaffen, die zu beachten und ggf. zu regeln sind, um später wenig aussichtsreichen Auseinandersetzungen ausgeliefert zu sein.

Janine-Daniela Wagner
seit 2011 bei
123recht.net
Rechtsanwältin
Schiffgraben 17
30159 Hannover
Tel: 0511 54 36 83 83
Tel: 24h 0163 69 100 10
Web: www.jdwagner.de
E-Mail:
Strafrecht, Familienrecht

Wer zahlt für die Nutzung der Immobilie?
Es bleibt den Ehegatten überlassen, zunächst eine einvernehmliche Regelung dahingehend zu finden, wer in der gemeinsamen Immobilie wohnen bleiben darf.
Derjenige, der sodann aus dem gemeinsam Haus oder auch aus der gemeinsamen Wohnung auszieht, kann ein Nutzungsentgelt von demjenigen verlangen, welcher in der Immobilie verbleibt.

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Der Vorteil, den derjenige dadurch hat, dass er in der gemeinsamen Immobilie verbleibt, kann auf verschiedene Art und Weise ausgeglichen werden:

-So kann zum einen ein gewisser Geldbetrag an den aus dem Haus oder aus der Wohnung Ausgezogenen   gezahlt werden.

-Durch Ermittlung des Wohnwertes kann der Wohnvorteil im Rahmen der Unterhaltsansprüche der Kinder und Ehegatten ausgeglichen werden.

-Der Wohnwert kann schließlich auch durch Verrechnung mit ggf. bestehenden Zins- und Tilgungsleistungen desjenigen, der in der Immobilie verbleibt, verrechnet werden.

TIPP: Für den Fall, dass der in der Wohnung Verbleibende tatsächlich Unterhaltsansprüche gegen denjenigen haben sollte, der aus der Wohnung ausgezogen ist, empfiehlt es sich, anstelle von Nutzungsentschädigungszahlungen des Verbleibenden eine Wohnwertanrechnung vorzunehmen.
Der Wohnwert wird bei dem Verbleibenden bedarfsmindernd fiktiv wie eigenes Einkommen angerechnet.
So wird vermieden, dass vom Ausgezogenen Unterhalt und vom Verbleibenden ein Nutzungsentgelt gezahlt wird.
Dies ist deswegen bedeutsam, weil derjenige, der einen Anspruch auf Nutzungsentschädigung hat, nicht mit seinen Unterhaltsverpflichtungen aufrechnen darf.
Es bestünde also die Gefahr, dass er zwar Unterhalt zahlt, aber dafür keine Nutzungsentschädigung bekommt.
Um dieses Risiko zu vermeiden, ist die Variante der Wohnwertanrechnung empfehlenswert.

Wie berechnet sich der Wohnwert?
Vom Zeitpunkt des Getrenntlebens an, bis zur Rechtskraft der Scheidung entspricht der Wohnwert dem persönlichen Wohnbedarf desjenigen, der in der Immobilie verbleibt.

Hierzu ein Beispiel:
Die Ehegatten, welche zwei gemeinsam Kinder miteinander haben, lassen sich scheiden.
Sie haben zuvor ein Haus mit 250 qm bewohnt. Die Frau verbleibt allein in dem Haus, der Mann zieht mit den Kindern aus.
Die Immobilie hat einen ermittelten Marktwert von 1.600,00 EUR. Hierbei ist der Wert der Kaltmiete zu Grunde zu legen.
Der Frau ist nun nicht bei der Berechnung ihres fiktiven Einkommens der Wert von 1.600,00 EUR anzurechnen, sondern vielmehr muss ermittelt werden, welchen sie als Einzelperson entsprechend ihren wirtschaftlichen und persönlichen Verhältnissen hätte.

ACHTUNG! Nach der Scheidung wird dem in der Immobilie Verbleibenden der ortsübliche Wert der Kaltmiete als Einkommen zugerechnet. Im obigen Beispiel würde das bedeuten, dass dem Mann 1.600,00 EUR einkommenserhöhend angerechnet werden würden.

Wie komme ich an mein Geld, wenn ich aus der Immobilie ausziehe und diese dem Ehepartner überlassen bleibt?
Verbleibt beispielsweise die Frau mit den gemeinsamen Kindern in der Immobilie und zieht der Ehemann aus, so kann das Haus oder die Wohnung in der Regel wirtschaftlich nicht verwertet werden.
Infolge dessen bleibt auch das Kapital, welches einst in die Immobilie eingeflossen ist, zunächst auf unbestimmte Zeit unverwertbar, wenn der Verbleibende den Ausgezogenen nicht ausbezahlen kann.

TIPP: Für diesen Fall empfiehlt sich eine vertragliche Abrede, in welcher Sie gemeinsam einen Zeitpunkt festlegen, ab dem die Immobilie verkauft werden, so dass die Nutzung also befristet ist. Denkbare Zeitpunkte wären z.B. wenn die gemeinsamen Kinder einen Schulabschnitt beendet haben und ein Schulwechsel bevorsteht oder wenn beispielsweise die Ausbildung beendet ist.

Gleichzeitig sollten Sie eine Regelung dahingehend treffen, wer die Lasten der Immobilie zu tragen hat und wie dies ggf. verrechnet werden kann.
Ratsam ist es, in einer schriftlichen Vereinbarung festzulegen, dass beide Ehegatten ab einem bestimmten Zeitpunkt unwiderruflich ihre Zustimmung zum Verkauf der Immobilie bereits vorab erteilen.
Achten Sie hierbei unbedingt darauf, die Vereinbarung notariell beurkunden zu lassen.
Ansonsten wären Ihre Erklärungen unwirksam und nichtig.

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