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Die Eigenbedarfskündigung

Von Rechtsanwalt Falk Brorsen
11.3.2005 | Ratgeber - Mietrecht | 38933 Aufrufe
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Eigenbedarf, Miete, Eigenbedarfskündigung, Kündigung

Von Rechtsanwalt Falk Brorsen

Auf dem Gebiet des Wohnraummietrechts gibt es nichts, was mehr – insbesondere auch gerichtliche – Streitigkeiten hervorruft, als die Eigenbedarfskündigung des Vermieters. Kein Wunder: Für den Mieter geht es um den Erhalt seines Lebensmittelpunktes und nicht selten um die Wohnung, die dieser langfristig, mitunter bis zum Lebensende, als seine Bleibe eingeplant hat und die er nun, obwohl stets vertragstreu gewesen, kurzfristig aufgeben soll. Für den Vermieter wiederum geht es um die Möglichkeit, sein Eigentum auch selbst nutzen zu können.Der große Umfang gerichtlicher Entscheidungen zur Eigenbedarfskündigung erschwert die Beurteilung der Berechtigung derselben eher, als dass er sie erleichtert. Dieser Artikel soll einen Überblick über die grundlegenden Kriterien für eine Eigenbedarfskündigung geben.

Die Rechtspositionen von Vermieter und Mieter

Das Bundesverfassungsgericht hat festgestellt, dass, aufgrund der Bedeutung der Wohnung als Lebensmittelpunkt für den Mieter, der Mietbesitz gegenüber dem Eigentum des Vermieters verfassungsrechtlich gleichrangig ist und die Gerichte bei der Abwägung der Interessen daher nicht dem Eigentum, als vermeintlich stärkerem Recht, den Vorrang einräumen dürfen. Vielmehr gilt der Grundsatz der „Waffengleichheit“.

Was ist Eigenbedarf?

Eigenbedarf setzt nicht voraus, dass der Vermieter die Wohnung selbst nutzen möchte. Vielmehr reicht es, wenn er die Räume für einen nahen Angehörigen oder eine zu seinem Haushalt gehörende Person benötigt. Welche Angehörigen im Einzelfall noch zum Kreis derjenigen gehört, zu dessen Gunsten Eigenbedarf geltend gemacht werden kann, wurde von der Rechtsprechung in einer Vielzahl von Einzelentscheidungen festgelegt.

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Nicht allein ausreichend ist der Wille des Eigentümers, in seinen eigenen vier Wänden zu wohnen. Erforderlich ist ein weitergehendes, nachvollziehbares Interesse, beispielsweise die größere Fläche gegenüber der bisher vom Vermieter bewohnten Wohnung oder der Umstand, dass die gekündigte Wohnung näher am Arbeitsplatz des Eigentümers liegt.

Keine rechtsmissbräuchliche Kündigung

Ein weiterer Aspekt, der im Zusammenhang mit Eigenbedarfskündigungen häufig geprüft werden muss, ist die Frage, ob diese im Einzelfall rechtsmissbräuchlich erfolgt. Dies kann beispielsweise der Fall sein, wenn dem Vermieter eine andere leerstehende Wohnung zur Verfügung steht, die seinen Eigenbedarf befriedigen würde und der Vermieter dennoch die Kündigung einer bewohnten Wohnung ausspricht. Hierbei ist aber stets zu beachten: Das Gericht muss Lebensplanung und Wohnwünsche des Vermieters respektieren und darf diese nicht durch eigene Vorstellungen von angemessenem Wohnen ersetzen. Gibt es beachtliche Unterschiede zwischen leerstehender Alternativwohnung und gekündigter Wohnung, die für die Planungen des Vermieters nachvollziehbar relevant sind, so ist die Kündigung rechtmäßig. Der Vermieter kann jedoch im Einzelfall verpflichtet sein, dem Mieter der gekündigten Wohnung die Alternativwohnung anzubieten.

Auf der anderen Seite kann es sich als rechtsmissbräuchlich erweisen, wenn ein völlig überhöhter Wohnbedarf geltend gemacht wird, beispielsweise weil der Vermieter die 120qm-Wohnung einer vierköpfigen Familie kündigt, um diese seiner ledigen 18jährigen Tochter zur Verfügung zu stellen.

Eine Kündigung ist auch dann rechtsmissbräuchlich, wenn der Eigenbedarf bereits bei Vermietung vorlag oder voraussehbar war.Rechtsmissbräuchlich sind selbstverständlich auch vorgeschobene Eigenbedarfskündigungen, mithin Kündigungen, in denen der tatsächlich gar nicht vorhandene Eigenbedarf wahrheitswidrig behauptet wird. Die Gerichte prüfen, bei entsprechenden Anzeichen sehr genau, ob der Kündigung andere Streitigkeiten zwischen den Parteien vorausgegangen sind, die den eigentlichen Grund für die Kündigung darstellen. Den Eigenbedarf vorzutäuschen kann übrigens keinem Vermieter angeraten werden, denn dies führt zu Schadenersatzansprüchen des Mieters. Diese können neben allen mit dem Umzug verbundenen Kosten beispielsweise auch Differenzen zwischen bisheriger und neuer Miete umfassen.

Die Begründung der Kündigung

Neben den allgemeinen formellen Voraussetzungen für die Kündigung, wie Schriftlichkeit und richtigem Absender und Adressat, ist nach mittlerweile allgemeiner Rechtsprechung die ordnungsgemäße Begründung eine Wirksamkeitsvoraussetzung der Kündigung. Dies bedeutet, dass Versäumnisse bei der Begründung gravierende Folgen haben, da es nicht möglich ist, versäumte Angaben in einem späteren Schreiben nachzuholen. Vielmehr muss dann gleich eine erneute Kündigung erfolgen, die zumeist zu einem späteren Zeitpunkt wirksam wird.Die Anforderungen, die die Rechtsprechung an die Begründung stellt, sind hoch. Die Begründung darf sich nicht in der Wiederholung des Gesetzestextes erschöpfen, sondern muss so umfassend sein, dass der Mieter aus der Begründung schließen kann, ob Eigenbedarf im konkreten Fall besteht und die Kündigung berechtigt ist.

Begründet der Vermieter seinen Eigenbedarf beispielsweise damit, er benötige die gekündigte Wohnung aufgrund seines nunmehr gestiegenen Flächenbedarfs, so muss die Kündigung auch konkrete Angaben über die Fläche seiner bisherigen Wohnung enthalten.

Dem Vermieter, der darauf angewiesen ist, die zu kündigende Wohnung zu einem ganz bestimmten Zeitpunkt in Besitz nehmen zu können, ist aufgrund der hohen Anforderungen an das Kündigungsschreiben anzuraten, anwaltliche Hilfe in Anspruch zu nehmen.

Aus dem gleichen Grunde empfiehlt es sich auch Mietern, eine Kündigung von fachlich versierter Stelle auf ihre Wirksamkeit prüfen zu lassen.

Der Widerspruch gegen die Kündigung

Selbst wenn die Kündigung wegen hinreichend begründeten Eigenbedarfs wirksam ist, kann im Einzelfall der Kündigung wegen besonderer Härten widersprochen werden.

Solche Härten können beispielsweise in hohem Alter, schwerer Krankheiten, Verwurzelung aufgrund langjähriger Mietzeit und bevorstehenden Prüfungen liegen. Wichtig ist, dass Härtegründe, die vorübergehender Natur sind, nur bis zu deren Entfallen wirken.

Hat der Vermieter in der Kündigung auf die Widerspruchsmöglichkeit ordnungsgemäß hingewiesen, so muss der Widerspruch spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist erklärt werden. Wurde der Hinweis versäumt, so kann der Widerspruch bis zur letzten mündlichen Verhandlung eines Räumungsrechtsstreites erfolgen.


Falk Brorsen, Rechtsanwalt
http://www.goettingen-recht.de

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