Die Eingehung eines Mietverhältnis bedarf keiner bestimmten Form. Anders verhält es sich, wenn ein Mietverhältnis beendet werden soll. Dies kann ausschließlich durch die vom Gesetz vorgegebenen Möglichkeiten geschehen. Einer der bekanntesten und in der Praxis mit am häufigsten auftretender Kündigungsgrund ist die Geltendmachung des Eigenbedarfs durch den Vermieter. Dieser Ratgeber soll einen kurzen Überblick über diesen besonderen Fall der Vermieterkündigung geben.
Der Vermieter macht Eigenbedarf geltend
Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung und möchten selbst einziehen. Oder ein naher Verwandter möchte die Wohnung nutzen. Die Gründe, die für einen Eigenbedarf sprechen können, sind vielfältig.
Der Vermieter sieht sich jedoch häufig der Situation gegenüber, dass sich noch Mieter in der Wohneinheit befinden. Für diese Situation hat der Gesetzgeber für den Vermieter die Möglichkeit der Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs geschaffen.
Der Vermieter kann kündigen, wenn er die Räume entweder als Wohnung für sich oder seine Familien- bzw. Haushaltsangehörigen benötigt. Da die Räume als Wohnung benötigt werden, scheidet eine Eigenbedarfskündigung bei juristischen Personen als Vermieter, wie z.B. einer Genossenschaft, einer GmbH oder Gemeinde regelmäßig aus, weil eine solche juristische Person nicht wohnen kann.
Der Kreis der Familienangehörigen
Zu dem engen Kreis der Familienangehörigen gehören Kinder, Ehegatte und Eltern des Vermieters, sowie Geschwister, Enkel Großeltern und Schwiegereltern. Umstritten ist jedoch, ob auch Schwager und Schwägerin, Nichten und Neffen, sowie Stiefkinder dazugehören oder ob es sich dabei lediglich um weitere Familienangehörige handelt.
Keine Familienangehörige sind Patenkinder oder der geschiedene Ehegatte und dessen Angehöriger. Für diesen Personenkreis kann ein Vermieter keinen Eigenbedarf geltend machen.
Laut Gesetz ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die Wohnung oder Haus dringend benötigt. Sie müssen sich also nicht in einer Notlage befinden und z.B. obdachlos sein. Vernünftige und nachvollziehbare Gründe reichen aus. Ob diese besonderen Gründe vorliegen muss jeweils - anhand von Rechtsprechungsbeispielen - im Einzelfall überprüft werden.
Tatsächlich bringen aber viele Eigenbedarfskündigungen, das zeigt die Erfahrung, nicht den gewünschten Erfolg. Der Grund hierfür ist in den sehr hohen Anforderungen zu finden, die der Gesetzgeber und die Rechtsprechung an die Eigenbedarfskündigung gestellt hat. Sollte der Mieter der Kündigung widersprechen, ist es nämlich in der Regel nicht möglich, in einem anschließenden gerichtlichen Verfahren Gründe nachzuschieben.
Für den Vermieter bedeutet dies nun, dass er schon vor Ausspruch der Eigenbedarfskündigung alle Gründe anführen muss, die ihn zu einer Kündigung berechtigen. Mit anderen Worten, die Kündigung muss bereits vor Ausspruch auf eine mögliche gerichtliche Überprüfung ausgelegt sein.
Insofern empfiehlt es sich in jedem Fall, vor dem Aussprechen einer Eigenbedarfskündigung fachlichen Rat in Anspruch zu nehmen, um möglichen Nachteilen vorzubeugen.
Dieser Mietrechts-Ratgeber ist der zehnte einer zwölfteiligen Reihe von Ratgeberartikeln. Sie sollen einen umfassenden Überblick über das Mietrecht gewähren und erscheinen jeweils einmal im Monat. Bereits veröffentlichte Ratgeberartikel können über die Kanzlei kostenlos erworben werden. Der nächste Ratgeber erscheint in vier Wochen und behandelt das Thema „Räumungs- und Vollstreckungsschutz“.
RA Alexandros Kakridas
Der Autor ist Sozius der Rechtsanwaltskanzlei Recht-und-Recht in Kronberg (Großraum Frankfurt am Main) und berät und vertritt Unternehmer und Privatmandanten bundesweit in allen Fragen des gewerblichen und privaten Mietrechts.
Sollten Sie eine Eigenbedarfskündigung prüfen oder erstellen lassen wollen aussprechen, können Sie sich gerne unverbindliche an folgende Kontaktadresse wenden:
kakridas@recht-und-recht.de
Weitere Informationen erhalten Sie auch auf der Internetseite www.Recht-und-Recht.de
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