Die Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Immobilien Seite 1 - vom 06.07.2006
Die Betriebskostenabrechnung bei gemischt genutzten Immobilien
Von Rechtsanwalt Thilo Zachow
Der Autor
Thilo Zachow, Chemnitz beschäftigt sich schwerpunktmäßig mit Arbeitsrecht, Internet und Computerrecht, Miet und Pachtrecht und hat Interessensschwerpunkte: Verkehrsrecht, Strafrecht.
Es scheint als habe die Rechtsprechung (BGH Urteil vom 08.03.2006) eine Kehrtwende genommen, indem der BGH urteilt, dass die Betriebskosten dann nicht gesondert ausgewiesen und vorweg abgezogen werden müssen, wenn die Kosten nicht zu einer „ins Gewicht fallenden“ Mehrbelastung der Wohnungsmieter führen. Der BGH lässt sich damit ein Hintertürchen offen. Ich denke diese stellt weiterhin die Ausnahme vom Grundsatz dar. § 556a Abs. 1 BGB ist weiterhin die Regel, dabei bleibt es auch nach der oben zitierten Entscheidung. Auf die Wohnfläche dürfen daher nur Kosten verteilt werden, die ihren Grund in der Wohnnutzung haben. Der Vorwegabzug hat seinen Grund nicht nur darin, dass die Wohnungseigentümer nicht mit höheren Kosten belastet werden dürfen. Vielmehr geht es um die Kostentrennung als solche. Dies führt spiegelbildlich dazu, dass auch die Gewerbemieter nicht mit dem für die Bewirtschaftung der Wohnungen anfallenden Kosten zu belasten sind.
Danach besteht grundsätzlich die Pflicht zum Vorwegabzug und nicht nur, wenn der Anfall höherer Kosten im Bereich außerhalb der Wohnung nahe liegt.
Bei gemischt genutzten Objekten ist daher dennoch ein Vorwegabzug für Gewerbe für jede Betriebskostenart zu prüfen (Vergleichsrechnung) und geboten. Da bei Gewerben nicht ausschließbar zumindest im Rahmen der Positionen Versicherungen, Grundsteuer und Hausbetreuung Mehrkosten verbunden sind, ist der Vermieter jedenfalls verpflichtet, in der Betriebskostenabrechnung selbst bzw. in der Frist des § 556a Abs. Satz 1 BGB entsprechend zu erläutern, warum ein Vorwegabzug im konkreten Fall unterbleiben konnte.
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