Nach den Bestimmungen des Gesetzes über das Wohnungseigentum (WEG) kann jeder Eigentümer einer gemeinschaftlichen Wohnimmobilie die Verwaltung durch einen Hausverwalter verlangen. Die Eigentümergemeinschaft kann dann entweder einen Miteigentümer oder einen selbständigen Dienstleister mit der Verwaltung des Wohneigentums betrauen; dieser muss spätestens nach fünf Jahren abgelöst werden.
Immer wieder stellt sich in der alltäglichen Arbeit des Hausverwalters aber die Frage, ob er für eine bestimmte Entscheidung überhaupt zuständig war oder ob er eine Entscheidung richtig getroffen hat. Besonders in zerstrittenen Eigentümergemeinschaften können diese Unsicherheiten Anlass zu großen Auseinandersetzungen führen, die nicht selten vor Gericht ausgetragen werden. Freilich: Die Unsicherheiten müssen nicht sein.
Der Gesetzgeber hat in den §§ 21, 27 WEG die Rechte und Pflichten einer Hausverwalters klar umrissen, die von der Eigentümergesellschaft auch nicht eingeschränkt werden dürfen. Zu den Aufgaben gehören Bereiche wie z.B.
die Aufstellung und Durchsetzung einer Hausordnung,
die ordnungsgemäße Instandhaltung / Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums,
der Abschluss von angemessenen Feuer- und Haftpflichtversicherungen,
die Erstellung des Wirtschaftsplans,
die Erstellung der Jahresabrechnung,
die Verwaltung von gemeinschaftlichen Geldern wie z.B. eine Instandsetzungsrücklage der Wohnungseigentümer,
die Vorbereitung, Einladung und Durchführung der Wohnungseigentümerversammlung oder
die Umsetzung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung.
Der WEG-Verwalter besorgt somit sämtliche Geschäfte, die für die ordnungsgemäße Bewirtschaftung der Gemeinschaftsimmobilie erforderlich sind. Die Betreuung der einzelnen Mieter von vermieteten Eigentumswohnungen, die Abrechnung eines Mietzinses oder eine Wohnungsvermittlung sind dagegen Aufgaben der jeweiligen Eigentümer – der Hausverwalter ist hierfür von Gesetzes wegen nicht zuständig.
Innerhalb dieses Aufgabenkreises hat der Hausverwalter seine Arbeit ordnungsgemäß und selbständig auszuführen; bei Pflichtverletzungen haftet er der Eigentümergesellschaft für alle von ihm zu vertretenden Schäden. Bei der Ausübung seiner Tätigkeit hat der Hausverwalter einen eigenen Ermessenspielraum über die Art und Weise der Bewirtschaftung. Anderseits muss das von ihm gewählte Mittel im Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer geeignet, erforderlich und zur Erreichung des Zieles angemessen sein. Hierbei darf er nicht nur die Interessen der Mehrheit der Wohnungseigentümer beachten, sondern muss auch die Interessen einer eventuellen Minderheit berücksichtigen.
Dieses bedeutet beispielsweise, dass der Hausverwalter vor der Einberufung einer Eigentümerversammlung abwägen muss, wie allen Wohnungseigentümern eine Teilnahme an der Sitzung in einem zumutbaren Rahmen ermöglicht werden kann, bevor er den Versammlungsort und die Versammlungszeit festsetzt. Hierzu gehören Punkte wie z.B. die voraussichtliche Dauer der Versammlung, die Anzahl der Eigentümer, die Frage, ob die Eigentümer vor Ort ansässig sind, ob der gewählte Zeitpunkt mit anderen Veranstaltungen, gesetzlichen oder kirchlichen Feiertagen, Schulferien kollidiert etc.
Neben den gesetzlichen Vorschriften ist der Verwalter bei seiner Tätigkeit den Vereinbarungen und Beschlüssen der Eigentümer unterworfen. Diese Beschlüsse hat er sofort und ohne schuldhaftes Zögern durchzuführen, selbst wenn er mit ihnen nicht einverstanden ist oder sie sogar für unsinnig hält. Einwände kann der Verwalter höchstens bei der Vorbereitung von Beschlüssen der Eigentümer vorbringen.
Fazit: Der WEG–Hausverwalter hat einen eigenen Ermessensspielraum über die Art und Weise seiner Aufgabenerfüllung. Allerdings unterliegt er bei der Bewirtschaftung des Gemeinschaftseigentums den gesetzlichen Vorgaben unter dem Schlagwort der „ordnungsgemäßen Verwaltung“ sowie den Handlungsanweisungen der Eigentümer.
Mr.Wong
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