Der ausgezogene Mitmieter - überraschende Rechtslage

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Eine häufig auftretende Situation:Zwei Personen -ob Paar oder nicht- mieten gemeinsam eine Wohnung an und unterschreiben beide als Mieter den Mietvertrag. Schließlich sollen auch beide Mieter sein und nicht einer von beiden begünstigt oder benachteiligt werden. Doch was passiert, wenn einer der Mieter beschließt, aus der Wohnung auszuziehen und der verbleibende Mieter das Mietverhältnis fortsetzt? Ist damit der ausziehende Mieter aus dem Vertrag ausgeschieden? Diese Fragen haben enorme Bedeutung, schließlich verliert der Vermieter einen - vielleicht solventeren - von zwei Mietern. Der ausziehende Mieter möchte nicht mehr für die kommenden Mietzahlungen haften oder Schönheitsreparaturen durchführen müssen. Der verbleibende Mieter möchte die Räume für sich zukünftig alleine nutzen.

Wiederholt wird von den Gerichten entschieden, dass derartige Veränderungen des Mietverhältnisses der Zustimmung aller Vertragsparteien bedürfen (vgl. BGH vom 16.03.2005, Az. VIII ZR 14/04). Wenn nur der ausziehende Mieter diesen Umstand dem Vermieter mitteilt und der Vermieter hierauf keine Erklärungen abgibt, reicht dies für die alleinige Fortsetzung des Mietverhältnisses mit dem verbleibenden Mieter nicht aus. Aus dem Verhalten des Vermieters muss eindeutig auf dessen Zustimmung zur "Entlassung" des ausziehenden Mieters geschlossen werden können. Dies kommt in Frage bei einer deutlichen mündlichen oder schriftlichen Zustimmung des Vermieters.

Liegt diese nicht vor, bleibt es auch nach dem Auszug eines Mieters beim alten Mietvertrag und den alten Rechten und Pflichten. Dies bedeutet auch, dass Erklärungen des Vermieters, z.B. Mieterhöhungen, Kündigungen, NK-Erhöhungen an beide Mieter gerichtet sein müssen. Ansonsten sind sie nicht wirksam. Dieser Umstand kann überraschen, wenn ein Vermieter eine Räumungsklage betreiben muss und die Frage der Wirksamkeit der ausgesprochenen Kündigung im Raume steht. Für den ausgezogenen Mieter kann es auch überraschend sein, nach seinem Auszug noch für die danach anfallenden Mieten weiter zu haften und aufgrund einer besseren Bonität vom Vermieter auch in Anspruch genommen zu werden.

Im Fall des Bundesgerichtshofs dachte der verbliebene und verschuldete Mieter jedoch zu Unrecht, dem Vermieter einen "Strich" durch die Rechnung machen zu können, indem er gegen dessen an sich begründete Räumungsklage vortrug, die Kündigung hätte auch gegen den ausgezogenen Mitmieter ausgesprochen werden müssen. Nachdem der Vermieter der Vertragsänderung zugestimmt hatte, bedurfte es nach Ansicht des BGH seiner Zustimmung ausnahmsweise nicht. Er verhalte sich rechtsmissbräuchlich, wenn er seine an sich notwendige Zustimmung verweigere. Hierfür gebe es keine nachvollziehbaren schützenswerte Gründe und der Mieter tat dies natürlich nur, um die Kündigung unwirksam zu machen.

Haben mehrere Mieter als Partner einer Lebens- oder Wohngemeinschaft gemeinsam eine Wohnung gemietet und zieht einer der Mieter aus, so wird diesem mit Recht ein Anspruch gegen den anderen Mieter eingeräumt, an der - für eine Beendigung des Mitverhältnisses grundsätzlich erforderlichen - gemeinsamen Kündigung mitzuwirken, sofern nicht berechtigte Interessen des anderen Mieters dem entgegenstehen (OLG Köln, WuM 1999, 521; KG, WuM 1992, 323; Emmerich/ Sonnenschein/Rolfs, Miete, 8. Aufl., § 542 BGB Rdnr. 4 m.w.Nachw.); dem Mieter, der die Wohnung nicht kündigen, sondern allein weiter nutzen will, bleibt es aber unbenommen, dieses mit dem Vermieter zu vereinbaren (OLG Köln, aaO).

Der Vermieter sollte möglichst so lange, bis mit allen Beteiligten eine Vertragsänderung vereinbart worden ist, rechtsgestaltende Erklärungen gegenüber allen Mietern abgeben.Der ausziehende Mieter muss seine Interessen an einer "sauberen" Vertragsänderung energisch verfolgen, will er nicht mit unangenehmen Nachforderungen konfrontiert werden.

Alexander Birmili
Rechtsanwalt