Der Weg zur Provision

Rechtslage zuletzt geprüft am: 18.3.2023 | Ratgeber - Vertragsrecht Mehr zum Thema: Vertragsrecht, Maklerprovision, Makler, Provision, Einklagen, Eintreiben, Mahnung

Regelmäßig rennen Makler ihrer Provision hinterher. Dieser Ratgeber gibt einen Überblick über mögliche außergerichtliche und gerichtliche Maßnahmen.

Immer wieder weigern sich Käufer und Mieter, den Provisionsanspruch des Maklers zu erfüllen. Der Makler rennt seinem Geld dann teils jahrelang hinterher. Die Erfahrung zeigt, dass häufig – mangels durchdachtem Vorgehen – unnötig viel Zeit verschwendet wird.

Dieser Ratgeber soll einen kurzen Überblick darüber verschaffen, welche Möglichkeiten zur Durchsetzung der Maklerprovision bestehen und wann diese sinnvoll sind.

Der Jurist unterscheidet zwischen außergerichtlichen Maßnahmen und gerichtlichen Maßnahmen.

Außergerichtliche Maßnahmen

Nahezu jeder Klage geht zumindest eine außergerichtliche Maßnahme voraus.

Mahnung / Zahlungserinnerung – warum, was beachten, Muster

Erstes Mittel der Wahl ist zumeist die Mahnung / Zahlungserinnerung. Auch wenn dieses Thema profan erscheint, ist eine nähere Betrachtung angebracht:

Warum mahnen?

• Wer sich in Verzug befindet, hat Verzugszinsen zu bezahlen. Diese liegen 5 Prozentpunkte über dem jeweiligen Basiszinssatz (§ 288 Abs. 1 BGB), bzw. sogar acht Prozentpunkte wenn der Schuldner ein Unternehmer ist (§ 288 Abs. 2 BGB). Den jeweilige Basiszinsatz finden Sie in § 247 BGB.
• Wer sich in Verzug befindet, hat den so genannten Verzögerungsschaden zu tragen (§ 280 Abs. 2 i.V.m. § 286 BGB). Hierunter fallen auch angemessenen Rechtsverfolgungskosten, wie beispielsweise Rechtsanwaltsgebühren.

Was beachten?

Damit diese Folgen eintreten, sollten einige Punkte beachtet werden:

• Aus der Mahnung muss hervorgehen, auch welche Leistung (hier: Vermittlungsleistung) sie sich bezieht. Hier bietet sich beispielsweise der Hinweis auf den Maklervertrag an.
• Die Mahnung sollte die genaue Höhe der geschuldeten Leistung enthalten.
• Es bietet sich an eine kurze Frist zur Zahlung zu setzen sowie darauf hinzuweisen, dass ansonsten weitere, kostenpflichtige Maßnahmen ergriffen werden.
• Aufgrund der positiven Folgen einer Mahnung (siehe oben) sollten Sie nachweisen können, dass der Schuldner die Mahnung erhalten hat.

Exkurs: Entgegen der weitläufig verbreiteten Meinung bieten die üblichen Einschreibearten der Post hier keine endgültige Rechtssicherheit: Manche Gerichte sehen durch ein Einwurfeinschreiben nur einen Anscheinsbeweis (also keinen endgültigen Beweis) dafür, dass das Einschreiben im Briefkasten des Schuldners eingeworfen wurde. Das Einschreiben mit Rückschein dagegen begründet die tatsächliche Vermutung, dass der Brief an dem im Rückschein genannten Datum zugegangen ist. Problematisch ist jedoch, wenn der Empfänger nicht anwesend ist: dann geht das Schreiben rechtlich erst dann zu, wenn es bei der Postlagerstelle abgeholt wird.

Denkbare rechtssichere Alternative: ein Mitarbeiter des Maklers tütet die Mahnung ein und wirft diese letztlich auch in den Briefkasten des Schuldners. Der Mitarbeiter könnte im Streitfalle dann vor Gericht aussagen, dass er den Umschlag eingeworfen hat, aber auch, dass in dem Umschlag eine Mahnung enthalten war.

Muster einer Mahnung

Eine Mahnung könnte damit wie folgt aussehen:

An

Frau / Herr Mustermann

[Adresse]

 

Rechnungsnummer [XXX] vom [XXX]

Mahnung

 

Sehr geehrte(r) …,

wir nehmen Bezug auf unseren Maklervertrag vom [XXX] und die durch uns erfolgte Vermittlung des Objektes [XXX].

Leider konnten wir bisher keinen Zahlungseingang feststellen.

Wir bitten Sie daher, den Rechnungsbetrag iHv … EUR unverzüglich, spätestens jedoch bis zum [XXX] auf folgendes Konto zu zahlen: [XXX]

Wir weisen Sie darauf hin, dass Sie sich mit Zugang dieser Mahnung in Verzug befinden.

Sollte auch dieser Termin ohne Geldeingang auf unserem Konto verstreichen, sehen wir uns gezwungen, ohne erneute Aufforderung gerichtliche Schritte einzuleiten. Beachten Sie bitte, dass dadurch für Sie erhöhte Kosten entstehen würden.

 

Mit freundlichen Grüßen

…

Unterschrift

Fazit Mahnung

Eine Mahnung kann ohne großen Aufwand selbst erstellt werden. Die Beauftragung eines Rechtsanwaltes ist regelmäßig überflüssig. Insbesondere müsste der Makler die Kosten des Rechtsanwaltes regelmäßig selber tragen, da im Zeitpunkt der Einschaltung des Rechtsanwalts noch kein Verzug bestand.

Exkurs: Rechtlich möglich wäre auch bereits durch die Rechnung die Basis für den Verzug zu schaffen. So kommt ein Verbraucher nach 30 Tagen in Verzug, wenn er hierauf bereits bei der Rechnungsstellung hingewiesen wurde. Danach könnte mit der Mahnung bereits Verzugszinsen geltend gemacht werden. In der Praxis stößt ein solches Vorgehen jedoch – zumindest bei Verbrauchern - weitestgehend auf Empörung.

Anspruchsschreiben durch Rechtsanwalt

Erfolgt auch nach Ablauf der in der Mahnung gesetzten Frist keine Zahlung, sollte über die Einschaltung eines Rechtsanwalts nachgedacht werden.

Da sich der Schuldner aufgrund der ordnungsgemäßen Mahnung in Verzug befindet, hat der Schuldner auch die Kosten für die Beauftragung des Rechtsanwalts zu tragen.

Folgende Gründe sprechen – gerade im Vergleich zur Einschaltung eines Inkassobüros – für die Einschaltung eines Rechtsanwaltes:

• Regelmäßig zahlen Schuldner – und hier insbesondere Privatpersonen - schneller, wenn die Korrespondez mit einem Rechtsanwalt geführt wird. Sie sparen damit Ihre eigene Zeit und kommen mitunter früher an Ihr verdientes Geld.
• Sie erhalten vorab eine kompetente rechtliche Prüfung. Der Anwalt wird – bevor er ein Schreiben versendet – prüfen, ob überhaupt ein Provisionsanspruch besteht und Ihnen die Chancen und Risiken eines etwaigen Prozesses aufzeigen.
• Gerade wenn das Bestehen eines Provisionsanspruches strittig ist (z.B. Rücktritt vom Kaufvertrag, Widerruf Maklervertrag, Vorwurf der Falschberatung) werden von juristischen Laien häufig überflüssige Fehler begangen, die im besten Fall das Vorgehen nur Verzögern, im schlechtesten Fall aber in einem späteren Prozess für Sie nachteilig sind.
• Beim Anwalt erhalten Sie die Beratung aus einer Hand. Zahlt der Schuldner nicht, bleibt Ihnen nur der Weg vors Gericht. Hier können Sie in der Regel weder selbst noch durch ein Inkassobüro tätig werden, sondern benötigen – bereits allein aus verfahrensrechtlichen Gründen - Unterstützung durch einen Rechtsanwalt (siehe später).
• Vielen Schuldner ist bekannt, dass irgendwann die Tätigkeit des Inkassobüros endet und der Gläubiger (Sie) dann vor der Wahl stehen: zum Anwalt oder die Sache ruhen lassen. Erhält der Schuldner gleich ein Anwaltsschreiben, dürfte ihm klar sein, dass Sie es ernst meinen.
• Der Rechtsanwalt wird seine Kosten zumeist direkt in diesem Anschreiben ebenfalls in Rechnung stellen, so dass dem Schuldner plastisch vor Augen geführt wird, dass das weitere Vorgehen für ihn mit erheblichen Kosten verbunden sein wird.

Nicht unerwähnt bleiben sollte jedoch, dass Sie den Anwalt zu bezahlen haben, falls der Schuldner nicht zahlt. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn ein gerichtliches Verfahren verloren geht oder der Schuldner insolvent ist. Die Höhe der Anwaltsgebühren richtet sich regelmäßig nach dem so genannten Streitwert (= die Summe, um die es geht) und dem Schwierigkeitsgrad des Falles. Regelmäßig handelt es sich bei der außergerichtlichen Geltendmachung der Maklerprovision um einen einfachen Fall.

Beispielsrechnung: Es geht um eine Maklerprovision in Höhe von EUR 6.000 und einen einfachen Fall. Hier fielen Rechtsanwaltskosten in Höhe von EUR 571.44 brutto an.

Das Inkassobüro

Häufig werden Inkassobüros mit der „Eintreibung" der Provision beauftragt. Dies kann – gerade bei einfach gelagerten Fällen – eine Alternative zum Rechtsanwalt sein. Insoweit sei auf die obigen Ausführungen im Zusammenhang mit der Beauftragung eines Anwalts verwiesen.

Gerichtliche Maßnahmen

Wenn die außergerichtliche Maßnahmen nicht zum Erfolg führen, kann der Rechtsweg bestritten werden („Provision einklagen").

Mahnverfahren

Das gerichtliche Mahnverfahren kann mitunter schnell zur Erfüllung der Provisionspflicht führen:

Ablauf des Mahnverfahrens

Das Mahnverfahren kann bequem über https://www.online-mahnantrag.de durch Beantragung eines Mahnbescheids eingeleitet werden. Dies kann wahlweise mit oder ohne Rechtsanwalt erfolgen.

Das Mahngericht überprüft den Antrag im Wesentlichen lediglich auf formelle Richtigkeit. Lediglich dann, wenn es offensichtlich ist, dass kein Anspruch besteht, wird kein Mahnbescheid erlassen.

Der Mahnbescheid wir vom Gericht dem Schuldner (hier: dem Provisionspflichtigen) zugestellt.

Der Empfänger des Mahnbescheids wird im Mahnbescheid aufgefordert, sich innerhalb von zwei Wochen darüber zu erklären, ob der dem Mahnbescheid widerspricht.

Nach Ablauf der 14 Tage können Sie einen Vollstreckungsbescheid beantragen. Hierzu erhalten Sie in der Regel automatisch vom Mahngericht die entsprechenden Formulare zugestellt. Der Vollstreckungsbescheid wird erteilt, wenn der Gläubiger keinen Widerspruch gegen den Mahnbescheid eingelegt hat (Achtung: der Widerspruch kann auch noch nach Ablauf der 14 Tage eingereicht werden) und die Forderung auch nicht aufgrund des Mahnbescheids bereits beglichen wurde. Wird dagegen rechtzeitig vor Erlass des Vollstreckungsbescheids Widerspruch erhoben, so entscheidet – auf Ihren Antrag – ein ordentliches Gericht im Wege einer „normalen Klage".

Der Vollstreckungsbescheid wird wieder dem Gläubiger zugestellt. Dieser hat nun 2 Wochen Zeit gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch einzulegen. Wird kein Einspruch eingelegt, so gilt Ihr Provisionsanspruch als rechtskräftig festgestellt (wie bei einem „normalen Urteil") und Sie können einen Gerichtsvollzieher mit der Einziehung der Forderung beauftragen.

Wird fristgerecht gegen den Vollstreckungsbescheid Einspruch eingelegt so entscheidet ein Gericht über die Forderung. Insoweit handelt es sich – mit wenigen Ausnahmen – um einen „gewöhnlichen Prozess".

Die Kosten des Mahnverfahrens sind als Rechtsverfolgungskosten ebenfalls vom Schuldner zu bezahlen, wenn dieser sich in Verzug befindet und die Forderung gegen ihn besteht.

Wann sollte ein Mahnverfahren durchgeführt werden?

Das Mahnverfahren macht vor allem dann Sinn, wenn nicht von einer Gegenwehr des Schuldners auszugehen ist. Dies sind die Fälle, in denen der Kunde überhaupt keinen Ansatzpunkt hat, gegen den Provisionsanspruch vorzugehen und sich – aus welchen Gründen auch immer – „quer stellt". Zeichnet sich dagegen bereits im Vorfeld ab, dass der Kunde argumentativ gegen den Provisionsanspruch vorgehen möchte, dann führt ein Mahnverfahren nur zu einer unnötigen Zeitverzögerung.

Die Klage

Provision kann auch – ohne vorherige Durchführung des Mahnverfahrens – direkt bei Gericht eingeklagt werden.

Zuständiges Gericht

Örtlich zuständig ist das Gericht, in dem der Schuldner seinen Wohnsitz hat. Bei einem Streitwert von über 5.000 EUR ist das Landgericht zuständig, darunter das Amtsgericht. Vor dem Amtsgericht ist die Hinzuziehung eines Rechtsanwaltes rechtlich nicht erforderlich, jedoch sind in einem Prozess zahlreiche Formalien und Fristen zu beachten. Vor dem Landgericht ist eine Vertretung durch einen Rechtsanwalt dagegen zwingend.

Ablauf des Klageverfahrens

Ein Klageverfahren wird eingeleitet durch Einreichung einer Klageschrift. Diese wird – nachdem der Gerichtskostenvorschuss eingezahlt ist – dem Beklagten zugestellt, welcher sich innerhalb einer gesetzten Frist hierzu äußern muss.

Je nach Richter und Sachverhalt findet sodann entweder ein sogenannter früher erster Termin statt oder ein schriftliches Vorverfahren. Bei dem schließt sich eine oder mehrere Hauptverhandlungen an. Vereinfacht gesagt muss in dieser Hauptverhandlung jede Partei das für sie Positive beweisen (also zum Beispiel: Abschluss des Maklervertrages und Vermittlung eines Objektes).

Nach Abschluss der mündlichen Verhandlung wird ein Termin zur Urteilsverkündung bestimmt.

Gerichtskosten

Die Gerichtskosten werden nach dem Gerichtskostengesetz ermittelt. Sie sind, wie auch die Anwaltskosten, vom Streitwert abhängig. In der Regel trägt die unterliegende Partei die Gerichtskosten sowie ihre eigenen Rechtsanwaltskosten als auch diejenigen des Gegners.

Ihr Anwalt wird Sie über die möglichen Kosten frühzeitig belehren.

Verfahrensdauer

Eine verlässliche Einschätzung ist nicht möglich, da es sehr stark auf das jeweilige Gericht ankommt. Als Anhaltspunkt für ein Verfahren kann eine Zeitspanne von 6 – 12 Monaten genannt werden.

Rechtsmittel

Gegen das erstinstanzliche Urteil kann Berufung eingelegt werden.

Fazit

Die Klage ist vor allem dann sinnvoll, wenn der Provisionsanspruch ernsthaft bestritten wird, sei es weil angeblich kein Maklervertrag vorliegt, oder eine Falschberatung im Raum steht, etc.

Zusammenfassung

Die Erfahrung lehrt: machen Sie nicht den Fehler und rennen Ihrer Provision jahrelang hinterher. Häufig wird viel Aufwand verursacht und Zeit verschwendet indem der Kunde mehrfach – teils individuell – angesprochen und angeschrieben wird. Legen Sie durch eine frühzeitige Mahnung rechtzeitig die Weichen und legen sodann dem Schuldner Ihre Rechtsverfolgungskosten auf.