Der Verkauf von Immobilienkrediten

Immobilienrecht, Wohnungseigentum

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Ralf Mydlak

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Das ARD Magazin plusminus berichtete im vergangenen Jahr über Verkäufe von privaten Immobilienkrediten an Finanzinvestoren. Tatsächlich wurden nach einer Schätzung der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) seit dem Jahr 2003 Darlehen in einer Höhe von ca. 15 Milliarden Euro veräußert. Wie plusminus im Januar 2008 berichtete, droht durch die gegenwärtige Banken- und Finanzkrise eine weitere Verschärfung. Denn um die eigene Kapitaldecke zu verbessern, könnten Banken dazu neigen verstärkt Immobilienkredite zu verkaufen.

Damit wächst für "Häuslebauer" die Gefahr durch einen Kreditverkauf im schlimmsten Fall ihr Eigenheim durch eine Zwangsvollstreckung zu verlieren. Dabei sind längst nicht nur Not leidende Kredite betroffen, sondern es wurden in der Vergangenheit auch ordnungsgemäß bediente Darlehen verkauft. Das Problem: Regelmäßig werden Darlehen durch eine Grundschuld gesichert. Die Grundschuld hat gegenüber der Hypothek den Vorteil, dass mit ihr nach ihrer Bestellung noch weitere Forderungen gesichert werden können. Denn die Grundschuld ist im Gegensatz zu einer Hypothek nicht vom Bestand und Umfang der gesicherten Forderung, also des Darlehens abhängig.

Sie kann daher für sich allein übertragen werden. Die Grundschuld bleibt bis zu ihrer Löschung nach vollständiger Darlehensrückzahlung im Grundbuch stehen. Der Käufer dieser Grundschuld könnte daher unter Umständen die gesamte Höhe der Grundschuld verlangen, auch wenn der Darlehnsnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen aus dem Darlehnsvertrag stets nachgekommen ist. Betreibt der Käufer dann die Zwangsvollstreckung in die Immobilie, bleiben dem "Häuslebauer" allenfalls noch Schadensersatzansprüche gegen seine Bank. Um sich hiervor zu schützen, sollte bei Verhandlungen über einen Immobilienkredit darauf bestanden werden, eine Klausel aufzunehmen, die die Weitergabe von Forderungen an Dritte ausschließt. Alternativ kann auch daran gedacht werden, statt einer Grundschuld eine Hypothek zur Sicherung des Darlehens zu vereinbaren. Bei bestehenden Immobilienkreditverträgen hilft dies allerdings nicht weiter. Sofern sich abzeichnet, dass der Kredit nicht mehr ordnungsgemäß bedient werden kann, sollte der Kunde frühzeitig das Gespräch mit seinem Kreditgeber suchen.