Der Räumungsprozess – Teil 3 (Zwangsvollstreckung)

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Die Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher

Der Mieter ist verurteilt worden, die Wohnung zu räumen (oder eine einstweilige Räumungsverfügung ist gegen ihn ergangen), Rechtsmittel- und Räumungsfrist sind abgelaufen, er zieht aber trotzdem nicht aus. Aktualisierung (Stand: 01.05.2013)

Räumungsvollstreckung

Auch in dieser Situation darf der Vermieter nicht zur Selbstjustiz greifen. Er muss sich staatlicher Hilfe bedienen, wenn der Mieter nicht auszieht, d.h. er muss einen Gerichtsvollzieher mit der Zwangsvollstreckung beauftragen.

Jürgen Vasel
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37083 Göttingen
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Der Gerichtsvollzieher wird am einfachsten über die Gerichtsvollzieherverteilungsstelle des Amtsgerichts beauftragt, in dessen Gerichtsbezirk die zu räumende Wohnung liegt.

Um die Räumungsvollstreckung durchführen zu können, benötigt der Gerichtsvollzieher den Vollstreckungstitel (das ist die vollstreckbare Ausfertigung des Räumungsurteils oder des Räumungsvergleiches).

Außerdem wird er einen Kostenvorschuss anfordern. Dieser setzt sich zusammen aus den voraussichtlichen Kosten:

  • des Gerichtsvollziehers selbst (ca. 100 €),
  • einer Wohnungsöffnung durch einen Schlüsseldienst (ca. 100 €),
  • des Transportunternehmens, das die Wohnung räumt und den Hausrat abtransportiert (je nach Wohnungsgröße: mehrere Tausend €)
  • der Einlagerung (je nach Wohnungsgröße und Region: mindestens mehrere Hundert €)
  • einer etwaigen Entrümpelung (je nach Wohnungsgröße und Region: mindestens mehrere Hundert €).

Minimierung des Kostenvorschusses

Der Kostenvorschuss kann minimiert werden, indem der Vermieter die bloße Einweisung in den Besitz verlangt. Dies erspart zunächst die Kosten der Räumung und Entrümpelung der Wohnung. Der Kostenvorschuss reduziert sich auf die Kosten des Gerichtsvollziehers und der Türöffnung durch einen Schlosser.

Der Mieter kann die Teile des Hausrats, die wegen Unpfändbarkeit nicht dem Vermieterpfandrecht unterliegen, binnen eines Monats auf eigene Kosten aus der Wohnung schaffen. Danach können die Sachen vom Gläubiger verwertet werden.

Verlauf der Zwangsräumung

Nachdem der Gerichtsvollzieher den Räumungsauftrag, den vollstreckbaren Räumungstitel und den Kostenvorschuss erhalten hat, teilt er dem Mieter zunächst mit, dass der Vermieter Räumungsauftrag erteilt hat und fordert den Mieter auf, die Wohnung freiwillig zu räumen und den Gerichtsvollzieher zu kontaktieren.

Meldet sich der Mieter daraufhin nicht oder teilt er mit, dass er nicht freiwillig räumen werde, erhält der Mieter eine weitere Mitteilung, in welcher der konkrete Räumungstermin genannt wird.

Der Mieter kann nunmehr einen so genannten Räumungsschutzantrag gem. § 765a ZPO stellen, wenn für ihn die Räumung „wegen ganz besonderer Umstände eine Härte bedeutet, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist“ (Beispiele: Mieterin im Mutterschutz kurz vor bzw. nach der Geburt; drohende Obdachlosigkeit insbesondere von Minderjährigen, älteren, kranken oder behinderten Menschen; Ersatzwohnung ist bereits angemietet, aber noch nicht bezugsfertig; Suizidgefahr; schwere Erkrankung).

Der Antrag auf Räumungsschutz muss spätestens zwei Wochen vor dem angekündigten Räumungstermin gestellt werden. Er kann allerdings dann später gestellt werden, wenn die Frist unverschuldet versäumt wurde oder der Härtegrund erst später entstanden ist. Wenn das Amtsgericht den Räumungsschutzantrag für begründet hält, stellt es die Zwangsvollstreckung (vorübergehend) ein, dem Mieter wird also praktisch eine weitere Räumungsfrist gewährt.

Wiedereinweisung durch die Verwaltungsbehörde

Die Kommunalverwaltung kann zur Vermeidung von Obdachlosigkeit den ehemaligen Mieter in die gekündigte Wohnung behördlich einweisen. Dies kommt insbesondere bei örtlichem Wohnungsmangel und bei Personen in Betracht, die auf dem allgemeinen Wohnungsmarkt große Schwierigkeiten haben, und denen die Unterbringung in einer Obdachlosenunterkunft nicht zuzumuten ist (Familien mit Kindern; ältere, kranke oder behinderte Menschen). Der Vermieter erhält in diesem Fall eine Nutzungsentschädigung von der Gemeinde, die wiederum vom ehemaligen Mieter eine Nutzungsentschädigung verlangt.

Rechtsanwalt Jürgen Vasel
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