Der Makler und die Wohnfläche - Haftung und Haftungsvermeidung bei fehlerhafter Wohnflächenangabe

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Klagen gegen Makler aufgrund falscher Angaben bei der Wohnfläche sind seit Jahrzehnten ein echter Dauerbrenner.

Über die Jahre ist eine nahezu unübersehbare Anzahl an Einzelfallentscheidungen gefällt worden. Dieser Ratgeber soll einen kurzen Überblick über die Rechtslage verschaffen, nämlich wann der Makler haftet, was die Haftung bedeutet und wie sich der Makler vor einer Haftung schützen kann.

Wann haftet der Makler?

Das Wichtigste vorab: die Tendenz zeigt klar, dass Makler regelmäßig nicht für fehlerhafte Wohnflächenangeben haften.

Johannes Kromer
seit 2013 bei
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Rechtsanwalt
Tannenweg 17
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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat bereits mehrfach entschieden, dass ein Makler Informationen, die er vom Verkäufer erhält, grundsätzlich ungeprüft an den Kaufinteressenten weitergeben darf (u.a. BGH, Urteil vom 16.09.1981 - IV a ZR 85/80, BGH, Urteil vom 18. 1. 2007 - III ZR 146/06). Hierzu gehört gerade auch die Angabe zu den Wohnflächen.

Sofern dem Makler – aufgrund „in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen“ - die Informationen „ersichtlich unrichtig, nicht plausibel oder bedenklich“ erscheinen oder erscheinen müssten, gilt dieser Grundsatz nicht (BGH, Urteil vom 18. 1. 2007 - III ZR 146/06). Eine einheitliche Definition, wann der Makler Zweifel an den Auskünften haben muss, gibt es leider nicht.

Vielmehr findet hier stets eine Einzelfallbetrachtung statt. Dabei ist auch entscheidend, welche Bedeutung die Angabe für den Käufer hat. So ist für den Kapitalanleger die Wohnflächenangabe regelmäßig von großer Bedeutung, während es bei einer Familie häufig nicht auf die bloße Quadratmeterzahl ankommt.

Was bedeutet die Haftung?

Hier sind zwei Themenkomplexe auseinanderzuhalten, nämlich den Verlust des Provisionsanspruchs und ein weitergehender Schaden.

  1. Hat der Makler schuldhaft fehlerhafte Wohnflächenangaben gemacht, verliert er in der Regel seinen Provisionsanspruch. Er hat diesen verwirkt.
  2. Ein weitergehender Schadensersatzanspruch scheitert häufig. Wer einen Schadensersatzanspruch geltend macht muss nämlich einen Schaden darlegen und beweisen. Die lineare Hochrechnung des Kaufpreises anhand der vermeintlichen Quadratmeterzahlt reicht den Gerichten in der Regel nicht aus. Der getäuschte Käufer muss vielmehr nachweisen, dass er – hätte er die wahre Wohnfläche gekannt - ein vergleichbares, preisgünstigeres Haus gekauft hätte, oder er den Verkäufer des Hauses weiter im Preis hätte herunterhandeln können. In diesem Fall kann ein Schadensersatzanspruch gegen den Makler in Höhe der Differenz der beiden Kaufpreise bestehen.
  3. Achtung: Etwas anderes gilt, wenn die Wohnflächenangabe vom Makler garantiert wird. Hier neigen die Gerichte zu einer wesentlich käuferfreundlicheren Betrachtung.

Kann die Haftung vermieden werden?

Da sich eine unrichtige Wohnflächenangabe nicht immer ausschließen lässt, tun Makler gut daran, entsprechende Vorkehrungen zu treffen.

Fest steht zunächst, dass eine Haftung für folgende Fälle keinesfalls im Voraus ausgeschlossen werden kann:

  1. Der Makler gibt eine Garantie über die Wohnflächenangabe ab ODER
  2. Der Makler trifft vorsätzlich (d.h. wissentlich und wollentlich) falsche Aussagen (Achtung: hierunter fallen regelmäßig auch „Behauptungen ins Blaue hinein“ ODER
  3. Der Makler schließt eine Haftung generell aus.

Damit verbleibt als Anwendungsfall für einen Haftungsausschluss die fahrlässige Falschangabe. Hierbei unterscheidet der Jurist zwischen leichter Fahrlässigkeit und grober Fahrlässigkeit. Da im Falle der groben Fahrlässigkeit ein Haftungsausschluss zumindest durch Allgemeine Geschäftsbedingungen nicht möglich ist (vgl. § 309 Ziffer 7 lit b. BGB), verbleibt faktisch als Anwendungsfall einer möglichen Haftungsbeschränkung die leicht fahrlässige Falschangabe. Die Haftung für leicht fahrlässige Falschangaben kann durch entsprechende AGB-Gestaltung ausgeschlossen werden.

Achtung: Dringend abzuraten ist von einem generellen Ausschluss in den AGBs, da dies nicht zulässig ist und in der Regel – mangels korrekter Formulierung – die gesamte Klausel unwirksam macht – also auch den Ausschluss bei leichter Fahrlässigkeit.

Fazit: Makler haftet in der Regel nicht

Regelmäßig haftet der Makler nicht für fehlerhafte Wohnflächenangaben. Für leicht fahrlässige Falschangaben kann die Haftung ausgeschlossen werden. Der häufig in AGBs befindliche generelle Ausschluss der Haftung ist unwirksam und führt regelmäßig dazu, dass auch bei leichter Fahrlässigkeit eine Haftung besteht.

Gerne stehe ich Ihnen für weitere Informationen zur Verfügung. Ich setze mich bundesweit für Ihre Interessen ein.

Rechtsanwalt Kromer
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