Der Bundesgerichtshof erweitert die Haftung innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft

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Schadensersatzansprüche aufgrund eines Wasserschadens sind zukünftig zwischen Mietern und Wohnungseigentümern deutlich einfacher zu realisieren!

Bei gegenseitigen Ansprüche nach Wasserschäden zwischen Wohnungseigentümern aber auch Mietern hat der Bundesgerichtshof am 25.10.13 eine Entscheidung getroffen, die über den konkreten Fall hinaus weitreichende Folgen für die betroffenen Parteien haben wird.

Der Fall: Wasserschaden wirkt sich auf darunterliegende Wohnung aus

Der Sachverhalt, der der Entscheidung zugrunde lag, ist ebenso schnell erzählt, wie auch typisch. In einer vermieteten Eigentumswohnung kam es zu einem Wasserschaden, der sich – wie nahezu immer – auch auf die darunterliegende Wohnung auswirkte. In dieser – ebenfalls vermieteten – Wohnung kam es zu einem Schaden in Höhe von insgesamt 165.889,76 €. (Beide Wohnungen waren gewerblich genutzt, was die Höhe des Schadens erklärt). Die Versicherung des betroffenen Mieters übernahm den Schaden und forderte nun Schadensersatz.

Maximilian A. Müller
seit 2007 bei
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Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Die Versicherung erhielt in allen Instanzen Recht. Auch der Bundesgerichtshof hat bestätigt, dass zwischen den Mietern und den dahinterstehenden Wohnungseigentümern ein verschuldensunabhängiger Anspruch auf Schadensersatz gemäß § 906 II S. 2 BGB besteht. Es musste daher auch nicht aufgeklärt werden, wer den Wasserschaden verursacht hat und ob einen der Beteiligten hieran ein Verschulden traf.

Betroffene können leichter Schadensersatz geltend machen

Der Bundesgerichtshof hat sich bereits einmal mit einer ähnlichen Fallgestaltung auseinandersetzen müssen. In einer Entscheidung vom 21.05.10 (Az.: V ZR 10/10) machte der Bundesgerichtshof hierbei deutlich, dass ein verschuldensunabhängiger Anspruch des einzelnen Sondereigentümers gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft nicht bestünde. Die Vorschrift des § 906 II S. 2 BGB finde hier keine Anwendung.

Nun hat der Bundesgerichtshof allerdings eine hiervon abweichende rechtliche Lage geschaffen, wenn der Schaden nicht vom Gemeinschaftseigentum ausgeht, sondern vom Sondereigentum eines anderen Eigentümers.

Schadensersatzanspruch durch Schaden am Sondereigentum entsteht unabhängig vom Verschulden!

Die Bedeutung ist erheblich, denn in der Regel wird es dem Geschädigten kaum möglich sein, den Nachweis zu erbringen, dass die Schadensursache fahrlässig von einem Eigentümer oder der Gemeinschaft (bzw. dem Verwalter) verursacht wurde. Ohne einen solchen Nachweis ging der geschädigte Wohnungseigentümer bislang leer aus, er blieb also auf seinem Schaden sitzen, sofern er nicht selbst über eine ausreichende Versicherung verfügte.

Die Chancen, nunmehr Schadensersatz geltend zu machen, sind durch das vorliegende Urteil des Bundesgerichtshofes deutlich angestiegen.

Derzeit stellt sich die Situation nun so dar, dass der betroffene Wohnungseigentümer nur dann ein Verschulden beweisen muss, wenn die Schadensursache aus dem Bereich des Gemeinschaftseigentums stammt. Auch wenn die Gründe der Entscheidung noch nicht veröffentlicht wurden, wird man davon ausgehen müssen, dass der Bundesgerichtshof an seinem Urteil aus dem Jahr 2010 noch festhalten wird und daher für den Bereich des Gemeinschaftseigentums seine Rechtsprechung nicht ändern wollte.

Stammt der Schaden allerdings aus dem Bereich des Sondereigentums, so entsteht unabhängig von dem Verschulden ein Schadensersatzanspruch, der nach der vorliegenden Entscheidung gegen den Wohnungseigentümer oder aber auch den Mieter gerichtet werden kann.

Die praktische Bedeutung des Urteils für Mieter und Eigentümer

Die praktische Bedeutung dürfte sich insbesondere bei zukünftigen Wasserschäden innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft zeigen.

Ist der Schaden auf das Gemeinschaftseigentum zurückzuführen, so verbleibt es wie bisher dabei, dass der Eigentümer ein Verschulden nachweisen muss. Dies betrifft insbesondere Wasserschäden, die auf ein undichtes Dach zurückzuführen sind. Hier ist ein Verschulden notwendig, wenn Schadensersatz geltend gemacht werden soll. Ein solches Verschulden liegt insbesondere vor, wenn eine Mangelanzeige durch die Verwaltung ignoriert wurde.

Mieter und Eigentümer können für Beschädigung von Inventar und Wohnung Schadenersatz verlangen

Stammt der Schaden allerdings aus dem Bereich des Sondereigentums (z.B. Schäden an einer Waschmaschine, Spülmaschine, Fliesenfugen etc.), so können zukünftig Ansprüche direkt gegen den Eigentümer der entsprechenden Wohnung gerichtet werden. Hierbei können die Ansprüche von dem Mieter für sein beschädigtes Inventar sowie auch von dem Eigentümer für die beschädigte Wohnung geltend gemacht werden. Denkbar ist übrigens auch, dass der betroffene Eigentümer einen Schaden ersetzt verlangt, der auf eine auf den Wasserschaden zurückzuführende Mietminderung seines eigenen Mieters zurückzuführen ist.

Es wird daher weitaus einfacher, einen eingetretenen Schaden nun auch ersetzt zu erhalten. Allerdings sollte ein Wohnungseigentümer nun auch dafür Sorge tragen, entsprechend versichert zu sein, da seine Haftung in entsprechenden Schadenfällen deutlich erweitert wurde.

Die Bedeutung für Mieter: Schadensersatzanspruch leichter durchsetzbar, aber auch höheres Haftungsrisiko

Die Entscheidung des Bundesgerichtshof hat gezeigt, dass gerade auch ein Mieter in den Genuss der Anwendung des § 906 II S. 2 BGB kommt. Wie so oft gilt aber: Was des einen Freud ist des anderen Leid. Denn die Anwendung des § 906 II S. 2 BGB führt zu einem einfacher durchzusetzenden Schadensersatzanspruch, auf der anderen Seite aber natürlich zugleich auch zu einem höheren Haftungsrisiko. Haftete der Mieter früher nur bei einem Verschulden, so haftet er nunmehr selbst dann, wenn er den Schaden noch nicht einmal fahrlässig verursacht hat. Vor diesem Hintergrund sollte eine möglichst gute Absicherung und Versicherung durch den Mieter erfolgen.

Folgen des Urteils

In Zukunft werden jedenfalls die Folgen von Wasserschäden in Wohnungseigentümergemeinschaften die Gerichte wieder vermehrt beschäftigen.

Mit Spannung wird die Begründung des Bundesgerichtshofes zu erwarten sein. Insbesondere wird abzuwarten sein, ob der Bundesgerichtshof zukünftig auch Schäden, die durch das Gemeinschaftseigentum entstehen, ohne Verschulden als ersatzfähig ansieht.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Maximilian A. Müller
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