Dauerbrenner Schönheitsreparaturen

Von 24.3.2011 | Ratgeber - Mietrecht, Pachtrecht | 1690 Aufrufe Mehr zum Thema:

Schönheitsreparaturen

Endrenovierung: Wenn der Mieter zu viel tut, muss der Vermieter zahlen

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH), der für das Wohnungsmietrecht zuständig ist, hat im Mai entschieden, dass einem Mieter Erstattungsansprüche gegen den Vermieter zustehen können, wenn der Mieter im Vertrauen darauf, daß die mietvertragliche Regelung zur Renovierung bei Beendigung wirksam ist, Schönheitsreparaturen durchführt, die Endrenovierungsklausel tatsächlich jedoch unwirksam ist.

Der Fall:
Die klagenden Mieter hatten in der Zeit von Mai 1999 bis Ende Mai 2006 die fraglichen Räume gemietet. Im Jahre 2004 hatten die Mieter die Wohnung renoviert. Vor Rückgabe der Wohnung im Mai 2006 renovierten die Mieter erneut, weil sie angenommen hatten, dazu vertraglich verpflichtet zu sein.

Der Mietvertrag enthielt unter „Sonstige Vereinbarungen“ eine handschriftliche Ergänzung mit dem Inhalt, daß die Wohnung bei Mietbeginn renoviert war und dass die Rückgabe bei Beendigung des Mietvertrages im renovierten Zustand erfolgt. Im übrigen enthielt der Mietvertrag Regelungen zur Durchführung der Schönheitsreparaturen während des Mietvertrages.

Die Mieter wollten von dem Vermieter die aufgewendeten Kosten für die Renovierung in Höhe von 1.620,00 EUR ersetzt haben und erklärten, daß es sich bei der unter „Sonstige Vereinbarungen“ aufgenommenen handschriftlichen Regelung um eine vom Vermieter gestellte Klausel handelt, die wegen des Summierungseffektes von laufender Schönheitsreparaturverpflichtung und Endrenovierungspflicht unwirksam wäre.

Die Entscheidung:
Kern des Streites war die handschriftlich aufgenommene Regelung zur Endrenovierung. Ob die Mieter zur Endrenovierung verpflichtet sind, hängt davon ab, ob es sich um eine zwischen den Parteien individuell ausgehandelte – dann wirksame - Vereinbarung oder eine vom Vermieter gestellte vorformulierte – dann unwirksame – allgemeine Geschäftsbedingung handelt. Diese Frage hat der BGH nicht entscheiden können, weshalb die Sache an das Landgericht Frankfurt/M. als Berufungsgericht zurückverwiesen wurde. Das Landgericht wird dies klären.

Unabhängig von diesem konkreten Fall ergibt sich aus der Entscheidung des BGH allerdings, daß der Vermieter dem Mieter ggfs. Schadensersatz leisten muss, wenn der Mieter im Vertrauen auf die Wirksamkeit einer in Wirklichkeit unwirksamen vertraglichen Regelung zur Endrenovierung diese durchführt. Nach Ansicht der Karlsruher Richter haben die Mieter gegen den Vermieter in einem solchen Fall Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung, weil es keine rechtliche Grundlage für das Verlangen des Vermieters gab, die Wohnung endrenoviert zurückzubekommen. Nur ein schwacher Trost ist dabei, daß den Mietern in einem solchen Fall nur Ersatz der Kosten zusteht, die für Renovierung in Eigenleistung anzusetzen sind (BGH VIII ZR 302/07).

Fazit:
Wie schon aus einer Vielzahl von Entscheidungen des BGH zu Schönheitsreparaturen macht auch dieser Fall deutlich, dass bei Abschluss des Mietvertrages darauf zu achten ist, dass die beabsichtigten Regelungen rechtlich unbedenklich sind. Vor „selbst gebastelten“ Regelungen im Mietvertrag ist zu warnen, soweit diese zuvor nicht geprüft wurden.