Das neue Mietrecht 2013 – ein stumpfes Schwert?

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Seit 1.5.2013 sind neue Regelungen zur energetischen Modernisierung, Kappungsgrenzen bei Mieterhöhungen, Kaution und Räumung in Kraft

Das Mietrecht hat einige Neuerungen für Mieter und Vermieter zu bieten, die man sich merken sollte:

  • Zunächst einmal wurde die energetische Modernisierung erleichtert. Der Vermieter kann bauliche Veränderungen durchführen, bei der die Endenergie (die vom Mieter verbrauchte) nachhaltig eingespart wird. Der Mieter hat für drei Monate kein Minderungsrecht, der Mieter kann nur den Härteeinwand der Unzumutbarkeit geltend machen. Wichtig ist, dass diese Maßnahmen dem Mieter was bringen. Der Vermieter hat die Maßnahme, die Mietsteigerung und die neuen Betriebskosten darzulegen. Diese Angaben können allerdings pauschal sein.

  • Des Weiteren kann der Vermieter auf einen gewerblichen Energielieferanten umstellen, der entweder die Heizung erneuert oder sich um die effektive Betriebsführung kümmert. (Contracting)

  • Die Kappungsgrenze bei der Mieterhöhung kann durch Beschluss eines Bundeslandes von 20% abgesenkt werden. In Berlin etwa auf 15%. Das bringt jedoch oft nichts, da die Mieten ohnehin durch die Mietspiegel bestimmt werden und diese am effektivsten vor Mieterhöhung schützen. Senkungen unter 20% sind also oft Wahlgeschenke.

  • Ganz wichtig: Wer seine Kaution nicht zahlt, dem kann fristlos gekündigt werden. Das ging früher nicht, sofern die Mieten entrichtet wurden. Regel: maximal drei (Netto) Monatsmieten. Die Kaution kann auch durch eine Bürgschaft gestellt werden. Diese ersetzt die Zahlung.

  • Die Berliner Räumung wurde im Gesetz kodifiziert: Der Vermieter darf den Mieter unter Hinweis auf sein Vermieterpfandrecht räumen. Seine Sachen können in der Wohnung bleiben und vom Vermieter verwertet werden. Das spart teure Vorschusszahlungen für den Gerichtsvollzieher.

  • Jetzt gibt es eine einstweilige Räumungsverfügung über Wohnraum, auch wenn keine verbotene Eigenmacht (Hausbesetzung, kein Mietvertrag) im Spiel ist. Das setzt allerdings voraus, dass vor Gericht eine Sicherungsanordnung gegen den säumigen Mieter ergangen ist, aufgrund der die restliche Miete und ein Vorschuss zu zahlen ist. Passiert das nicht, kann eine einstweilige Verfügung auf Räumung Erfolg haben.

  • Überdies sollen die Gerichte Räumungssachen beschleunigt bearbeiten.

Was bringen die Neuerungen des Mietrechts?

Solchermaßen gerüstet, können die Parteien eines Mietvertrages abwarten, was diese Regelungen bringen. Etwas theoretisch klingen das Contracting und die energetische Modernisierung. Solche Verträge gab es schon vor den neuen Regeln. Einen Vorteil verspricht die Kündigungsmöglichkeit bei Kautionsverzug und die einer Sicherungsanordnung. Ob sich die Gerichte tatsächlich daran halten, schneller zu arbeiten, ist fraglich. Der Gesetzgeber hat erfahrungsgemäß wenig Einfluss auf die Arbeitseffektivität der Justiz. Aber die Hoffnung stirbt zuletzt. Wir beraten Sie gerne.

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