Darlegung von Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs (Lärmbelästigung u.a.)

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Die Beschreibung von Beeinträchtigungen des Mietgebrauchs muss beinhalten, zu welchen Tageszeiten, Zeitdauer und in welcher Frequenz diese auftreten. Ein Protokoll muss nicht angefertigt werden.

Das Recht zur Mietminderung ergibt sich unmittelbar aus dem Gesetz. Eine Zustimmung des Vermieters ist für die Geltendmachung der Mietminderung nicht erforderlich. Die Berechtigung zur Mietminderung fällt für den Zeitraum an, in dem die Beeinträchtigung der Mietsache (Mietwohnung, Gewerberaum u.a.) vorliegt.

In einer vom BGH entschiedenen Mietstreitigkeit, Urteil vom 29.02.2012, Az. VIII ZR 155/11, minderten die Mieter (Beklagten) gegenüber dem Vermieter (Klägerin) die Miete wegen der durch eingemietete Touristen verursachten Lärmbelästigungen und Verschmutzungen. Die Klägerin sprach deswegen wegen Mietrückstände die fristlose, hilfsweise die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aus und klagte auf Räumung der Wohnung.

Steffen Bußler
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Der BGH wies auf die Pflichten des Mieters zur Darlegung der Beeinträchtigungen des Mietgerbrauchs hin. Zunächst wurde klargestellt: „Das Gericht muss nur in die Lage versetzt werden, aufgrund des tatsächlichen Vorbringens der Partei (hier des Mieters) zu entscheiden, ob die gesetzlichen Voraussetzungen für das Bestehen des geltend gemachten Rechts vorliegen. Sind diese Anforderungen erfüllt, ist es Sache des Tatrichters, in die Beweisaufnahme einzutreten und dabei gegebenenfalls die benannten Zeugen oder die zu vernehmende Partei nach weiteren Einzelheiten zu befragen oder einem Sachverständigen die beweiserheblichen Streitfragen zu unterbreiten.“

Das bedeutet für den Mieter: „Da die Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB kraft Gesetzes eintritt, genügt der Mieter seiner Darlegungslast schon mit der Darlegung eines konkreten Sachmangels, der die Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt; das Maß der Gebrauchsbeeinträchtigung (oder einen bestimmten Minderungsbetrag) braucht er hingegen nicht vorzutragen.“

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Das Gericht stellte im Ergebnis klar: „Bei wiederkehrenden Beeinträchtigungen durch Lärm oder Schmutz ist deshalb die Vorlage eines "Protokolls" nicht erforderlich. Vielmehr genügt grundsätzlich eine Beschreibung, aus der sich ergibt, um welche Art von Beeinträchtigungen (Partygeräusche, Musik, Lärm durch Putzkolonnen auf dem Flur o. ä.) es geht, zu welchen Tageszeiten, über welche Zeitdauer und in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten.“

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