Darf der Vermieter ungefragt in die gemietete Wohnung?

Mietrecht, Pacht

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Ulrike Hinrichs

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Arbeitsrecht, Miet und Pachtrecht, Vertragsrecht, Inkasso, Schadensersatzrecht.

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Immer wieder kommt es vor, dass der Vermieter einen Haustürschlüssel zurückbehält und ungefragt in der Wohnung steht. Oder er schneit auch ohne eigenen Schlüssel mit einem beauftragten Handwerker bei Ihnen herein und fotografiert sogar noch ungefragt ihre Wohnung.

Aber darf der Vermieter das auch?

Die klare Antwort lautet: „Nein“

Auch wenn der Vermieter Eigentümer der Wohnung ist, hat der Mieter während der Mietzeit das Hausrecht. Das bedeutet, der Mieter entscheidet, wen er in die Wohnung lässt und wen nicht.

Sogar das Bundesverfassungsgericht hat zum Besitzrecht des Mieters entschieden:

„Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der einzelne ist auf ihren Gebrauch zur Befriedigung elementarer Lebensbedürfnisse sowie zur Freiheitssicherung und Entfaltung seiner Persönlichkeit angewiesen. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs jedoch nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten. Das Besitzrecht des Mieters erfüllt unter diesen Umständen Funktionen, wie sie typischerweise dem Sacheigentum zukommen. Dieser Bedeutung hat der Gesetzgeber mit der Ausgestaltung des Besitzrechts Rechnung getragen. Es stellt eine privatrechtliche Rechtsposition dar, die dem Mieter wie Sacheigentum zugeordnet ist.“

Was bedeutet das? Sie können dem Vermieter nicht nur den Zutritt verbieten, Sie können sogar bei unberechtigtem Zutritt eine Anzeige wegen Hausfriedensbruch machen. Der Vermieter darf im Übrigen auch keinen Schlüssel zurückbehalten. Nur für den Fall der längeren Abwesenheit müssen Sie dafür Sorge tragen, dass die Wohnung betreten werden kann.

Einschränkungen des Zutrittsverbotes

Allerdings muss der Mieter den Vermieter auf Anfrage in die Wohnung lassen, wenn der Vermieter einen berechtigten Grund hat, die Wohnung betreten zu wollen. Dies ergibt sich aus § 809 BGB.

Solche wichtigen Gründe können zum Beispiel sein:

Renovierungs- und Wartungsarbeiten:

Der Vermieter darf nach Ankündigung in die Wohnung um zu prüfen, ob Renovierungs- oder Wartungsarbeiten notwendig sind (bei konkretem Anlass und sonst etwa im Abstand von zwei Jahren). Der Vermieter darf aber dabei nicht ungefragt Ihre Wohnung fotografieren.

Mess- und Ablesetermine:

Der Mieter muss Mitarbeiter einer Messfirma in die Wohnung lassen, die im Auftrag des Vermieters kommen, um Zählerstände abzulesen (z.B. Gas, Strom, Heizung, Wasser).

Gefahr oder konkreter Verdacht:

Wenn´s brennt (im wahrsten Sinne des Wortes) kann der Vermieter sofort und ohne Anmeldung in die Wohnung kommen. Auch bei einem konkreten Gefahrenverdacht muss der Mieter den Vermieter in die Wohnung lassen.

Mieterwechsel und Verkauf der Wohnung

Am Ende des Mietverhältnisses muss der Mieter dem Vermieter die Möglichkeit geben, Mietnachfolger zur Wohnungsbesichtigung hereinzulassen. Gleiches gilt beim geplanten Verkauf der Wohnung.

Spielregeln

Der Vermieter muss den Besuch rechtzeitig (mindestens 48 Stunden vorher) ankündigen. Er muss dabei Rücksicht nehmen auf die Belange des Mieters (Krankheit, Urlaub, Berufstätigkeit). Der Vermieter muss sich an ortsübliche Zeiten halten. Keine Besichtigung ist (außer in Ausnahmefällen) erlaubt an Sonn- und Feiertagen; an Samstagen nicht in der Mittagszeit. Mehr als einen Besichtigungstermin (z.B. für Kaufinteressenten oder Nachmieter) muss der Mieter in der Regel nicht akzeptieren.

Sind im Mietvertrag angemessene Besuchszeiten festgehalten, muss sich der Mieter an diese Zeiten halten.

Ansonsten dürften als übliche Zeiten gelten:
Wochentags, auch samstags zwischen 10 und 13 Uhr, 16 und 18 Uhr.
Sonn- und Feiertag (ausnahmsweise) zwischen 11 und 13 Uhr.

Achtung! All das ist Rechtsprechung der Gerichte und kann im Einzelfall durchaus unterschiedlich bewertet werden. Bitte betrachten Sie die Informationen als grobe Richtlinien. Denn wenn Sie zu Unrecht den Zutritt verweigern, machen Sie sich als Mieter gegebenenfalls schadensersatzpflichtig. Der Vermieter kann per einstweiliger Verfügung vor Gericht den Zutritt erzwingen. Die Kosten tragen dann Sie.

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