Brandschaden in Mehrfamilienhaus - Gemeinschafts- / Sondereigentum: Wer zahlt was?

Folgende Frage - wer weiß Rat?
(Forumssuche & Internet haben uns
leider nicht soooo viel schlauer gemacht)

Wir sind Eigentümer einer in einem Mehrfamilienhaus (Wohnungseigentümergemeinschaft) gelegenen Wohnung (oberstes Stockwerk), in die 2001 zeitgleich mit der Fertigstellung der Wohnung (Innenwände, Böden, ...) in Abstimmung mit dem Bauträger ein Heizkamin mit Schornstein von uns beauftragt und als Sondereigentum eingebaut wurde. Diese Wohnung ist abgebrannt, Brand- und Löschfolgeschäden betreffen Gemeinschaftseigentum (Hausdach, ...), unser Sondereigentum (Parkett, Wände, Kamin, Wohnung ist unbewohnbar, ...) sowie das Sondereigentum anderer Wohnungen (Wasserschäden). Die Wohnung ist vermietet.

Brandursache ist entweder der Kamin oder ein Kabelbrand im Dach. Ein Verschulden unseres Mieters schließt dieser aus (Kamin war zum Brandzeitpunkt in Betrieb, aber ordnungsgemäß beaufsichtigt, der Mieter hat (glücklicherweise) den im Dach über der Wohnung ausgebrochenen und zunächst nur außen sichtbaren Band bemerkt und sofort Alarm geschlagen.

Die Hausverwaltung koordiniert die Brandfahndung und die Dachreparatur, fühlt sich aber für die Koordination der Wohnungsrenovierung (Wände, Boden, Kamin, Reinigung, Kabel in der Wohnung, ...) nicht zuständig, würde z.B. keinen Parkettleger beauftragen etc. (wir sind im Ausland, echtes Problem).
-> Ist dies korrekt?

Lt. Auskunft der Hausverwaltung deckt die Gebäudeversicherung den Schaden in unserer Wohnung nicht ab, sondern ersetzt nur Gemeinschaftseigentum. Wir haben seinerzeit den Versicherungsvertrag nicht im Detail geprüft, sondern uns darauf verlassen, dass das Haus von der Verwaltung / Eigentümergemeinschaft selbstverständlich angemessen gegen Feuer versichert ist - und nicht nur Dach, Flure und sonstiges Gemeinschaftseigentum. Ergänzende Begründung der Hausverwaltung für die Nichtdeckung: Der Kamin sei von uns nachträglich (?) eingebaut worden. Korrekt ist, dass unsere Wohnung eine der späteren war, die fertiggestellt wurden. Kamineinbau und Wohnungfertigstellung verliefen allerdings synchron.
-> Kaminbau mit Wohnungsausbau - zeitgleich oder nachträglich? Spielt dies überhaupt für die Deckung der Kosten eine Rolle?
-> durften wir nicht darauf vertrauen, mit Existenz einer Gebäudeversicherung gegen Feuer versichert zu sein, sondern hätten wir den Vertrag prüfen und ggf. eine zusätzliche Feuerversicherung abschließen müssen?

Der Mieter hat (wohl berechtigt) die Miete um 100% gemindert, da die Wohnung unbewohnbar ist. Desgleichen hat er mündlich angekündigt, auszuziehen, aber noch kein Datum genannt (Brand ist erst eine Woche her). Unsere Kreditraten für die Wohnungsfinanzierung laufen weiter. Der Mieter hat uns außerdem aufgefordert, Schäden an Wänden, Parkett etc. durch unsere Hausratversicherung regulieren zu lassen, ebenso sollen wir die Reinigung der von uns mitvermieteten Einbauküche übernehmen. Begründung: Ihn treffe kein Verschulden, seine Hausratversicherung zahle nur das verdorbene Mobiliar, der Rest sei unser Problem.
-> ist dies so, haben wir hier faktisch eine Versicherungslücke, von der wir nur nichts wußten (Sachschaden + Mietausfall)?

Und damit das letzte Thema: Schadensersatz
-> Könnten wir verpflichtet werden, dem Mieter Umzug, Suchkosten für neue Wohnung etc. als Schadenersatz zu ersetzen?
-> Könnten wir verpflichtet werden, den anderen Eigentümern Schäden in deren Wohnungen (Sondereigentum) zu ersetzen?
-> Könnte uns (so die Auskunft der Hausverwaltung) im Zuge der Garantiehaftung auch ohne Verschulden usw. die Gebäudeversicherung für die Kostenanteile, die sie zunächst übernimmt, dann wieder in Regress nehmen.

Zusatz: Der Kamin wurde durch eine Fachfirma geliefert und eingebaut, vom Kaminkehrer abgenommen und regelmäßig vom Kaminkehrer gekehrt / geprüft.

Au Backe ... sehr dankbar für Rat, denn das könnte uns mit etwas Pech finanziell den Kopf kosten (die Schäden betreffen nach mehrstündigem Feuerwehreinsatz das ganze Haus). Wir kennen die Schadenssumme noch nicht, haben aber richtig Bammel!

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Normalerweise ist das ganze Haus (Gemeinschaftfläche sowie Sondereingentum) gegen Brand und Mietausfall versichert. Es ist Sache der Verwaltung für ausreichende Deckung zu sorgen.
Allerdings kann bei nachträglichen Um- oder Ausbau die Hausverwaltung nur entsprechend nachträglich die Versicherungssumme anpassen lassen, wenn ihr auch hierüber rechtzeitig informiert worden war.

Bei Unterdeckung haben derjenige diesen Teil selbst
zu tragen, der den Werterhöhung durch Ausbau nicht
rechtzeitig gemeldet hatte.

Die Brandschadenregelung übernimmt die Hausverwaltung nur für die Gemeinschaftsfläche. Die
Schäden in Sondereigentum und die Mietausfälle hat jeweiliger Eigentümer selbst mit der Brand-
versicherung zu regeln.
Natürlich können sie hierfür auch die Hausverwaltung beauftragen, die aber dann extra Vergütung für die Koordination verlangen wird.

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...Der Mieter hat uns außerdem aufgefordert, Schäden an Wänden, Parkett etc. durch unsere Hausratversicherung regulieren zu lassen, ebenso sollen wir die Reinigung der von uns mitvermieteten Einbauküche übernehmen.

Die Entscheidung darüber, ob Vermieter selbst direkt
oder durch Verwalter mit der Brandversicherung Regelungen trifft, ist Sache des Vermieters bzw. Sondereigentümers. Mieter hat hier nix zu sagen/bestimmen !
Ob die Reinigung der Küche in Versicherungsleistung
eingeschlossen ist, erkundige Dich bei der Brandver-
sicherung.

...Könnten wir verpflichtet werden, dem Mieter Umzug, Suchkosten für neue Wohnung etc. als Schadenersatz zu ersetzen ?

Wenn diesbezüglich in Brandversicherung nicht mitversichert ist, ist es Mieter eigenes Risiko, er hätte sich gegen Obdachlosigkeit in Brandfall (wie bei Hausrat) versichern können. Dafür hat er ja die Miete
100% gemindert.

...-> Könnten wir verpflichtet werden, den anderen Eigentümern Schäden in deren Wohnungen (Sondereigentum) zu ersetzen?

In diesem Fall eher nicht.
Wenn der Kaminbau nicht nachträglich bei der Brandversicherung gemeldet würde, der Kamin aber Brandschadensursache war, so haftet eher der Kaminbauer.
Bei Inanspruchnahme melde den Haftungsfall bei Deiner Haftpflichtversicherung. Wo ist Deine Schuld ?

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