Böse Überraschung beim Kauf einer Immobilie!

Mehr zum Thema:

Immobilienrecht, Wohnungseigentum Rubrik, Immobilie, Kauf, Erschließungskosten

0 von 5 Sterne
Bewerten mit: 5 Sterne 4 Sterne 3 Sterne 2 Sterne 1 Stern
0

Was sind eigentlich Erschließungskosten?

Gelegentlich sind Überraschungen ganz lustig, aber es gibt Situationen, da kann man keine Überraschungen gebrauchen.

So z.B. beim Bau eines Hauses oder generell bei dem Erwerb eines Immobilie.

Egal ob Neubau oder Altbau, man errechnet (ggf. gemeinsam mit der finanzierenden Bank) die zu Verfügung stehenden Finanzmittel.

Anhand dessen ist zu überschauen, was man sich an Investitionen, Baukosten, Kaufpreis, etc. leisten kann.

Dabei machen die meisten Immobilienkäufer, insbesondere wenn dass traute Eigenheim auch noch neu gebaut wird, die schmerzliche Erfahrung, dass es am Ende teurer wird als man eigentlich geplant hat.

Da dies aber fast immer der Fall ist, wird bei einer guten Finanzierung auch ein entsprechendes finanzielles Polster mit berücksichtigt.

Dabei sind die meisten Kosten relativ gut überschaubar, da mit Ihnen ohnehin gerechnet wird, so z.B. Maklerkosten, Gerichts- und Notarkosten, ggf. Vermessungskosten, etc. und natürlich der Kaufpreis für das Grundstück. Dazu kommen dann die Bau- oder Modernisierungskosten für das Haus.

Viele vergessen allerdings den nicht unerheblichen Posten der Erschließungskosten.

Um zu verstehen was Erschließungskosten sind, muss man zuerst wissen, was Erschließungsanlagen sind.

Erschließungsanlagen sind die erforderlichen Einrichtungen, um ein Grundstück an die öffentliche Infrastruktur anzuschließen. Dazu zählen die Straßen, welche zum Grundstück führen, also die Autofahrbahn, Fußwege, Parkflächen, Grünanlagen und die Straßenbeleuchtung. Dazu kommt die Entwässerung der Straße und der anliegenden Grundstücke, sowie entsprechende Versorgungsleitungen für Strom, Gas, Wasser, Abwasser, etc. (siehe § 127 Abs. 2 Baugesetzbuch).

Einige Leute denken, dass diese Erschließungsanlagen einfach vorhanden sein müssen und im Zweifel von der Gemeinde bezahlt werden. Dies ist allerdings ein Irrtum.

In der Tat muss die Gemeinde einen gewissen Teil der Erschließungskosten bezahlen. So ist gesetzlich festgelegt, dass die Gemeinde mindestens 10% der erforderlichen Erschließungskosten übernehmen muss (siehe § 129 Abs. 1, S. 3 Baugesetzbuch). Sie kann natürlich freiwillig auch mehr übernehmen, aber praktisch verbleibt es meistens bei dem gesetzlich vorgeschriebenen Minimum. Das bedeutet aber wiederum auch, dass in der Regel die Anlieger die verbleibenden 90% der Erschließungskosten bezahlen müssen.

Dabei ist natürlich zu beachten, dass diese Kosten in Euro ausgedrückt beträchtlich sein können und selbst für ein „Einfamilienhaus“ schnell zwischen 15.000,- bis 50.000,- € liegen.

Genau aus diesem Grunde ist beim Kauf einer Immobilie immer auch das Augenmerk auf die Erschließungsanlagen und die Erschließungskosten zu richten.

Fragen hierzu werden von Immobilienmaklern, Verkäufern oder Bauträgern oftmals nur unzureichend beantwortet, insbesondere wenn diesen bekannt ist, dass das zu verkaufende Grundstück noch nicht voll erschlossen ist (also ein Teil der Erschließungsanlagen noch fehlt) oder noch Erschließungskostenbeiträge zu zahlen sind. In diesem Fall werden die noch ausstehenden Kosten oft heruntergespielt. Keine Seltenheit sind Aussagen wie „man müsse mit etwa 5.000,00 bis 10.000,00 € nachträglichen Erschließungskostenbeiträgen rechnen“.

In diesem Fall ist höchste Vorsicht geboten, denn daraus können auch schnell 30.000,- € werden. Was dem Käufer oder Bauherrn im persönlichen Gespräch erklärt wurde, läst sich zudem im nachhinein vor Gericht nur sehr schwer bis gar nicht beweisen.

In jedem Fall sind auf solche Erschließungkostenfallen bei dem Erwerb einer Immobilie in einem Neubaugebiet zu achten, sowie beim Kauf von einem Bauträger.

Aber auch beim Kauf einer Altimmobilie können noch Erschließungskostenbeiträge offen sein. Um Grundstückeigentümer nicht zu sehr zu belasten, werden Erschließungskostenbeiträge von Gemeinden oftmals gestundet und nur ratenweise über viele Jahre „vom jeweiligen Eigentümer“ gefordert.

Wie kann man hier vorbeugen, um nicht später das Nachsehen zu haben?

Zunächst sollte man sich bei dem zuständigen Bauamt informieren, ob die Straße, an welcher das Wunschgrundstück liegt, bereits endausgebaut ist. Wer glaubt, er könne das mit bloßem Auge erkennen, irrt oftmals. In vielen Fällen kann man eine gute (provisorische) Baustraße nicht von einer schlecht endausgebauten Straße unterscheiden. Handelt es sich allerdings um eine Baustraße, so ist damit zu rechnen, dass diese in den nächsten Jahren endausgebaut wird und ggf. erhebliche Kosten auf die Anlieger zukommen. Ferner erhält man beim Bauamt darüber Auskunft, ob bereits alle Erschließungskostenbeiträge gezahlt sind.

Jeder Kaufinteressent sollte daher dem zuständigen Bauamt einen Besuch abstatten und sich informieren. Alles andere kann man als grob fahrlässig bezeichnen.

Ferner ist darauf zu achten, dass eine entsprechende Regelung zu den Erschließungskosten in dem notariellen Grundstückskaufvertrag aufgenommen wird. Selbst Notare vergessen gelegentlich eine solche Regelung in den Vertrag mit aufzunehmen. Vergisst der Notar das, so stellt dies laut dem Bundesgerichtshof aber nicht einmal unbedingt eine Amtspflichtverletzung des Notars dar. Selbst wenn hierdurch ggf. ein erheblicher Nachteil für den Käufer entsteht. Das bedeutet, dieser bleibt im schlimmsten Fall auf den Kosten „sitzen“.

Unter anderem wegen der beschriebenen Problematik und wegen einer ganzen Reihe weiterer Unwägbarkeiten, bei dem Erwerb einer Immobilie und insbesondere beim Neubau eines Hauses, sollte jeder Kaufinteressent oder Bauherr sich vor der Unterzeichnung der Verträge anwaltlich beraten lassen.

Diskutieren Sie diesen Artikel
Das könnte Sie auch interessieren
Mietrecht, Pachtrecht Nutzung von Gemeinschaftsflächen für Kinderwagen oder Rollstuhl