Blankoabschluss Verwaltervertrag, Erhöhung der Verwaltergebühr auch rückwirkend

5. September 2015 Thema abonnieren
 Von 
plamste
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 10x hilfreich)
Blankoabschluss Verwaltervertrag, Erhöhung der Verwaltergebühr auch rückwirkend

Hallo,

ist schon verwunderlich, was alles bei den Hausverwaltern bzw. in den Eigentümerversammlung so abläuft.
Ein Tagesordnungspunkt in der ETV 2012 war der Abschluss bzw. die Verlängerung des Verwaltervertrages für weitere 3 Jahre. Der Vertrag sollte zu gleichen Grundkonditionen wie bisher abgeschlossen bzw. weitergeführt werden. Ein Miteigentümer wurde beauftragt, den Vertrag ohne vorherige Information der Eigentümer über den Inhalt zu unterzeichnen. Einen Vertragsentwurf hat niemand der Eigentümer weder erhalten noch vorher gesehen. Der Vertrag wurde also blanko beschlossen im Vertrauen, dass der bisherige unverändert fortgeführt wird, also Verwalterkosten wie bisher für die 3 Jahre Laufzeit.

Erst mit Nachdruck wurde uns später überhaupt eine Kopie des neuen Vertrages überlassen. Als wir den vorherigen Vertrag in Kopie haben wollten, wurde uns mitgeteilt, „dass der Verwaltervertrag damals (2002) bei der Erstbestellung rechtsgültig per Beschluss geschlossen worden sei und somit nicht extra als Dokument vorliegt." Einen solchen Beschluss mit entsprechenden Verwalterkonditionen konnten wir in den früheren Protokollen aber nicht finden, ebenso wenig einen alten Verwaltervertrag in den uns bei der HV vorgelegten Unterlagen.

Der neue Verwaltervertrag weist eine jährliche Vergütung von xxxx Euro aus. Dieser Betrag wurde auch in den Vorjahren in Rechnung gestellt und in monatlichen Teilbeträgen vom Gemeinschaftskonto abgebucht. Ab 2013 wurde der gesamte Jahresbetrag in einer Summe gleich Anfang Januar abgebucht. Die Eigentümer wurden bis heute nicht über die eigenmächtige Änderung durch den Verwalter informiert, ein Beschluss darüber wurde nicht gefasst. Warum sollte nun auf einmal die Eigentümergemeinschaft mit einem Jahresbeitrag in Vorleistung gehen? Bei Nachfrage in der Eigentümerversammlung reagierte der Verwalter nicht. Er erklärte nur, dass er der Gemeinschaft Buchungskosten ersparen wollte (!!) und rief in die Runde „dann einstimmig genehmigt". Als meine Frau gerade noch reagieren konnte mit dem Ruf „Gegenstimme", winkte der Hausverwalter ab mit der Äußerung „dann eben kein Beschluss". Zudem war das kein Punkt der Tagesordnung und somit kein Gegenstand einer Beschlussfassung, also überhaupt nicht beschlussfähig.

Im April 2015 erhielten wir die Jahres- und Einzelabrechnung sowie die Einladung zur Eigentümerversammlung. In der Abrechnung stellten wir erstmals fest, dass die Verwalterkosten ohne Beschluss und ohne Bekanntgabe ca. 200 Euro höher als vertraglich festgelegt in Rechnung gestellt worden waren. In den Vorjahren wurden dem Vertrag entsprechend jeweils die oben genannten xxxx Euro ausgewiesen und durch Mehrheitsbeschluss in den Eigentümerversammlungen genehmigt. Auch hat der Verwalter einen um 120 Euro erhöhten Betrag einfach in den neuen Wirtschaftsplan für 2015 eingestellt. Ende April 2015 nahmen wir Einsicht in die Verwaltungsunterlagen. Darunter befand sich ein Schreiben der HV von Anfang Januar 2014 mit folgendem Inhalt:

„Anpassung der Verwaltergebühren 2013 und 2014:
Mit Hinweis auf § 4 Abs. 5 des Verwaltervertrages wird das Verwalterentgelt an Hand des Tarifergebnisses für Wohnungs- und Immobilienwirtschaft angepasst: Ab 01.01.2013 Erhöhung um 3,3 % , ab 01.01.2014 Erhöhung um 2,4 %".

Dieses Schreiben war keinem Eigentümer zugestellt worden, es hatte also niemand davon Kenntnis. Die Erhöhung ab 01.01.2013 wäre zudem rückwirkend und ohne Information der Eigentümer. In den vorherigen Jahresabrechnungen war die Verwaltergebühr immer mit den oben genannten xxxx Euro laut Vertrag ausgewiesen und so mit Beschluss in den Eigentümerversammlungen jeweils genehmigt worden. Es kann doch nicht sein, dass man fast 2 ½ Jahre später nur zufällig von einer Erhöhung erfährt und der Verwalter auch in den Versammlungen nie ein Wort darüber verliert. Zudem war von einer regelmäßigen Erhöhung bei Vertragsabschluss nie die Rede, vielmehr war wie bisher von einer gleichbleibenden Verwaltergebühr für die Dauer der Vertragslaufzeit auszugehen, also von „gleichen Grundkonditionen", wie das auch davor gehandhabt wurde.

Nach Ablauf des Vertrages kann man ggf. die Verwaltergebühr neu verhandeln und beschließen. Meines Wissens bedarf es bei einem Erhöhungsbegehren des Verwalters grundsätzlich eines Mehrheitsbeschlusses, da sonst ungültig. Eine im Kleingedruckten enthaltene Vertragsklausel über eine Erhöhung nach Tarifverträgen ist unbestimmt und vermutlich unwirksam. Zudem müssen die Eigentümer vor einer solchen Maßnahme in Kenntnis gesetzt werden und das nicht zufällig 2 ½ Jahre später in der Abrechnung entdecken. Offensichtlich wurde der Verwaltervertrag auf Betreiben des Verwalters deshalb auch blanko beschlossen. Die Eigentümer gingen in Unkenntnis der fragwürdigen Erhöhungsklausel von gleichbleibenden Verwalterkosten aus und wurden so getäuscht. Einer vertrauenswürdigen Zusammenarbeit zwischen Hausverwalter und Eigentümern entspricht
das nicht.

Trotz des oben beschriebenen Verhaltens strebte der Verwalter unter nächstem Tagesordnungspunkt eine Verlängerung seines Vertrages mit von ihm eigenmächtig erhöhter Verwaltergebühr an, ohne auch diesmal die Eigentümer vor Beschlussfassung darüber und über weitere Erhöhungen in Kenntnis zu setzen. Bei der Behandlung und Abstimmung dieses Tagesordnungspunktes war die Erhöhung jedenfalls kein Thema und den übrigen 5 Eigentümern war es offensichtlich egal.

Der genaue Wortlaut der im Kleingedruckten des Verwaltervertrages enthaltene Klausel lautet:
Die Erhöhung der Verwaltergebühren und sämtlicher Gebührensätze und Aufwandspauschalen richtet sich nach den Tarifergeb-nissen für die Angestellten aus der Wohnungswirtschaft.


Entspricht das ordnungsgemäßer Verwaltung und alles so korrekt??



-- Editier von plamste am 05.09.2015 10:22

-- Editier von plamste am 05.09.2015 10:23

-- Editier von plamste am 05.09.2015 10:24

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11 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
plamste
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 10x hilfreich)

Noch eine Anmerkung:

Auf unsere Einwände in der ETV erklärte der Verwalter nach dem Mehrheitsbeschluss über die Vertragsverlängerung lediglich, dass er auch weiterhin entsprechend der Klausel im Vertrag erhöhen werde, obwohl er laut Protokoll wieder die gleichen Grundkonditionen zusicherte. Ein Änderungsvertrag wurde nicht abgeschlossen.

0x Hilfreiche Antwort

#2
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Hallo "plamste",

ich versuche mal die Kerne Ihrer Anfrage herauszuarbeiten und werde diese sodann beantworten.

Zitat:
Ein Miteigentümer wurde beauftragt, den Vertrag ohne vorherige Information der Eigentümer über den Inhalt zu unterzeichnen.


Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, dass die WEer die Befugnis zum Aushandeln und Abschluss des Verwaltervertrages übertragen. Dies ist nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG möglich, sofern die Ermächtigung ordnungsgemäß erfolgte. Danach können die WEer also durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere WEer zur Vertretung der WEgem bei Abschluss des Verwaltervertrages ermächtigen. Ob diese Befugnis ordnungsgemäß übertragen wurde, kann hier leider nicht beurteilt werden.

Zitat:
Dieser Betrag wurde auch in den Vorjahren in Rechnung gestellt und in monatlichen Teilbeträgen vom Gemeinschaftskonto abgebucht. Ab 2013 wurde der gesamte Jahresbetrag in einer Summe gleich Anfang Januar abgebucht.


Die Fälligkeit der Vergütung bestimmt sich in erster Linie nach den Bestimmungen des Verwaltervertrages. Sie sollten den Vertrag also dahingehend überprüfen, ob eine entsprechende Regelung getroffen wurde. Fehlt eine derartige vertragliche Regelung, so gilt für die Fälligkeit der Vergütung § 614 S. 1 BGB . Die Vergütung ist demnach erst nach Erbringung der Leistung, insbesondere nach Vorlage der Jahresabrechnung, zu entrichten. Eine eigenmächtige Änderung der Fälligkeit durch den Verwalter ist mithin nicht möglich.

Zitat:
In der Abrechnung stellten wir erstmals fest, dass die Verwalterkosten ohne Beschluss und ohne Bekanntgabe ca. 200 Euro höher als vertraglich festgelegt in Rechnung gestellt worden waren.


Auch hier gilt grds., dass, wenn die Vergütung des Verwalters erhöht werden soll, es dazu eines Mehrheitsbeschlusses der Wohnungseigentümer bedarf, aufgrund dessen ein Änderungsvertrag zwischen den Wohnungseigentümern und dem Verwalter zu schließen ist. Durchaus zulässig ist es aber auch, von vornherein eine Staffelvereinbarung im Verwaltervertrag zu treffen, nach der sich die Vergütung zu bestimmten Zeitpunkten in bestimmter Höhe ändert. Auch ohne Änderungsvertrag besteht also die Möglichkeit einer Anpassung der Vergütung, sofern der Verwaltervertrag eine zulässige Anpassungsklausel enthält.

1x Hilfreiche Antwort

#3
 Von 
plamste
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 10x hilfreich)

Ist diese Anpassungsklausel im Verwaltervertrag zulässig. Meiner Meinung nach nicht, da unbestimmt.

"Die Erhöhung der Verwaltergebühren und sämtlicher Gebührensätze und Aufwandspauschalen richtet sich nach den Tarifergebnissen für die Angestellten aus der Wohnungswirtschaft."

2x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
AntoineDF
Status:
Praktikant
(507 Beiträge, 411x hilfreich)

Der Verwalter ist zur Spezifizierung der Erhöhung in genauer Anpassung an den Wortlaut der Klausel verpflichtet (vgl. BayObLG DWE 1984, 30).

Die allgemeine Bezugnahme auf Erhöhungen im „Tarifgebiet der Wohnungswirtschaft" reicht nicht aus, wenn in der Klausel beispielsweise als Vergleichsgröße das Gehalt eines Angestellten des Tarifs für die Wohnungswirtschaft genannt ist. Notwendig für ein ordnungsmäßiges Erhöhungsverlangen ist die Nennung der genauen Zahlen der Entwicklung des maßgeblichen Tarifgehalts und eine Berechnung der entsprechenden Erhöhung der Verwaltervergütung.

0x Hilfreiche Antwort

#5
 Von 
plamste
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 10x hilfreich)

Zur bisherigen Antwort 2:

Zitat:
Ein Miteigentümer wurde beauftragt, den Vertrag ohne vorherige Information der Eigentümer über den Inhalt zu unterzeichnen.

Grundsätzlich ist es nicht zu beanstanden, dass die WEer die Befugnis zum Aushandeln und Abschluss des Verwaltervertrages übertragen. Dies ist nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG möglich, sofern die Ermächtigung ordnungsgemäß erfolgte. Danach können die WEer also durch Beschluss mit Stimmenmehrheit einen oder mehrere WEer zur Vertretung der WEgem bei Abschluss des Verwaltervertrages ermächtigen. Ob diese Befugnis ordnungsgemäß übertragen wurde, kann hier leider nicht beurteilt werden.

Eine Nachfrage:

Wie sich jetzt herausgestellt hat, wurde nicht ein Miteigentümer mit der Vertragsunterzeichnung beauftragt, sondern der von seiner Ehefrau (Alleineigentümerin der ETW) bevollmächtigte Ehemann, der selbst kein Eigentümer in der Wohnanlage ist.
Dieser Bevollmächtigte wurde also von anderen Eigentümern bevollmächtigt, den Verwaltervertrag alleine zu unterschreiben.
Das ist meiner Meinung nach nicht zulässig. Dem Verwalter war diese Konstellation bekannt, trotzdem hat er es zugelassen. Den anderen Eigentümern war der Inhalt des Vertrages vor Unterzeichnung nicht bekannt gegeben worden.
Würde mich über eine weitere Antwort freuen.
Viele Grüße
Plamste

0x Hilfreiche Antwort

#6
 Von 
wohni
Status:
Praktikant
(789 Beiträge, 585x hilfreich)

Diesen Wohnungseigentümern ist wohl nicht mehr zu helfen, wenn sie so mit sich umgehen lassen bzw. selbst einem so unqualifizierten Mist zustimmen.

Der Unfugbeschluss ist schon bald 3 Jahre alt, also bestandskräftig.

Da kommt man wahrscheinlich nur wieder heraus, indem man sich einen neuen Verwalter sucht und mit dem die Bedingungen komplett neu verhandelt.

Wenn man gegen die Klausel angehen wollte, dann bräuchte man wohl ein Mehrheitsvotum für eine Feststellungs- und Rückzahlungsklage. Nur: Bei dermaßen desinteressierten Eigentümern wird mal wohl für so etwas kaum eine Mehrheit bekommen.

Gibt es in der WEG niemanden, der Belege und Abrechnungen vor der Versendung durch den Verwalter prüft und dann ein Testat ausstellt?

Auch keinen Beirat?

Signatur:

MfG
Wohni

0x Hilfreiche Antwort

#7
 Von 
plamste
Status:
Frischling
(21 Beiträge, 10x hilfreich)

Beirat gibt es keinen, sind nur sechs Eigentümer. Ich prüfe zwar vor der Versammlung regelmäßig die Unterlagen, bin auch schon auf einige Unstimmigkeiten gekommen, wie massiv überhöhte Handwerkerrechnungen, Rechnungen, für die überhaupt keine Leistungen erbracht wurden (z.B. Putzdienst, der das ganze Jahr nur dreimal putzte, aber jede Woche verrechnete, jetzt andere Putzfirma, die 30 Min. das Treppenhaus putzt aber 1 1/2 Stunden in Rechnung stellt, der Hausmeister, der 32 x in einem Monat den Hof u. Gehweg kehrte - Wahnsinn!!). Rechnungen werden häufig falsch zugeordnet - Gemeinschaftseigentum / Sondereigentum / Sondernutzungsrecht, eigentlich immer zugunsten dieses von seiner Ehefrau Bevollmächtigten. Die Ehefrau war früher, vor Aufteilung in Eigentumswohnungen, Eigentümerin des gesamten Anwesens. Speziell der Bevollmächtigte meint immer noch, sich als Herr des Hauses aufspielen zu können. Vor unserer Zeit fanden Eigentümer öfters zu zweit statt, dieser Bevollmächtigte mit Vollmachten anderer Eigentümer und der Hausverwalter. Da wurden dann Beschlüsse gefasst.

Spricht man solche Dinge bei der Hausverwaltung oder dann in der Versammlung an, wird man als Störenfried bezeichnet. Geändert wurde bisher keine einzige Beanstandung. Ich prüfe die Unterlagen in meinem Interesse, der Hausverwalter äußerte beiläufig, dass bis jetzt noch niemand Einsicht genommen und geprüft hat. Habe festgestellt, dass mir auch nicht alle Unterlagen vorgelegt werden, manche verschwinden in anderen Ordnern und nur wenn man hartnäckig nachfragt, bekommt man sie zu sehen. Hier müsste mal ein richtiger Fachmann ran, da käme so einiges ans Tageslicht. Den anderen Eigentümern ist alles egal, zum Teil sind sie mit dem Bevollmächtigten befreundet. Kein Interesse, sich über Bestimmungen des WEG, Teilungserklärung usw. zu informieren, aber in der Versammlung groß aufsprechen und versuchen, mich mundtot zu machen.

Alle Gerichtsurteile, WEG usw. zu meinen Gunsten steht zwar schön auf dem Papier, aber das bei uns umzusetzen ist eine andere Sache.

-- Editiert von plamste am 10.09.2015 12:52

-- Editiert von plamste am 10.09.2015 12:59

0x Hilfreiche Antwort

#8
 Von 
e-hebi
Status:
Frischling
(1 Beiträge, 0x hilfreich)

Das kommt mir alles so bekannt vor :-(
Den anderen Eigentümern scheint alles egal zu sein, da die Meisten vermietet haben...
Oder es ist der typische Klüngel... Man weiß es nicht.

0x Hilfreiche Antwort

#9
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 917x hilfreich)

Zitat (von e-hebi):
Man weiß es nicht.

- was das jetzt soll. Weder Frage noch Antwort - zudem der Thread bald 4 Jahre alt ist.

0x Hilfreiche Antwort


#11
 Von 
guest-12321.10.2020 15:11:31
Status:
Lehrling
(1531 Beiträge, 917x hilfreich)

Zitat (von Nachgehakt):
Aus meinem Blickwinkel ist eine kleine WEG Verwaltung eine ganz einfache Sache: Lass dich nicht verschrecken.
Sachkundige Antworten hast du hier im Laienforum schon gefunden.

Davon abgesehen das Dein Blickwinkel selten etwas mit WEG-Recht zu tun hat ist im "Beitrag" von "e-hebi" auch keine Frage zu finden.

Lustig ist immerhin das Du jede Menge Threads verlinkst in denen Dir sehr deutlich klar gemacht wurde das DEINE MEINUNG/SICHT wenig bis überhaupt nichts mit der Realität/geltendem Recht/aktueller Rechtsprechung zu tun hat.
Willst Du "e-hebi" damit quälen?

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