Betriebskostenvorauszahlungen nicht abgerechnet

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Betriebskostenvorauszahlung, Abrechnung, Rückforderung, Verjährung, Beendigung

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Erstattungsanspruch des Mieters

Der BGH hat mit Urteil vom 26.09.2012 entschieden, dass dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses im Wege ergänzender Vertragsauslegung ein Anspruch auf Rückzahlung von Betriebskostenvorauszahlungen insoweit zusteht, als er während der Dauer des Mietverhältnisses keine Möglichkeit hatte, den Abrechnungsanspruch durch Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts an den laufenden Vorauszahlungen durchzusetzen.

Zwischen den Parteien bestand ein Wohnraummietverhältnis, das im Jahr 2009 endete. Der Mieter leistete währenddessen Betriebskostenvorauszahlungen, worüber der Vermieter keine Abrechnung erteilte. Nach Beendigung des Mietverhältnisses nahm der Mieter den Vermieter auf Rückzahlung sämtlicher Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch.

Nach Rechtsprechung des BGH hat der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses zwei Möglichkeiten: Er kann auf Erteilung der Abrechnung klagen oder den Vermieter auf Rückzahlung der Betriebskostenvorauszahlungen in Anspruch nehmen. Begründet wird dies mit einer ergänzenden Vertragsauslegung. Gleichwohl geht der Anspruch auf Rückerstattung der Vorauszahlungen dann verloren, wenn der Mieter während der Mietzeit die Möglichkeit der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts gehabt hätte, hiervon jedoch keinen Gebrauch gemacht hat. Dann ist der Mieter nicht schutzwürdig.

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Bei einem noch bestehenden Mietverhältnis kann der Mieter den Abrechnungsanspruch oder ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der laufenden Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen.

Fazit:

Hat der Vermieter während der Vertragszeit keine Abrechnung erteilt, so kann der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Vorauszahlungen für das dem Vertragsende vorausgegangene und bereits zur Abrechnung fällige Jahr zurückverlangen. Bei weiter zurückliegenden Zeiträumen verbleibt ihm die Möglichkeit auf Abrechnung zu klagen. Nach Eintritt der Verjährung des Abrechnungsanspruchs kann der Vermieter jedoch die Einrede der Verjährung erheben.

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