Betriebskostenabrechnung - Kosten für Hausbesorger umlegen

Hallo,

Aufgabe des Hauswarts ist es, für die Sicherheit und auch eine gewisse Ordnung im Mietobjekt zu sorgen. Zum Sicherheitsbereich gehört z.B. die Kontrolle, dass:

- keine Rettungs- oder Fluchtwege zugestellt sind,
- keine gefährlichen Gegenstände (Standardfall: Moped im Keller) auf den Gemeinschaftsflächen des Hauses gelagert werden,
- Außentüren ordnungsgemäß schließen,
- Außentüren bei Fehlen einer Türöffneranlage nachts verschlossen sind, damit sich nicht beliebige Dritte im Hause einquartieren oder leichter Zugang zu den einzelnen Mietobjekten verschaffen,
- Abflüsse im Keller oder auf dem Grundstück frei liegen,
- die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen ordnungsgemäß funktioniert, ggf. auch die ausreichende Dauer zeitgeschalteter Beleuchtung,
- haustechnische Anlagen in ordnungsgemäßem Zustand sind,
- Handwerker im Rahmen von umlagefähigen Wartungsarbeiten,305 nicht bei Reparaturen, und
- Fremdfirmen, die umlagefähige Arbeiten erledigen, wie Reinigung, Gartenpflege, eingewiesen werden.
Schließlich soll der Hauswart bei Notfällen erreichbar sein, um Abhilfe zu leisten oder zu organisieren.

Der Ordnungsbereich betrifft im Wesentlichen die Einhaltung der Hausordnung, nicht einer allgemeinen Aufsicht (vgl. § 26 Abs. 1 II. BV ). Hierzu zählt z.B. die:

- Überwachung der Treppenhausreinigung und ggf. des Winterdienstes durch (meist) den Erdgeschossmieter,
- Einhaltung der Ruhezeiten,
- Kontrolle von Waschküche und Trockenboden, dass keine Lüftungen verhängt oder verschlossen sind, um Feuchteschäden zu verhindern,
- generelle Überprüfung von Gemeinschaftsanlagen auf ordnungsgemäße Nutzung,
- Öffnung des Müllkellers für die regelmäßige Müllabfuhr.

Bei Verstößen einzelner Mieter gegen die Hausordnung wird er auch zu einem Hinweis auf deren Inhalt verpflichtet sein. Weitere Maßnahmen fallen in den Verwaltungsbereich.

Bei der Tätigkeit eines Hausmeisters kommt es oft zu Überschneidungen mit Arbeiten, deren Kosten nicht umlagefähig sind. Zum einen handelt es sich dabei um allgemeine Wartungs- und Reparaturmaßnahmen, auch um Kleinreparaturen, einschließlich der darauf entfallenden Sachkosten. Wartungs- und Pflegekosten, die nach § 27 Anl. 3 Nr. 2 bis 10 II. BV ansetzbar sind, müssen hingegen mit den Hausmeisterkosten abgerechnet werden; dies ist im Interesse der Klarheit und Überprüfbarkeit erforderlich, sofern die Kosten über eine Betriebskostenabrechnung geltend gemacht werden.

Zum anderen sind Verwaltungstätigkeiten herauszurechnen, mit denen Hauswarte in vielfältiger Weise beauftragt werden. Hierbei geht es um die Entlastung der Verwaltung, etwa durch Verteilung von Rundschreiben oder Abrechnungen, Abmahnung von Mietern, Einkassieren von Mieten u. Ä. oder um die Vertretung der Verwaltung vor Ort, wie bei Wohnungsabnahmen und Erstellung von Abnahmeprotokollen, Annahme und Weiterleitung von Schadensmeldungen, Terminabsprachen mit und Einweisung von Handwerkern, ggf. Abnahme ihrer Arbeiten. Die Hausmeistertätigkeit ist mehr praktisch-technischer Natur als fürsorgend-verwaltender Art; die Abhaltung von Mietersprechstunden zählt daher zur Verwaltungstätigkeit. Soweit große Wohnungsunternehmen eine Art Hausmeisterzentrale unterhalten, die den Einsatz zahlreicher Hauswarte koordiniert, handelt es sich der Sache nach nicht um eine Hauswartstätigkeit, sondern ausgelagerte Verwaltung, die nicht umlegbar ist. Die bei Verwaltungstätigkeiten verursachten Sachkosten wie das Hausmeisterbüro, Telefongebühren, der Aufwand für Schriftverkehr sind ebenfalls keine Betriebskosten.

Die vorgenannten nicht umlagefähigen Kosten lassen sich am besten durch Stundenlisten ermitteln. Der Mieter hat zwar keinen Anspruch darauf, dass Stundennachweise angelegt werden, da es Sache des Vermieters ist, wie er die verschiedenen Kostenanteile ermittelt. Spätestens im Streitfall muss der Vermieter die Aufteilung jedoch nachvollziehbar darlegen, was am ehesten durch Stundenzettel möglich und auch kostengünstiger als die Einholung eines Sachverständigengutachtens ist. Werden diese über mehrere Monate geführt, ergibt sich eine Verteilung der Arbeitszeit, die für den gesamten Abrechnungszeitraum zugrunde gelegt werden kann und auch für folgende Perioden, wenn sich die Aufgabengebiete nicht verschieben.

Ansonsten bleibt nur die Schätzung der jeweiligen Anteile. Als allgemeiner Maßstab soll ein Ansatz von 22,5% Instandhaltungskosten und 7,5% Verwaltungskosten angemessen sein; Schmidt-Futterer, Mietrecht, 8. Aufl., § 556 Rn 186.

MfG Gruwo

Frag doch mal deinen Vermieter, welche Aufgaben der Hausmeisterservice laut Vertrag übernehmen soll.