Betriebskosten

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In dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13.01.2010 zum Aktenzeichen (AZ) VIII ZR 137/09 haben die Senatsrichter entschieden, dass es zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genüge, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. Betriebskostenverordnung (BV) umschreibe  und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mit-teilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedürfe es nicht. 

I.

Zur Entscheidung stand folgende vertragliche Klausel:

"Neben der Miete für den Wohnraum und den Stellplatz/die Garage werden Betriebs- und Heizkosten im Sinne des § 27 II. Berechnungsverordnung umgelegt und hierfür monatliche Vorauszahlungen erhoben (die Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. BV sind als Anlage beigefügt):

Betriebskosten gem. Anlage 3 zu § 27 II. Berechnungsverordnung …
als Vorauszahlung: 250 DM"

Der BGH stützt seine Entscheidung darauf, dass sich eine Notwendigkeit einer Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten weder aus dem Wortlaut noch aus dem Sinn und Zweck des § 20 Neubaumietenverordnung (NMV) ergebe. Zwar müsse der Mieter ersehen können, welche Betriebskosten auf ihn zukommen und welche Belastungen damit ungefähr für ihn verbunden seien.

Es genüge insoweit aber, dass der Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch die Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschrieben und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitgeteilt werde. Für den Mieter kommt es entscheidend auf die Summe der Nebenkosten an, die er voraussichtlich zu tragen habe, während die Aufschlüsselung von Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskostenarten für seine Kalkulation regelmäßig von untergeordnetem Interesse seien. Weitergehende Angaben, etwa zu den Verbrauchswerten, die der Vermieter bei der Kalkulation verbrauchsabhängiger Kosten zugrunde gelegt habe, seien ohnehin nicht erforderlich.

TIPP: Mit dieser Entscheidung hat der BGH bisherige Unsicherheiten über den Umfang der Einbeziehung der Betriebskostenklausel beseitigt. Insofern dürfe bei der Betriebkostenabrechnung Erleichterung eintreten gerade für die Mietverträge, in denen die einzelnen Kostenpositionen nicht ausdrücklich im Mietvertrag aufgeführt sind, sondern nur eine Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV besteht. Zur Vermeidung von Missverständnissen und der Einfachheit halber sollte die Betriebskostenverordnung als Anhang zum Mietvertrag beigefügt werden.

II.

In dieser Entscheidung geht der BGH noch einmal kurz auf die Anforderungen der formellen Ordnungmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung ein. Dazu führt er aus, dass die Betriebskostenabrechnung formell ordnungsgemäß sei, wenn sie die erforderlichen Angaben zu den Gesamtkosten, den zugrunde gelegten Verteilerschlüsseln, der Berechnung des Anteils des Mieters und des Abzugs der Vorauszahlungen enthalte. (Der BGH hat sich in einer früheren Entscheidung ausführlich über die Anforderung einer formell, ordnungsgemäßen Betriebskostenabrechnung geäußert, so dass er hierzu keine abweichende Entscheidung getroffen hat.)

Er führt allerdings aus, dass die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Betriebskostenabrechnung keine  Erläuterung von Kostensteigerungen gegenüber dem Vorjahr voraussetze.

TIPP: Der Abrechnungsaussteller braucht daher keinen Jahresvergleich ausweisen.

III.

Wichtig und interessant ist die Entscheidung des BGH hier bezogen auf die Umlage der Hauswartskosten. Gerade diese Kostenposition ist immer ein " beliebtes " Streitthema zwischen den Parteien. 

Beanstandet wurde, dass es an einer nachvollziehbaren Aufschlüsselung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten für den Hausmeister/Hauswart fehle.

Der BGH entschied hierzu, dass die Darlegungslast, im Falle des Bestreitens, zwar bei dem Vermieter obliege, bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vorzunehmen.

In dem hier zu entscheidenen Sachverhalt habe die Klägerin (Vermieterin) indes keinen pauschalen Abzug für nicht umlagefähige Kosten vorgenommen, sondern von vornherein die Kosten (4.468,32 €) in die Abrechnung eingestellt, die in dem von ihr mit dem Hausmeister abgeschlossenen Vertrag als jährliches Entgelt für die im Leistungsverzeichnis konkret bezeichneten (umlagefähigen) Tätigkeiten des Hausmeisters vereinbart seien. Zusätzlich habe die Klägerin im Berufungsverfahren diesen Vertrag sowie den weiteren Vertrag vorgelegt, den sie mit dem Hausmeister über nicht umlagefähige Tätigkeiten abgeschlossen habe. Ferner habe die Klägerin zum Umfang der Tätigkeit des Hausmeisters erläutert, dass dieser für die dargelegten umlagefähigen Tätigkeiten täglich ca. zwei Stunden und für die übrigen Tätigkeiten ca. eine halbe Stunde aufwende.

Angesichts dieser detaillierten Angaben der Klägerin treffe der Einwand, die in der Abrechnung angesetzten umlagefähigen Kosten des Hauswarts seien "nicht nachvollziehbar", nicht zu.

TIPP: Die Darstellung der umlagefähigen und nicht umlagefähigen Kosten des Hauswarts können durch detailierte Angaben des Leistungsverzeichnisses und Tätigkeitsnachweises ergänzt bzw. ersetzt werden.