Betretungs– und Besichtigungsrecht des Vermieters

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Besichtigung, Betretung, Betretungsrecht, Miete, Besichtigungsrecht, Vermieter

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Grundrechtsschutz

Die mietrechtliche Beratungspraxis zeigt, dass mit zunehmender Anzahl von Zwangs-
versteigerungen, Modernisierungen und Weitervermietungen Fragestellungen zum Betretungsrecht des Vermieters an Bedeutung gewinnen. Die Wohnung ist für jedermann Mittelpunkt seiner privaten Existenz. Der Großteil der Bevölkerung kann zur Deckung seines Wohnbedarfs nicht auf Eigentum zurückgreifen, sondern ist gezwungen, Wohnraum zu mieten.

So bietet Art. 13 der Verfassung Schutz vor Störungen des privaten Lebens. Zum Schutzbereich zählt das grundsätzliche Verbot, gegen den Willen des Wohnungsinhabers in die Wohnung einzudringen oder darin zu verweilen. Es gibt also kein allgemeines Recht des Vermieters, die Mieträume nach eigenem Ermessen zu betreten.

Michael Kohberger
seit 2006 bei
123recht.net
Rechtsanwalt
Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
E-Mail:
Arbeitsrecht (Arbeiter und Angestellte), Mietrecht, Straßenverkehrsrecht, Strafrecht, Internet und Computerrecht

Besichtigung der Wohnung durch den Vermieter

Auf der anderen Seite muss auch der Vermieter seine Verpflichtungen zur Verkehrssicherung und Überprüfung erfüllen können, so dass er die Mieträume hierzu betreten muss. Mangels Vorliegen einer vertraglichen Regelung steht dem Vermieter daher ein Betretungsrecht nur bei Vorhandensein eines hinreichend gewichtigen Grundes zu. Als solcher kommen insbesondere die hier genannten in Betracht:

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  • Besichtigung des Wohnungszustandes

    Um die Wohnung auf ihren vertragsgerechten Zustand überprüfen zu können, darf der Vermieter sein Betretungsrecht nur bei vorliegen eines besonderen Grundes oder in gewissen angemessenen Zeitabständen ausüben. Wenn keine Mängel oder Schäden gemeldet wurden oder zu befürchten sind, so kann das Recht etwa alle zwei Jahre ausgeübt werden. In jedem Fall hat vor einer Betretung der Wohnung eine Terminabsprache zu erfolgen, wobei jede Partei wichtige Belange der anderen Partei berücksichtigen muss.

  • Besichtigung mit Kauf – oder Mietinteressenten

    Ist das Mietobjekt gekündigt oder will der Vermieter das Objekt veräußern, steht ihm regelmäßig ein Betretungsrecht zu, um den Kauf – bzw. Mietinteressenten die Mietwohnung zeigen zu können. Über die Modalitäten der Besichtigung ( Termin, Zeitdauer etc. ) gibt es unterschiedliche Auffassungen. Hierbei ist insbesondere auch auf eine Berufstätigkeit des Mieters Rücksicht zu nehmen. Der Mieter handelt in der Regel nicht vertragswidrig, wenn er die Besichtigung der Wohnung durch Kaufinteressenten wöchentlich nur einmal gestattet.

  • Betretung mit Handwerkern, Gutachtern oder Sachverständigen

    Es ist anerkannt, dass der Vermieter im Rahmen der Besichtigung Personen hinzuziehen kann, deren Hilfe er sich bei der Erfüllung seiner Verpflichtungen mangels eigener Sachkunde bedienen muss. Der Vermieter ist nicht berechtigt andere Personen, die lediglich als Zeugen in Betracht kommen können, gegen den Willen des Mieters Zugang zu verschaffen.

  • Behebung von Mängeln oder Schäden

  • Auch bei Vorliegen eines konkreten Mangels darf der Vermieter die Mieträumlichkeiten nur so oft betreten, wie es auf der Grundlage des heutigen Stands der Technik notwendig erscheint. Der Vermieter kann die Mieträume betreten, wenn eine konkrete Gefahr für die Mietsache oder andere Mieter bzw. Nachbarn besteht und zwar auch nur dann, wenn der Mieter nicht verfügbar ist.

  • Ablesung von Messeinrichtungen

Um die Wohnung auf ihren vertragsgerechten Zustand überprüfen zu können, darf der Vermieter sein Betretungsrecht nur bei vorliegen eines besonderen Grundes oder in gewissen angemessenen Zeitabständen ausüben. Wenn keine Mängel oder Schäden gemeldet wurden oder zu befürchten sind, so kann das Recht etwa alle zwei Jahre ausgeübt werden. In jedem Fall hat vor einer Betretung der Wohnung eine Terminabsprache zu erfolgen, wobei jede Partei wichtige Belange der anderen Partei berücksichtigen muss.

Der Vermieter und besichtigende Interessenten sollten einige „Spielregeln“ beachten:

  1. Besichtigungstermine sind mindestens 48 Stunden vorher anzukündigen. Bei der Vereinbarung eines Termins ist auf die Belange des Mieters, wie zum Beispiel Urlaub, Krankheit, Beruftätigkeit Rücksicht zu nehmen. Unter Umständen muss der Mieter jedoch vor Beendigung des Mietverhältnisses die Besichtigung durch Beauftragung einer Vertrauensperson ermöglichen.

  2. Besichtigung nur zu vertretbaren Zeiten. Keine Besichtigung in der Mittagszeit an Samstagen. Angemessene Besichtigungszeiten sind in der Regel die üblichen Zeiten von 10.00 bis 13.00 Uhr und von 15.00 bis 18.00 Uhr.

  3. Der Mieter sollte die Besichtigung nicht davon abhängig machen, ob der Vermieter ihm den Namen und die Anschrift aller besichtigenden Personen mitteilt. Eine Nachfrage ist jedoch zu empfehlen und die Vorlage eines Ausweises sollte verlangt werden, um sich vor Betrügern zu schützen.

  4. Die besichtigenden Personen unterliegen dem Hausrecht der Mieter. Sollten Probleme auftreten, sollte der Mieter durchaus von diesem Gebrauch machen und notfalls können die „Besucher“ aus der Wohnung verwiesen werden. In diesem Fall sollte der Vermieter über den Vorfall informiert werden.

  5. Sollte der Vermieter zum Zwecke einer Kontrolle die Wohnung besichtigen und hierbei Aufzeichnungen anfertigen, so ist empfehlenswert sich diese zeigen zu lassen und wenn möglich einen Vermerk zu erwirken, dass eventuelle Meinungsverschiedenheiten bezüglich des Zustandes der Wohnung bestehen.

  6. Der Vermieter darf sein Zutrittsrecht nicht eigenmächtig mittels eines Nachschlüssels etc. durchsetzen. Seine einzige Möglichkeit ist es, Klage auf Zutritt zu der Wohnung zu erheben. Bei Eilbedürftigkeit kann er auch den Erlass einer einstweiligen Verfügung beantragen.

  7. Dem Vermieter steht auch kein Anspruch auf Überlassung des Wohnungsschlüssels zu, wenn die zeitlichen Möglichkeiten des Mieters stark eingeschränkt sind, einen Termin zu vereinbaren, da der Mieter grundsätzlich ein Recht hat, bei der Besichtigung zugegen zu sein.

Folgen einer unberechtigten Verweigerung des Besichtigungsrechts

Verweigert der Mieter die Besichtigung ohne einen ihn hierzu berechtigenden Grund, liegt darin eine Verletzung nebenvertraglicher Pflichten des Mietvertrages. Er kann sich hierdurch schadensersatzpflichtig machen. Typische Schadenspositionen sind zum Beispiel der Mietzinsausfall, wenn nach wirksamer Kündigung der Wohnung die Besichtigung durch Mietinteressenten verhindert wird oder Mehrkosten durch die nochmalige An – bzw. Abfahrt von Handwerkern.

Zusammenfassung

Die Problematik im Zusammenhang mit den Besichtigungsrechten des Vermieters beruht auf der Kollision zwischen dem geschützten Eigentum des Vermieters und dem Schutz der Unverletzlichkeit der Wohnung zu Gunsten des Mieters. Ob und wann dem Vermieter ein Betretungsrecht einzuräumen ist, bedarf einer differenzierten und konkreten Abwägung der im Einzelfall maßgebenden Interessen der Vertragsparteien. Hierbei ist stets eine umfassende Betrachtung aller Gesamtumstände erforderlich.


Verfasser: Dipl. – Jur. Michael Kohberger
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