Berücksichtigung von Mietminderungen bei der Nebenkostenabrechnung

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Mietrecht, Pachtrecht Rubrik, Mietminderung, Nebenkosten, Betriebskosten, Vorauszahlungen, Abrechnung, Kaltmiete

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Sowohl für Mieter als auch Vermieter gleichermaßen interessant ist folgende Entscheidung des BGH vom April 2011.

(BGH, 13.04.2011, VIII ZR 223/10)

Die Beklagte ist Mieterin einer Wohnung der Klägerin. Die Beklagte minderte über mehrere Monate hinweg die Miete . Die Klägerin macht Nachforderungen aus den Betriebsnebenkostenabrechnungen geltend und berechnet die geforderten Beträge derart, dass sie die Mietminderung der Beklagten anteilig auf die Nettomiete (Kaltmiete) und die Nebenkostenvorauszahlungen anrechnete. Dann zog die Klägerin die so errechneten geminderten Vorauszahlungsbeträge von dem ungeminderten Jahresbetrag der Nebenkosten, den die Beklagte eigentlich zu tragen hätte, ab.

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Grundsätzlich ist bei Mietminderungen so zu verfahren, dass zwar die Bruttomiete Bemessungsgrundlage für die Mietminderung ist. Eine anteilige Anrechnung auf die Kaltmiete und die Vorauszahlungen soll jedoch nicht erfolgen, denn beide Posten teilen „ein unterschiedliches rechtliches Schicksal“ (so die Vorinstanz LG Hamburg, 12.08.2010, 307 S 30/10). In der Regel wird daher die Vorauszahlungsschuld vollständig und die Kaltmiete abzüglich des Minderungsbetrages getilgt, §§ 535 Abs. 2, 362, 366 Abs. 2 BGB. Daher war die Klageforderung weitestgehend unbegründet.

Der BGB sieht jetzt aber die umstrittene Frage, inwiefern Mietminderungsbeträge auf Miete und Nebenkosten anzurechnen sei, nicht als erheblich an. Zum einen ergeben sich Probleme dann, wenn der Minderungsbetrag höher ist als die Kaltmiete. Dann wirkt sich die Minderung auch zwingend auf die Nebenkostenvorauszahlungen aus. Zum anderen spielt es rechnerisch keine Rolle, inwieweit Minderungsbeträge angerechnet werden.

Im vorliegenden Fall hat nämlich die Klägerin nicht beachtet, dass bei einer anteiligen Anrechnung der Minderung auf die Nebenkostenvorauszahlungen auch der Jahresbetrag der Nebenkosten entsprechend anzupassen wäre. Im Ergebnis kommt der BGH daher auf folgende Formel:

(Jahresbetrag der Kaltmiete abgerechnete Betriebskosten –gerechtfertigter Minderungsbetrag)

-          Insgesamt geleistete Zahlungen der Mieterin

Grundsätzlich ist es also irrelevant, wie Minderungsbeträge auf die beiden Posten Kaltmiete und Nebenkosten angerechnet werden. Abgerechnet wird zum Schluss mit der begrüßenswerten und einfachen Formel des BGH. Mieter sollten daher darauf achten, wie ihre geminderten Beträge in die Abrechnung eingebracht wurden. Ebenfalls auf die richtige Abrechnung achten sollten Vermieter, die damit (weiteren) Streitigkeiten aus dem Weg gehen.

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