Bei vorgetäuschtem Eigenbedarf macht sich der Vermieter schadensersatzpflichtig

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Wenn der Vermieter behauptet er brauche eine Wohnung für den Hausmeister, der zieht dann aber nie in die Wohnung ein, liegt nach dem BGH der Verdacht eines vorgetäuschten Eigenbedarfs nahe!

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Urteil vom 29.03.2017, Az. VIII ZR 44/16 entschieden, dass ein Mieter Schadensersatz von seinem ehemaligen Vermieter verlangen kann, wenn der Vermieter einen behaupteten Eigenbedarf nur vorgetäuscht hat.

Der Mieter wohnte in einer 4-Zimmer-Wohnung in Koblenz.

Jens Usebach
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Der Vermieter kündigte dem Mieter mit der Begründung er benötige die Wohnung für seinen Hausmeister. Der Hausmeister zog tatsächlich aber nie ein.

Setzt der Vermieter den behaupteten Eigenbedarf nach dem Auszug des Mieters nicht um, liegt der Verdacht nahe, dass der Bedarf nur vorgetäuscht gewesen ist, um den alten Mieter "loszuwerden". Unter diesen Umständen ist es dem Vermieter zuzumuten, substantiiert und plausibel ("stimmig") darzulegen, aus welchem Grund der mit der Kündigung vorgebrachte Bedarf nachträglich entfallen sein soll. 

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Diesen strengen Anforderungen konnte der Vermieter im Rechtsstreit nicht gerecht werden.

Bei einer tatsächlich bestehenden Bedarfslage wäre zu erwarten gewesen, dass der Vermieter mit dem Hausmeister jedenfalls nach Abschluss des Räumungsvergleichs alsbald einen Mietvertrag abschließen oder sich zumindest über den voraussichtlichen Mietbeginn und die genaue Miethöhe verständigen würde.

Der Vermieter konnte hierzu vor Gerichts nichts vortragen.

Kann der Vermieter in einem solchen Fall nichts vortragen, ist die ihm vorgeworfene Pflichtverletzung - hier das Vortäuschen eines nicht bestehenden Eigenbedarfs an der Wohnung - als unstreitig zu behandeln. 

Der Mieter hat den Vermieter auf Schadensersatz verklagt – und gewonnen!

Durch eine schuldhafte unberechtigte Kündigung - insbesondere im Falle des Vortäuschens eines in Wahrheit nicht bestehenden Eigenbedarfs - kann sich ein Vermieter schadensersatzpflichtig machen, wenn der Mieter daraufhin auszieht und infolgedessen Vermögenseinbußen erleidet.

Dipl.-Jur. Jens Usebach, LL.M.
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