Bei Zahlungsverzug des Mieters: Unterbrechung der Warmwasserversorgung!

Von Rechtsanwalt

Andreas Schwartmann

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Der Vermieter von Wohnraum darf die Warmwasserversorgung einstellen, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete und der Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug ist. Dies hat jedenfalls das Amtsgericht Waldshut-Tiengen mit Beschluss vom 06.07.2009 entschieden.

Nach Auffassung des Gerichtes steht dem Vermieter ein entsprechendes Zurückbehaltungsrecht zu, das auch dem Verhältnismäßigkeitsgrundsatz nicht widerspricht, wenn der Vermieter nicht sämtliche Grundversorgungsleistungen wie Wasser und Strom, sondern lediglich die Warmwasserversorgung kappt.

Zwischen den Parteien des Rechtsstreits bestand seit dem 01.07.2008 ein Mietverhältnis. Die Mieterin war seit Mai 2009 unstreitig mit der Miete in Höhe von 610,00 Euro sowie 150,00 Euro Nebenkosten in Rückstand. In der Folge unterbrach der Vermieter deshalb die Versorgung der Wohnung mit Warmwasser.

Die Mieterin versuchte daraufhin beim Amtsgericht eine einstweilige Verfügung mit dem Ziel zu erwirken, dass dem Vermieter aufgegeben werden sollte, die Warmwasserversorgung der Wohnung wieder herzustellen. Sie vertrat die Auffassung, das Warmwasser dringend zum Duschen und Waschen zu benötigen.

Der Vermieter vertrat im Verfügungsverfahren hingegen die Auffassung, zur Unterbrechung der Warmwasserversorgung berechtigt gewesen zu sein - immerhin habe der Bundesgerichtshof in einer Entscheidung vom 06.05.2009 sogar die Unterbrechung der Versorgung mit Heizwärme gebilligt (BGH XII ZR 137/07 ).

Dem schloss sich das Amtsgericht an.

Die Mieterin habe keinen Anspruch darauf, dass die Warmwasserzufuhr wieder hergestellt wird, da sie unstreitig mit der Miete und den Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug sei. Dem Vermieter stünde deshalb ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu, bei dessen Ausübung allerdings der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu wahren sei.

Aufgrund des Interesses des Vermieters an der Bezahlung der Miete sowie der Tatsache, dass er für die Warmwasserkosten in Vorleistung treten müsse und es nicht gesichert sei, dass er diese zurückerhalte, erscheine es verhältnismäßig, lediglich die Warmwasserzufuhr zu unterbrechen.

Fazit: Kalt duschen ist zwar gesund, aber nicht jedermanns Sache. Mieter, die mit der Zahlung von Miete und Betriebskostenvorauszahlungen in Rückstand geraten, laufen Gefahr, bis zum Ausgleich der Ansprüche des Vermieters auf Warmwasser verzichten zu müssen.