Beheizbarkeit der Wohnung - Mindesttemperaturen

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Mit dem Herbst fallen neben den Blättern leider auch die Temperaturen. Wohl dem, der dann über eine funktionierende Heizungsanlage verfügt. Was aber ist zu tun, wenn die eigenen Räume einfach nicht warm werden, man aber nicht ständig mit Mütze, Schal und Jacke in der eigenen Wohnung umherlaufen möchte?

Zunächst einmal ist der Vermieter für die vertragsgemäße Nutzbarkeit der Räume verantwortlich und hat dafür zu sorgen, dass in den vermieteten Räumen bestimmte Mindesttemperaturen erreicht werden können.

Als erstes hat der Vermieter während der Heizsaison zu veranlassen, dass die Heizungsanlage überhaupt in Betrieb ist. Da in Deutschland keine gesetzliche Regelung über den Heizzeitraum existiert, differieren die Heizperioden regional. Dabei hat die Rechtsprechung einen Rahmen vorgegeben, bei dem zumindest vom 01.Oktober bis zum 30. April die Heizungsanlagen in Betrieb sein müssen. Daneben finden sich aber auch mietvertragliche Regelungen, die häufig einen Heizzeitraum vom 15. September bis zum 15. Mai vorsehen.

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Aber auch außerhalb dieser Heizperioden ist der Vermieter verpflichtet, bei Kälteeinbrüchen eine Beheizbarkeit der Wohnung sicherzustellen. Eine gesetzlichen Regelung, wann von einem so genannten Kälteeinbruch außerhalb der Heizperiode auszugehen ist, besteht wiederum nicht. Hier hat die Rechtsprechung unterschiedliche Ansätze entwickelt, wann von einer Heizpflicht des Vermieters auszugehen ist. Zum Teil wird auf die Außentemperatur abgestellt und eine Heizpflicht des Vermieters bejaht, wenn sie drei Tage lang weniger als 12 Grad beträgt. Andererseits wird die Heizpflicht bereits dann bejaht, wenn die Innentemperatur zwei Tage unter 16 Grad liegt.

Grundsätzlich kann man aufgrund verschiedener Urteile davon ausgehen, dass als Wohnungstemperatur 20 bis 22 Grad als ausreichend angesehen werden. Die Gerichte unterscheiden zum Teil noch danach, wie die Räume genutzt werden. So müsse nach einem Urteil des LG Berlin (Az. 64 S 266/97) in Wohnräumen zwischen sechs und 23 Uhr eine Temperatur von 20 Grad möglich sein; in Bad und Toilette sogar 21 Grad. Nachts zwischen 23 und sechs Uhr müsse nach Ansicht des Gerichts die Erwärmung aller Räume auf 18 Grad möglich sein.

Wird eine ausreichende Temperatur der Wohnräume nicht erreicht, kann darin ein Mangel der Mietsache gesehen und unter Umständen die Miete entsprechend gemindert werden. Zuvor ist der Vermieter jedoch über die nicht ausreichende Beheizbarkeit der Mieträume zu informieren und ihm ist Gelegenheit zu geben, die Beheizbarkeit (wieder)herzustellen. Der Minderungsgrad liegt je nach Einzelfall zwischen etwa 10 % und 100 %, bei totalem Heizungsausfall im Winter.

Um im Streitfall als Mieter den Nachweis der ungenügenden Beheizbarkeit führen zu können, ist ein „Temperaturprotokoll“ anzufertigen, bei dem die gemessene Temperatur, die Uhrzeit und das Datum notiert wird. Die Messung selbst ist in der Raummitte, einen Meter über dem Fußboden vorzunehmen und sollte in Anwesenheit eines neutralen Zeugen erfolgen, der das Protokoll auch unterschreibt.

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