„Begründung: Mietspiegel“ – Muss der Vermieter seinem Mieterhöhungsverlangen einen Mietspiegel beifügen?

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Ein Vermieter, der die Miete während eines laufenden Mietverhältnisses bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen möchte, muss dieses Verlangen begründen. Insbesondere muss er dem Mieter darlegen, dass die verlangte höhere Miete die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen nicht übersteigt. In § 558a Abs. 2 BGB hat der Gesetzgeber exemplarisch („insbesondere“) vier Möglichkeiten, wie der Vermieter diesem Begründungszwang genügen kann, aufgezählt:

Der Vermieter kann auf einen einfachen oder qualifizierten Mietspiegel verweisen, auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank oder ein Sachverständigengutachten Bezug nehmen oder drei vergleichbare Wohnungen benennen.

Peter Trettin
seit 2006 bei
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Die Aussagekraft dieser Begründungsmittel ist höchst unterschiedlich. Der Vermieter ist aber grundsätzlich in seiner Entscheidung frei, wie er seinen Wunsch nach einer höheren Miete begründet. Auch in Gemeinden, in denen ein gültiger Mietspiegel zur Verfügung steht, kann er sich deshalb z. B. auf die Auskunft aus einer Mietdatenbank stützen. Existiert allerdings ein qualifizierter Mietspiegel und bedient sich der Vermieter seiner nicht – benennt er also z. B. stattdessen drei Vergleichswohnungen –, muss er dem Mieter dennoch die nach dem qualifizierten Mietspiegel für die Wohnung geltenden Angaben mitteilen (§ 558a Abs. 3 BGB).

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Dass der Vermieter den qualifizierten Mietspiegel beifügt, wenn er sich gerade nicht zur Begründung darauf stützt, wird man dagegen nicht verlangen können. Dient hingegen der (einfache oder qualifizierte) Mietspiegel als Begründungsmittel, gilt:

Der Vermieter muss den Mietspiegel seinem Erhöhungsverlangen nicht beifügen, wenn dieser Mietspiegel allgemein kostenlos zugänglich ist (vgl. BGH, Urt. v. 12.12.2007 – VIII ZR 11/07). Dies ist z. B. der Fall, wenn er im Amtsblatt der Gemeinde veröffentlicht ist oder (beispielsweise von der Gemeinde oder einem Interessenverband) an jeden kostenlos abgegeben wird.

Dem Mieterhöhungsverlangen beigefügt werden muss der Mietspiegel dagegen grundsätzlich, wenn er nicht allgemein kostenfrei zugänglich ist, er also etwa nur an die Mitglieder eines Mietervereins oder nur gegen Entgelt abgegeben wird.

Wie aber verhält es sich, wenn der Vermieter dem Mieter anbietet, er könne den – nicht allgemein kostenfrei zugänglichen – Mietspiegel bei ihm einsehen?

Bislang wurde durchaus vertreten, dass das nicht ausreicht, der Vermieter den Mietspiegel also beifügen muss. Dieser Ansicht hat der BGH jetzt eine Absage erteilt (Urt. v. 11.03.2009 – VIII ZR 74/08).

Im zu entscheidenden Fall hatte die Vermieterin ihre Mieter darauf hingewiesen, dass der Mietspiegel, auf den sie sich zur Begründung der beabsichtigten Mieterhöhung berufen hatte, u. a. in ihrem Kundencenter eingesehen werden könne. Nach Auffassung des BGH ist es dem Mieter zuzumuten, von dieser Möglichkeit Gebrauch zu machen, wenn er die Angaben des Vermieters überprüfen möchte. Einer Beifügung des Mietspiegels bedürfe es dagegen nicht, und zwar auch nicht, um eine rechtliche Beratung des Mieters – etwa durch einen Rechtsanwalt – zu ermöglichen.

Fazit: Ist der Mietspiegel, auf den der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen stützt, nicht für jedermann kostenfrei erhältlich, muss der Vermieter ihn seinem Erhöhungsverlangen beifügen. Zumindest aber muss er dem Mieter anbieten, den Mietspiegel bei ihm einzusehen.

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