Beginn der Schadenersatzpflicht?

7. August 2014 Thema abonnieren
 Von 
Bnfwww
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)
Beginn der Schadenersatzpflicht?

Ein Mieter schließt im Mai, mit Hilfe eines Maklers, mit einem privaten Vermieter einen Mietvertrag zum 01. Oktober.
Mieter A überweist die fällige Maklergebühr und kündigt die alte Wohnung und muss diese zum 03. Oktober räumen.

Im Juni beschließen Vermieter und Vormieter, dass sie ihr Mietverhältnis aufrecht erhalten wollen.
Vermieter versucht daraufhin den Vertrag mit Mieter von Mai schriftlich ohne Angabe von Gründen zu widerrufen.
Dafür gibt es aus Sicht des Mieters keine rechtliche Grundlage, der Vermieter hält aber daran fest und kündigte an, die Wohnung nicht an den Mieter herausgeben zu wollen.

Die Situation stellt sich also so dar, dass es vermutlich zwei gültige Mietverträge gibt. Nämlich den alten (evtl. zwischenzeitlich gekündigten) Mietvertrag mit dem Vormieter und den neuen Mietvertrag mit dem Mieter von Mai.
Also liegt eine Doppelvermietung vor.

Mieter sieht die Chancen für einen Bezug der Wohnung relativ schlecht, da ja der Vormieter bereits in Besitz der Mietsache ist.
Der Vermieter wird dem Mieter also Schadenersatz zahlen müssen, da die Wohnung voraussichtlich nicht rechtzeitig übergeben werden wird.

1. Ab wann greifen Schadenersatzansprüche gegen den Vermieter, ab Ankündigung der Nicht-Überlassung oder erst ab der tatsächlichen Nicht-Überlassung?
2. Entstehen die Schadensersatzansprüche auch, wenn Mieter von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch macht?
3. Muss der Mieter bis zum 01. Oktober abwarten, ob der Vermieter es sich vielleicht noch einmal anders überlegt und dann auf den gültigen Vertrag besteht?
4. Kann der Mieter schon vor dem 01. Oktober eine neue Wohnung suchen, dem Vermieter die erneuten Maklerkosten in Rechnung stellen und sich dabei auf das Widerrufschreiben beziehen?
5.Was ist mit den ersten Maklerkosten? Der Vertrag ist ja zustande gekommen, wird nur nicht in Vollzug gesetzt. Wer haftet dafür?
6. Welche Posten können dem Vermieter gegenüber geltend gemacht werden?
Alle Umzugskosten in eine Ersatzwohnung oder nur die Lagerkosten für Möbel ab dem 01. Oktober? Zusätzlich nötige Einbauten in die Ersatzwohnung, z.B. eine Einbauküche?
7. Wenn man dem Vermieter einen Auflösungsvertrag anbietet, welche Summe (Aufwendungen+x) ist dann üblich zu fordern?
8. Womit muss der Mieter noch rechnen? Welche weiteren Szenarien sind bei dieser Konstellation möglich?

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10 Antworten
Sortierung:
#1
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

Vor dem vertraglich vereinbartem Mietbeginn kann der Mieter keine Ansprüche stellen.

Der Rücktritt des Vermieters vom Vertrag ist unwirksam. Außer es wurde so eine Möglichkeit vertraglich vereinbart. Ist aber sehr unwahrscheinlich.

Geltend machen kann der Mieter, wenn ihm die Mietsache zu Mietbeginn nicht zur Verfügung gestellt wird, Kosten der Ersatzunterkunft und die Einlagerung des Hausrates.

Die Höhe der Entschädigung im Falle eines Aufhebungsvertrages ist Verhandlungssache.

Womit der Mieter noch rechnen muß? Zum Beispiel das der Vermieter unkooperativ ist :devil:

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#2
 Von 
Bnfwww
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

Nein, ein Rücktrittsrecht wurde nicht vereinbart.


--Vor dem vertraglich vereinbartem Mietbeginn kann der Mieter keine Ansprüche stellen.--

Also muss auf jeden Fall bis Vertragsbeginn gewartet werden, bevor man eine Ersatzwohnung sucht?

Diese ist ja u.U. auch nicht sofort zu beziehen. Möbel müssten also zwangsläufig eingelagert werden?


--Die Höhe der Entschädigung im Falle eines Aufhebungsvertrages ist Verhandlungssache.--

Das ist klar. Nur was wäre realistisch zu fordern?

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#3
 Von 
Anitari
Status:
Bachelor
(3201 Beiträge, 1444x hilfreich)

quote:
Also muss auf jeden Fall bis Vertragsbeginn gewartet werden, bevor man eine Ersatzwohnung sucht?


Nein. Man (Mieter) kann sofort eine andere Wohnung suchen und sofort den Mietvertrag der am 1.10. beginnen soll fristgerecht kündigen.



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0x Hilfreiche Antwort

#4
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

Der Mieter hat auch eine Schadensminderungspflicht. Also einfach zurücklehnen und abwarten was ab 1.10. geschieht, obwohl man schon Monate vorher weiß, dass der Vormieter nicht ausziehen wird, wird sicherlich die Höhe der möglichen Schadensersatzforderung reduzieren.

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#5
 Von 
Bnfwww
Status:
Frischling
(3 Beiträge, 0x hilfreich)

--Nein. Man (Mieter) kann sofort eine andere Wohnung suchen und sofort den Mietvertrag der am 1.10. beginnen soll fristgerecht kündigen.--

Und wer trägt dann die Kosten?
Höhere Miete, noch einmal Maklerkosten, Zeitaufwand, Fahrtkosten, etc.

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#6
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

Das sind Kosten, die der Mieter m.E. dem abgesprungenen Vermieter aufbürden kann, also bis auf die höhere Miete.

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#7
 Von 
HeHe
Status:
Richter
(8408 Beiträge, 3771x hilfreich)


Ich würde die Variante mit dem Aufhebungsvertrag und der Entschädigung bevorzugen - wenn die Aussicht auf eine andere Wohnung bis zum Oktober gut ist. Kommt auf die Wohnlage und den Wohnungsmarkt dort an.

Ein Anwalt könnte dem VM die rechtlichen Konsequenzen aufzeigen, die die Nichterfüllung des Vertrages nach sich ziehen und dann die Entschädigungssumme festlegen.

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#8
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

Was bisher völlig unstrittig sein dürfte, ist die Maklergebühr. Die anderen Kosten (Zeitaufwand, Fahrtkosten)könnte man grob überschlagen und zu den Maklerkosten addieren und dem Vermieter bei Zahlung dieser Summe einen Aufhebungsvertrag anbieten. Man kann durchaus auch erwähnen, dass man sich bei Nichtzahlung gezwungen sieht einen Anwalt einzuschalten um die tatsächlich entstandenen Kosten einzuklagen.
Über den Zeitaufwand, die zurückgelegten Kilometer, die Anzahl der Kontakte zu potentiellen neuen Vermietern und der besichtigten Wohnungen sollte man dann sehr genau Buch führen.

Sollte die Miete für die jetzt "stornierte" Wohnung unschlagbar günstig gewesen sein, wäre evtl. auch die Mietdifferenz vom Vermieter zu tragen.

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#9
 Von 
Anjuli123
Status:
Bachelor
(3594 Beiträge, 1464x hilfreich)

Das mit der Miete sehe ich nicht so. Dann könnte ja der Vermieter auch verlangen, wenn der Mieter eine günstigere Wohnung als die jetzt entgangene findet, dass er an der Differenz zu beteiligen sei. ;)

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0x Hilfreiche Antwort

#10
 Von 
kathi2008
Status:
Bachelor
(3218 Beiträge, 1002x hilfreich)

quote:
Dann könnte ja der Vermieter auch verlangen, wenn der Mieter eine günstigere Wohnung als die jetzt entgangene findet, dass er an der Differenz zu beteiligen sei.

Das ist ja mal eine verkorkste Argumentation. Der Vermieter hat nunmal keinerlei Schadensersatzansprüche an den Mieter, wenn er ungerechtfertigt kündigt, sondern der Mieter hat welche.

Siehe z.B. hier:

http://www.rechtslupe.de/zivilrecht/die-anwaltskosten-als-schadensersatz-361401
Besonders dieser Satz:

quote:
Zugrunde zu legen seien daher jeweils einmal die Umzugskosten, die Mietdifferenz sowie die Arztkosten


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