Befristeter Ausschluss des Kündigungsrechts für höchstens vier Jahre

Mietrecht, Pacht

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Falk Brorsen

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Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit einer Entscheidung vom 30.05.2005 (GE 10/05, S. 584) seine Rechtsprechung zur Frage der Möglichkeit, das Kündigungsrecht in Wohnraummietverhältnissen befristet auszuschließen, differenziert.

Nach der bisherigen Rechtsprechung des BGH war zwar klar, dass ein befristeter Ausschluss des Kündigungsrechtes nicht mit dem, nur noch unter engen Voraussetzungen wirksamen Zeitmietvertrag gleichzusetzen ist, auch wenn dieser hinsichtlich der längerfristigen Bindung an das Mietverhältnis die gleiche Wirkung entfaltet. Der wesentliche Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und befristetem Kündigungsausschluss ist darin zu erkennen, dass bei einem Zeitmietvertrag das Mietverhältnis nach Ablauf der vereinbarten Zeit automatisch enden soll, während es beim befristeten Kündigungsausschluss unbefristet läuft und nur für die vereinbarte Zeit nicht gekündigt werden kann.

Offen war bisher die Frage, ob und in welchem zeitlichen Umfang wirksam der Ausschluss des Kündigungsrechtes vereinbart werden kann. Hierzu hat der BGH nun entschieden, dass es, in Anlehnung an die Vorgabe des § 557a Abs. 3 BGB zur Staffelmiete, eine unangemessene Benachteiligung des Mieters darstellt, wenn dieser länger als vier Jahre an das Mietverhältnis gebunden bleibt.

Die Folge ist, dass eine Formularklausel, welche einen längeren Ausschluss des Kündigungsrechts vorsieht (in vielen Verträgen findet man einen Ausschluss über fünf Jahre), insgesamt unwirksam ist, so dass das Mietverhältnis bereits von Anfang gekündigt werden kann. Dies beruht auf dem für Allgemeine Geschäftsbedingungen (Formularvertragsklauseln) geltenden Grundsatz des Verbots der „geltungserhaltenden Reduktion“. Der Grundsatz besagt, dass eine unwirksame Klausel nicht in eine gerade noch wirksame Klausel umgedeutet (reduziert) werden darf.

Es kommt übrigens nicht darauf an, ob der befristete Ausschluss des Kündigungsrechts durch Vordruck oder durch handschriftlichen Eintrag in das Mietvertragsformular eingefügt ist, da in beiden Fällen von Formularklauseln auszugehen ist. Anderes gilt nur, wenn der Kündigungsausschluss individuell zwischen den Parteien ausgehandelt wurde (siehe hierzu auch den Artikel: Rechtliche Einordnung handschriftlicher Eintragungen in Formularverträge).

Der BGH wird mit seiner Entscheidung den Interessen beider Vertragsparteien und den Anforderungen an zeitgemäße Lebensentwürfe gerecht. Der heutige Arbeitsmarkt erfordert eine hohe Flexibilität und Mobilität des Mieters, die mit langen Bindungen an Mietverhältnisse nicht vereinbar sind. Der Vermieter hingegen hat die Möglichkeit, in angemessen langem Umfang eine vertraglich Bindung herbeizuführen, um einen ständigen Mieterwechsel zu vermeiden.