Bauen in Baugemeinschaft

Rechtslage zuletzt geprüft am: 12.8.2023 | Ratgeber - Baurecht, Architektenrecht Mehr zum Thema: Baurecht, Architektenrecht, Baugemeinschaft, Bauherrengemeinschaft, Baumodell, Haftung, Eigenregie

Alternative zum Bauherrenmodell und Bauträgermodell

Ein weiterer Weg zu den eigenen vier Wänden ist das Baumodell der „Bauherrengemeinschaft“, kürzer „Baugemeinschaft“ oder „Baugruppe“ genannt. Dieses verspricht u.a., günstiger, sozialer und innovativer zu sein als der Schlüsselfertigbau, das Bauträgermodell, das Bauen in Eigenregie oder mit Generalunternehmer (Bauherrenmodell).

Der Bundesverband Baugemeinschaften e.V. wirbt für ein solches „Bauen in der Gemeinschaft“. Pluspunkte seien die mögliche Bewältigung auch schwieriger städtebaulicher Situationen (Baulückenerschließung, Brachenentwicklung oder Revitalisierung von Bestandsbauten). Baugemeinschaften wirkten sozial stabilisierend. Private Baugemeinschaften ergriffen die Initiative zur Umsetzung neuer, gemeinschaftlicher und selbst verwalteter Wohnformen wie Mehrgenerationenhäuser und Energieeffizienzhäuser. Dadurch, dass die Beteiligten mehr oder weniger gemeinsam den gesamten Prozess des Baus durchliefen – vom Grundstückserwerb über die Genehmigungs- und Ausführungsplanung bis hin zur Detailverwirklichung – wüchsen sie zusammen und entstünden lokal verankerte soziale Netzwerke.

Der zweiteilige Dokumentarfilm „Wohnen im Vauban“ von Reinhold Prigge und Hartmut Wagner (Juli 2011) zeigt ein gelungenes Beispiel einer Baugemeinschaft im Freiburger Stadtteil Vauban und zeigt Baukostenersparnisse und ökologische und soziale Vorteile des Bauens in einer Baugemeinschaft. Insbesondere für junge Familien sei dieser Weg zur eigenen Wohnung optimal, zumal die damit einhergehende soziale Vernetzung die Integration und auch eine glückliche Kindheit fördere, so die wesentliche Botschaft des Films.

Jeder Beteiligte haftet für die übrigen Parteien bezüglich des Grundstückspreises mit seinem Vermögen

Demgegenüber wird vor diesem Modell jedoch auch gewarnt. Die Rechtsform einer Baugemeinschaft ist regelmäßig eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Dies bedeutet, dass jeder Beteiligte das Insolvenzrisiko der anderen trägt und zumindest für den Grundstückspreis mit seinem gesamten Vermögen haftet. Anderes gilt für die Planungs- und Baukosten, wo eine institutionelle Haftungsbeschränkung und damit eine bloß anteilige Haftung anerkannt ist. Der Zusammenschluss der Bauherrengemeinschaft müsste, wenn ihr Zweck auch den Grundstückserwerb beinhaltet, notariell beurkundet werden, ebenso der Bauvertrag, wenn er mit dem Grundstückserwerb eine rechtliche Einheit bildet. Dies ist bereits dann der Fall, wenn aus Sicht auch nur eines Miterwerbers der Kauf von der Errichtung eines bestimmten Objekts abhängt.

Wichtige Punkte sollten vertraglich geregelt sein

Nicht zu unterschätzen ist die den Baugemeinschaften inhärente Gefahr, dass die Wünsche einzelner Miterwerber nicht ausreichend berücksichtigt werden. Zum Streit kann es ferner kommen, wenn die Rollen innerhalb des Projekts (insbesondere „Planung“, „Steuerung“ und „Abrechnung“) nicht klar zugewiesen werden. Eine vorsorgende Vertragsgestaltung kann dem vorbeugen. Eine gründliche rechtliche Beratung lohnt sich daher in jedem Fall, um Risiken zu begegnen und Konflikte zu vermeiden.