Was ein Vermieter wissen sollte - Teil 5: Die Räumungsklage

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Wann der Mieter die Wohnung herausgeben muss

Der fünfte Teil unserer Ratgeberserie für Vermieter beschäftigt sich mit der "Räumungsklage". Viele Vermieter waren schon einmal mit der Frage konfrontiert, ob Sie gegen ihre Mieter gerichtliche Schritte in Form einer Räumungsklage ergreifen.Aber was hat es mit der "Räumungsklage" eigentlich auf sich?

1. Durchsetzung der Herausgabe der Mietwohnung/Gewerberäume

Durch den Mietvertrag wird der Mieter dazu berechtigt, die Mietwohnung in Besitz zu nehmen und diese zu nutzen. Zu diesem Zweck übergibt der Vermieter bei Mietbeginn die Schlüssel für die Räumlichkeiten. Ab diesem Moment erhält der Mieter das Hausrecht, er kann bestimmen, wer die Räumlichkeiten betritt und kann dem Vermieter auch grundsätzlich den Zutritt verbieten.An diesem faktischen Hausrecht ändert sich allerdings auch dann nichts, wenn der zugrunde liegende Mietvertrag von dem Vermieter wirksam gekündigt wurde. Auch wenn der Mieter ab diesem Zeitpunkt rechtlich gesehen nicht mehr zur Nutzung befugt ist, ist er nach wie vor der "faktische" Besitzer. Der Vermieter ist es in einer solchen Situation nicht berechtigt, sich selbst wieder in den Besitz der Wohnung zu bringen. Unzulässig ist es daher z.B., selbst das Schloss auszutauschen oder dem Mieter schlicht die Schlüssel abzunehmen. Auch das Abstellen der Versorgung mit Wasser, Heizung oder Strom ist zumindest im Wohnraum in aller Regel unzulässig, wobei hier sich hier bei Gewerberaum seit einer Entscheidung des Bundesgerichtshofes ungeahnte Möglichkeiten für den Vermieter ergeben.Der Vermieter ist daher darauf verwiesen, gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Und hier kommt nun die Räumungsklage ins Spiel. Die Räumungsklage ist daher - mit Ausnahme etwaiger weitergehender Möglichkeiten im Gewerberaum - die einzige Möglichkeit für einen Vermieter, einen Mieter zur Herausgabe der Wohnung und zum Auszug zu zwingen.

Maximilian A. Müller
Partner
seit 2007
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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2. Voraussetzungen der Räumungsklage

Voraussetzung einer erfolgreichen Räumungsklage ist insbesondere, dass das Mietverhältnis ordnungsgemäß gekündigt wurde. Hierfür muss der Mietvertrag beendet worden sein, was in der Regel voraussetzt, dass der Vermieter einen Kündigungsgrund hat, insbesonderebei Wohnraum: Eigenbedarf wirtschaftliche Verwertung der Wohnung (in der Praxis sehr selten) Pflichtverletzungen des Mieters (v.a. Zahlungsverzug etc.)Im Gewerberaummietrecht spielt hingegen häufig eine Rolle, ob der Mietvertrag ordnungsgemäß zeitlich befristet wurde. Hierfür ist die Einhaltung der Schriftform notwendig. Was sich einfach anhört, ist allerdings in der Praxis recht schwierig, da Verstöße gegen die Schriftform häufiger vorliegen, als man vielleicht glaubt.Ist der Mietvertrag beendet, der Mieter räumt jedoch die Räumlichkeiten nicht, so ist Räumungsklage einzureichen.

3. Wer erhebt die Klage?

Die Klage ist selbstverständlich von dem Vermieter einzureichen. Sofern das Verfahren - wie immer bei Wohnraummietverhältnissen - beim Amtsgericht zu führen ist, besteht keine Anwaltspflicht, so dass der Vermieter die Klage auch selbst einreichen kann. Aufgrund der Bedeutung des Klageverfahrens und der rechtlichen Fallstricke ist hiervon aber dringend abzuraten. Vielmehr sollte der Vermieter trotz der damit verbundenen Kosten sachkundige Hilfe hinzuziehen.

4. Und wer trägt die Kosten?

Reicht ein Vermieter Klage gegen den Mieter hat, hat er zunächst die Klage mit Gerichtskosten zu versehen. Beauftragt er zugleich anwaltliche Hilfe, so ist der Vermieter auch dazu verpflichtet, das entstehende Anwaltshonorar zu begleichen.Was sich für den Vermieter sehr nachteilig anhört, ist aber nur die halbe Wahrheit. Im Rahmen des Räumungsverfahrens wird zugleich auch über die entstandenen Kosten mit entschieden. Wird der Mieter antragsgemäß verurteilt und muss die Wohnung herausgeben, so ist der Mieter auch dazu verpflichtet, alle Kosten zu erstatten, die dem Vermieter mit Einlegung der Räumungsklage entstanden sind.Übrigens können auch Kosten für ein anwaltliches Kündigungsschreiben erstattungsfähig sein, wenn die Kündigung auf eine Pflichtverletzung des Mieters zurückzuführen ist.Die Höhe der Kosten hängt von der Miethöhe ab. Als Berechnungsgrundlage (sogenannter Streitwert oder Gegenstandswert) wird hierbei die Jahreskaltmiete herangezogen. Bei einer Miete von 500,00 € kalt beträgt der Streitwert daher 6.000,00 €. Anhand dieses Streitwert können sodann die genauen Kosten berechnet werden. Auskünfte hierzu erteilen selbstverständlich die Vermietervereine und Anwälte. Informationen hierzu können auch im Internet unter dem Stichwort "Prozesskostenrechner" aufgefunden werden.

5. Und nach der gerichtlichen Entscheidung?

Das gerichtliche Verfahren schließt - wenn es nicht zu einer freiwilligen Einigung kommt - mit einer gerichtlichen Entscheidung, in der Regel einem Urteil ab.Das heißt nun jedoch nicht, dass der Mieter alleine aufgrund des Urteils der gerichtlichen Anordnung Folge leistet. Sollte der Mieter noch immer nicht ausziehen oder die Räume herausgeben, so ist auf der Grundlage des Urteils eine Zwangsvollstreckung möglich. HIerfür wird der Gerichtskostenvollzieher mit der sogenannten Räumungsvollstreckung beauftragt.Wird der Gerichtsvollzieher mit der vollständigen Räumung beauftragt, so zieht dieser zu der Räumung einen Schlosser und ein Speditionsunternehmen hinzu. Die Mieter werden aus der Wohnung geworfen, das Schloss getauscht, der neue Schlüssel nur dem Vermieter übergeben und die Gegenstände des Mieters außerhalb der Wohnung eingelagert.Auch hier muss der Vermieter zwar grundsätzlich in Vorleistung treten, die Kosten sind allerdings von dem Mieter zu erstatten. Gerade im Gewerberaummietrecht kann sich für den Vermieter die Möglichkeit ergeben, durch sein Vermieterpfandrecht auf etwaiges Inventar zuzugreifen und auf diesem Wege einen finanzielle Entschädigung zu erhalten.Zur Kostenreduzierung wird häufig auch die Räumung nach dem sogenannten "Berliner Modell" eingesetzt. Hiernach verbleiben die Gegenstände zunächst in der Wohnung, so dass sich der Vermieter die Kosten für die Einlagerung zunächst einsparen kann. Allerdings muss der Vermieter dann in Eigenregie eine Lösung für die Lagerung der Gegenstände finden, sofern diese nicht entsorgt werden können.Je nach Sachverhalt gibt es weitere Möglichkeiten bei der Räumung, die stets im Einzelfall von dem Vermieter geprüft und gegebenenfalls mit dem anwaltlichen Beistand besprochen werden sollten.

6. Fazit

Im Wohnraummietrecht stellt die Räumungsklage die einzige wirkungsvolle Möglichkeit dar, um wieder in den Besitz einer vermieteten Wohnung zu kommen. Im Gewerberaummietrecht kann der Vermieter u.U. in besonderen Konstellationen auch das Mittel der Einstellung der Versorgungsleistungen nutzen.Auch wenn das Räumungsverfahren leider in der gerichtlichen Praxis zum Teil recht langwierig und kostenintensiv ist, sollten Vermieter vor allem dann, wenn sie sehr viel Wert auf einen Auszug legen oder die Mieten nicht ordnungsgemäß gezahlt werden, diesen Weg beschreiten, da ein zu langes Zuwarten häufig einen höheren Schaden verursacht als das Klageverfahren selbst. Wie bei allen juristischen Problematiken ist hierbei gerade im Bereich der Mietvertragskündigung und der Räumungsklage anzuraten, Rat bei fachkundigen Rechts- bzw. Fachanwälten oder den örtlichen Vermietervereinen einzuholen.

RA Maximilian A. Müller
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
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Der vorstehende Artikel erhebt nicht den Anspruch, eine abschließende rechtliche Beratung darzustellen. Fragen, Lob, Kritik und sonstige Anregungen zu dem Artikel sind gerne gesehen.
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