BGH lockert Anforderungen an Modernisierungsankündigung

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Keine überspannten Vorgaben für Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat gerade entschieden (BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az: VIII ZR 242/10), dass die Anforderungen für Vermieter an eine gemäß § 554 Abs. 3 BGB notwendige Modernisierungsankündigung nicht überspannt werden dürfen.

Im zugrunde liegenden Fall wollte ein Vemieter neben weiteren Modernisierungsarbeiten an einer Seite des Hauses Balkone anbringen, was dieser gegenüber seinen Mietern entsprechend ankündigte. In seinem Ankündigungsschreiben wies der Vermieter lediglich kurz in Stichpunkten auf die künftigen Baumaßnahmen hin und teilte den Zeitpunkt des Baubeginns, die geplante Gesamtbauzeit und die für die jeweils betroffene Wohnung veranschlagte Bauzeit sowie die voraussichtliche damit verbundene Mieterhöhung mit. Ein Mieter erachtetete dies nicht als ausreichend an und stellte sich auf den Standpunkt, dass der mit der Modernisierungsankündigung verfolgte Zweck verlangt, dass jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahmen in der Ankündigung beschrieben und jede Auswirkung mitgeteilt werden müsse, was hier nicht erfolgt sei. Der Mieter berief sich insoweit auf folgende Vorschrift:

§ 554 BGB: Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

(1) Der Mieter hat Maßnahmen zu dulden, die zur Erhaltung der Mietsache erforderlich sind.

(2) Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache, zur Einsparung von Energie oder Wasser oder zur Schaffung neuen Wohnraums hat der Mieter zu dulden.. .

(3) Bei Maßnahmen nach Absatz 2 Satz 1 hat der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme deren Art sowie voraussichtlichen Umfang und Beginn, voraussichtliche Dauer und die zu erwartende Mieterhöhung in Textform mitzuteilen.. .

Vor diesem Hintergrund erhob im weiteren Verlauf der Vermieter Klage auf Duldung der geplanten Baumaßnahme, welche in den ersten beiden Instanzen Erfolg hatte (Amtsgericht München, Urteil vom 15.10.2009, Az: 472 C 13274/09; Landgericht München, Urteil vom 23.06. 2010, Az: 15 S 22014/09). Der Mieter legte daraufhin Revision beim Bundesgerichtshof ein und scheiterte erneut.

Der beim BGH für das Wohnraummietrecht zuständige VIII. Zivilsenat bestätigte die beiden untergerichtlichen Entscheidungen zugunsten des Vermieters und wies darauf hin, dass die Modernisierungsankündigung einem Mieter lediglich eine zureichende Kenntnis dahingehend vermitteln müsse, in welcher Weise die Wohnung durch die Modernisierung betroffen sei und wie sich diese auf den zukünftigen Mietgebrauch und die zu zahlende Miete auswirkt. Nach Ansicht des Bundesgerichtshofes reicht es hierfür aus, sofern die Ankündigung den Mieter, welcher schließlich die baulichen Gegebenheiten der Wohnung kennt, in die Lage versetzt, sich ein realitätsnahes Bild von den beabsichtigten baulichen Maßnahmen zu machen. Diese Anforderungen hatte im vorliegenden Fall das Ankündigungsschreiben durchaus erfüllt, so dass der Mieter im Ergebenis die Modernisierungsmaßnahmen auch weiterhin dulden musste.