BGH: Zur Berechnung der Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau

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BGH: Zur Berechnung der Wohnfläche im frei finanzierten Wohnungsbau

Der 8. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) hat in einer am 24. März 2004 verkündeten Entscheidung festgelegt, dass einem Mieter bei einer erheblichen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche von der vertraglich vereinbarten Wohnfläche ein Minderungsrecht zustehen kann, ohne dass der Mieter eine konkrete Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit nachweisen muss. ( Az VIII ZR 295/03)

Zur Beantwortung der Frage, ob eine solche erhebliche Abweichung vorlag, musste sich der gleiche Senat in einer weiteren Entscheidung am selben Tag (Az VIII 44/03) mit der Frage auseinandersetzen, wie der in dem vorliegenden Mietvertrag über eine preisfreie Wohnung verwendete Begriff der "Mietwohnfläche" zu verstehen ist. Der BGH entschied, dass auch im preisfreien Wohnungsbau die Bestimmungen der §§ 42-44 II. BV als Maßstab herangezogen werden könnten.

Andreas Schwartmann
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Zunächst stellte der Senat fest, dass der Begriff der „Wohnfläche“ auszulegen sei, weil sich ein allgemein gültiger, völlig eindeutiger Sprachgebrauch für den Begriff Wohnfläche nicht entwickelt habe. Eine verbindliche Regelung zur Berechnung der Flächen im preisfreien Wohnraum fehle. Grundsätzlich sei aber der Begriff der "Wohnfläche" im Wohnraummietrecht auch bei frei finanziertem Wohnraum anhand der Bestimmungen der §§ 42 bis 44 II. Berechnungsverordnung (BV), die ab dem 1. Januar 2004 durch die Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (WoFlV) vom 25. November ersetzt worden sind, auszulegen und zu ermitteln.

Zwar bezögen sich die genannten Vorschriften ihrem Wortlaut nach nur auf den öffentlich geförderten Wohnraum und nicht auch auf den frei finanzierten Wohnungsbau. Sie führen nach Auffassung des Senats aber in der Praxis zu sachgerechten Ergebnissen und würden in größerem Umfang auch für die Ermittlung der Wohnflächen im preisfreien Wohnraum herangezogen. Dafür spräche zunächst, dass die Vorgaben, nach denen aufgrund der II. BV und der Wohnflächenverordnung die Wohnfläche zu berechnen ist, nicht durch die Preisbindung des Wohnraums bedingt seien.

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Für eine entsprechende Heranziehung dieser Vorschrift spräche auch, dass die DIN 283 Teil 2, die bis 1983 im frei finanzierten Wohnungsbau anwendbar war, im Wesentlichen mit §§ 42 bis 44 II. BVO und den Bestimmungen der Wohnflächenverordnung übereingestimmt habe. Zwar sei die DIN 283 seinerzeit zurückgezogen wurde. Daraus lässt sich nach Auffassung des Senats aber nichts gegen ihre inhaltliche Richtigkeit herleiten, denn der Grund der Aufhebung habe allein darin bestanden, dass ein Bedürfnis für eine Regelung zur Berechnung der Wohnfläche bei preisfreiem Wohnraum irrtümlich verneint worden sei.

Auch im frei finanzierten Wohnungsbau bestünde ein erhebliches praktisches Bedürfnis für die Anwendung eines allgemein anerkannten Maßstabes für die Wohnflächenberechnung im Mietrecht. Diesem Interesse könne durch die Heranziehung der II. Berechnungsverordnung in angemessener Weise Rechnung getragen werden.

Nach der Entscheidung des BGH werden diese Vorschriften bzw. die seit 1. Januar 2004 geltenden Vorschriften der Wohnflächenverordnung (WoFlV) auch für Fälle der vorliegenden Art maßgebend und eine entsprechende stillschweigende Vereinbarung der Vertragsparteien im Zweifel anzunehmen sein.


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