BGH: Miete für Dachterrassen muss sich an ortsübliche Sitte halten

Grundsatzurteil zur Berechnung von Balkon- und Terrassenflächen

Im Dauerstreit zwischen Mietern und Vermietern über die Anrechnung von Balkon- oder Terrassenflächen auf die Miete hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch ein Grundsatzurteil gefällt. Demnach gilt für vor 2004 geschlossene Mietverträge, dass Vermieter in der Regel bis 50 Prozent der Terrassenflächen auf die Wohnfläche anrechnen dürfen. Dies gilt allerdings nicht, wenn diese Flächen ortsüblich niedriger angesetzt werden. Gibt es im Mietvertrag keine gesonderte Regelung dazu, haben laut BGH "ortsübliche Berechnungsweisen den Vorrang". (AZ: VIII 86/08)

Für Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, gelten laut Urteil die Regeln der damals in Kraft getretenen Wohnflächenverordnung. Demnach dürfen Balkon- und Terrassenflächen in der Regel nur zu einem Viertel auf die Mietfläche angerechnet werden. Die Berechnung dieser Flächen ist von Bedeutung für Mietminderungen: Erst bei einer Abweichung der tatsächlichen von der vereinbarten Wohnfläche um mehr als 10 Prozent liegt ein Mangel vor, der den Mieter zu Mietminderungen berechtigt.

Im aktuellen Fall streiten die Parteien über die Miete und Flächenberechnung einer Maisonettewohnung in Köln, deren Größe mit "ca. 120 qm" angegeben ist. Die eigentliche Wohnfläche beträgt 90 Quadratmeter, die der beiden Dachterrassen insgesamt etwa 45 Quadratmeter. Laut BGH muss nun die Vorinstanz prüfen, ob der Vermieter die Terrassenflächen zu Recht mit 50 Prozent angerechnet hat. Oder ob in Köln solch eine Anrechnung ortüblich auf 25 Prozent begrenzt ist, wie es der Mieter behauptet.

22. April 2009 - 12.07 Uhr

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