BGH: Erstattung der Kosten einer Schönheitsreparatur bei unwirksamer Endrenovierungsklausel

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Der Bundesgerichtshof urteilte in einem Urteil vom 27.05.2009 (Az. VIII ZR 302/07), dass ein Vermieter bei unwirksamen Endrenovierungsklausel einem Erstattungsanspruch ausgesetzt sein kann. Dies gilt vor allem, wenn der Mieter Schönheitsreparaturen vor dem Auszug ausführte und dabei auf die Wirksamkeit der Regelung vertraute.

Sachverhalt

Thorsten Haßiepen
seit 2008 bei
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Im entschiedenen Fall hatten die Kläger eine bei dem Beklagten angemietete Wohnung nach fünf Jahren Mietzeit im Jahre 2004 renoviert. Zum Ende Mai 2006 kündigten sie dann das Mietverhältnis.

Da sie der Annahme waren, hierzu verpflichtet zu sein, nahmen sie vor der Rückgabe der Wohnung auch noch eine Endrenovierung vor.Eine wirksame Endrenovierungsklausel lag indes nicht vor, weshalb die Kläger nunmehr einen Ersatzanspruch in Höhe von Euro 1.620, also Euro 9,00 pro Quadratmeter Wand- und Deckenfläche, geltend machten. Nach erfolglosen Klagen in der ersten und zweiten Instanz, sprach der Bundesgerichtshof den Klägern nunmehr einen Ersatzanspruch zu.

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Entscheidung des BGH

Rechtlich hat es sich der Bundesgerichtshof nicht ganz einfach gemacht. So hat er zwar Schadensersatzansprüche und die sog. „GoA“ verneint, dafür aber einen Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung bejaht.

Im Ergebnis ist die für den Mieter letztlich weitestgehend egal, den bei dieser Diskussion geht es nur um die rechtliche Anspruchsgrundlage. Die Tatsache, dass Ersatz zu leisten ist, blieb vorliegend davon unberührt.

Ersatzanspruch wegen ungerechtfertigter Bereicherung

Der Bundesgerichtshof ist der Ansicht, die Kläger können einen Ersatzanspruch aus der sog. ungerechtfertigten Bereicherung haben. Eine wirksame Endrenovierungsklausel habe nicht vorgelegen und die Kläger (Mieter) hätten daher die im Vertrauen auf die Wirksamkeit der Klausel vorgenommenen Schönheitsreparaturen ohne Rechtsgrund.

Der Wert einer solchen rechtsgrundlos erbrachten Leistung habe sich nach dem Betrag einer üblichen, hilfsweise einer angemessenen Vergütung für die ausgeführten Arbeiten zu bemessen. Dabei müsse allerdings berücksichtigt werden, dass Mieter solche Leistungen regelmäßig auch in Eigenleistung oder unter Hilfe von Bekannten und Verwandten erbrächten. In solchen Fällen habe sich der Wert der Dekorationsleistungen üblicherweise nach dem zu bemessen, was der Mieter billigerweise neben einem Ersatz der freien Zeit als Kosten für notwendiges Material sowie als Vergütung für Arbeitsleistung der bekannten oder verwandten Helfer aufwendete oder hätte aufwenden müssen. Dieser Wert sei durch das Gericht zu schätzen. Wenn, wie im vorliegenden Fall, der Mieter beruflich auch als Maler und Lackierer tätig ist, so müsse auch geprüft werden, ob die Schönheitsreparaturen möglicherweise in Ausübung seiner selbständigen beruflichen Tätigkeit erfolgte.

Kein Schadenersatzanspruch

Einen Anspruch im Wege des eigentlichen Schadensersatzes verneinte der Bundesgerichthof hingegen. Dem Vermieter könne jedenfalls im entschiedenen Fall kein Vorwurf eines Verschuldens gemacht werden, weil er die unwirksamen Klauseln verwendet hatte.

Geschäftsführung ohne Auftrag ebenfalls verneint

Darüber hinaus scheide auch ein Aufwendungsersatzanspruch aus einer Geschäftsführung ohne Auftrag aus. Der Mieter werde nur im eigenen Rechts- und Interessenkreis tätig, da er aufgrund angenommener Verpflichtung Schönheitsreparaturen in der Mietwohnung vornehme.

Er führe somit kein Geschäft des Vermieters. Der Mieter wolle mit dieser Selbstvornahme der Reparaturen eine Leistung erbringen, die rechtlich und wirtschaftlich als Teil des Entgelts für die Gebrauchsüberlassung an den Mieträumen anzusehen sei.

Wert der Schönheitsreparaturen durch das Berufungsgericht festzustellen

Den vorliegenden Fall hat der Bundesgerichthof dann an das Berufungsgericht zurückverwiesen, da es an Feststellungen zur Höhe eines Anspruchs auf Herausgabe einer bei dem Beklagten eingetretenen Bereicherung fehlte.

Was ist zu tun ?

Handeln nach Auszug angezeigt

Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof einmal mehr die Rechte der Mieter gestärkt. Nunmehr muss sich ein Mieter nicht mehr, nur weil er Schönheitsreparaturen eben durchgeführt hat, vom Vermieter darauf verweisen lassen, dass er „eben Pech gehabt“ habe.

Er kann nun eine eigene Forderung eröffnen und sich die vergeblich erbrachte Leistung mangels Grundlage einer wirksamen Endrenovierungsklausel ersetzen lassen.

Prüfung der Klauseln erforderlich

Sollten Sie der Meinung sein, einen solchen Fall vorliegen zu haben, so ist es natürlich zunächst wichtig, schnellstmöglich die vereinbarte Endrenovierungsklausel auf deren Gültigkeit zu prüfen.

Gehen Sie daher mit Ihrem Mietvertrag und einer Aufstellung der erbrachten Schönheitsreparaturleistungen zu einem Rechtsanwalt und lassen Sie den Sachverhalt prüfen. Dieser weiß am besten, ob sich ein Vorgehen gegen den ehemaligen Vermieter lohnt.

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