Auswirkung der Umsatzsteuererhöhung auf Bauverträge?

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Baurecht, Architektenrecht Rubrik, Bauvertrag, Umsatzsteuererhöhung, Umsatzsteuer, Mehrwertsteuer, Bauträger, Bau

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Die Bundesregierung hat beschlossen, dass zum 01.01.2007 die Umsatzsteuer von 16 % auf 19 % erhöht wird. Welche Auswirkungen hat die Erhöhung auf Käufer und auf Bauwillige von Wohnimmobilien?

Für alle Personen, die keine Unternehmer im Sinne des Umsatzsteuergesetzes und Verbraucher sind und ihre Wohnimmobilie an Privatpersonen weiterverkaufen wollen, spielt die Umsatzsteuererhöhung keine Rolle.

Betroffen sind jedoch indirekt alle Verbraucher, die von einem Bauunternehmen eine Wohnimmobilie kaufen oder errichten lassen und den entsprechenden Vertrag noch dieses Jahr abschließen.

Grundsätzlich stellt der Bauunternehmer für seine Bauleistungen keine Umsatzsteuer direkt in Rechnung. Andererseits hat er an die für ihn arbeitenden Handwerker etc. Umsatzsteuer zu zahlen. Er wird deshalb in seinen Bedingungen des Bau- oder Bauträgervertrages eine Umsatzsteuerklausel, die eine Anpassung des Endpreises oder des Kaufpreises an die Umsatzsteuererhöhung vorsieht, anstreben.

Entscheidend für den Bauunternehmer ist bei seiner Preiskalkulation der Zeitpunkt des jeweiligen Umsatzes, d.h. zu welchem Zeitpunkt die von ihm geschuldeten Leistungen erbracht werden. Dabei gibt es Unterschiede zwischen einem Bau– und einem Bauträgervertrag.

Bei einem Bauvertrag beauftragt ein Bauherr ein oder mehrere Bauunternehmen mit der Errichtung des Hauses. Der oder die Bauunternehmer erbringen verschiedene Werkleistungen.

Welcher Umsatzsteuersatz anzuwenden ist hängt davon ab,

  • bei Teilleistungen: wann das jeweilige Gewerk fertig gestellt und abgenommen wurde
  • bei einer Gesamtleistung: wann die Schlussabnahme erfolgte

Der Zeitpunkt der Abnahme bestimmt zunächst umsatzsteuerlich, welcher Umsatzsteuersatz Anwendung findet, den der Unternehmer an das Finanzamt abführen muss.

Bei einem Bauträgervertrag kauft der Erwerber ein Grundstück oder einen Grundstücksanteil mit einem darauf zu errichtenden Haus oder einer Wohnung. Bei der Frage welcher Mehrwertsteuersatz anzuwenden ist, kommt es darauf an, wann der Erwerber über das Haus oder die Wohnung verfügen kann. Dieser Zeitpunkt wird im notariellen Kaufvertrag bestimmt. Gehen Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahren nach dem 31.12.2006 über, so muss der Bauträger 19 % Umsatzsteuer für seine Bauleistungen an das Finanzamt abführen.

Ob nun tatsächlich der Bauherr bzw. der Erwerber die Umsatzsteuererhöhung für Leistungen des Bauunternehmers nach dem 31.12.2006 zu bezahlen hat, hängt entscheidend von der vertraglichen Preisgestaltung ab.

Wurde beispielsweise eine vertragliche Preisvereinbarung vor dem 31. August 2006 getroffen, ohne festzulegen, dass der Preis ein so genannter Festpreis ist, kann der Bauunternehmer die Mehrwertsteuererhöhung für Bauleistungen nach dem 31.12.2006 nachverlangen. Haben Sie also vor, noch bis zum 31. August 2006 ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen oder die Herstellung zu beauftragen, verhandeln Sie eine Regelung, die Ausgleichsansprüche wegen der Umsatzsteuererhöhung ausschließt.

Wird der Bau- oder Bauträgervertrag nach dem 01. September 2006 geschlossen, hat der Gesetzgeber über das Umsatzsteuergesetz und über das Bürgerliche Gesetzbuch zu den Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen Preiserhöhungen für Bauleistungen innerhalb von vier Monaten nach Vertragsabschluss ausgeschlossen. D.h. der vereinbarte Preis kann dann nicht mehr um 3 % für eine innerhalb von vier Monaten erbrachte und nach dem 31.12.2006 abgenommene Bauleistung erhöht werden.

Unklarheiten über eine nachträgliche Umsatzsteuererhöhung vermeiden Sie, wenn Sie mit Ihrem Bauunternehmen einen Bruttofestpreis vereinbaren.

Mein Tipp: Achten Sie darauf, dass Sie einen Festpreis inklusive Mehrwertsteuer verbindlich bestimmen. Damit sind Ihre Raten und der Gesamtbetrag der Höhe nach sicher und Sie haben keine nachträgliche Umsatzsteuererhöhung zu befürchten.

Unwirksam sind jedoch Festpreisvereinbarungen, die nur gelten sollen, wenn bis zu einem bestimmten Termin mit dem Bau begonnen wurde, und sich andernfalls der neue Festfestpreis unter Berücksichtigung des erhöhten Mehrwertsteuersatzes bestimmt.

Umsatzsteuervereinbarungen, die nicht nur konkrete Kostenbelastungen aufgrund der Umsatzsteuererhöhung weitergeben, sondern zu zusätzlichen Gewinnen führen sind ebenso unzulässig.

Vor solchen Angeboten sollten Sie sich nicht täuschen lassen und den Zeitpunkt und den Preis für die jeweilige Bauleistung erfragen.

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