Außerordentliche Kündigung des Mietvertrages bei zu geringer Wohnfläche

Von Rechtsanwältin

Katja Schulze

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In den meisten Mietverträgen geben die Vermieter bei der Beschreibung der Mieträume auch die ungefähre Quadratmeterzahl der vermieteten Wohnfläche an. In der Vergangenheit sind derartige Angaben zur Wohnfläche wiederholt zum Zankapfel zwischen Mieter und Vermieter geworden.

So hat der Bundesgerichtshof (BGH) in der Vergangenheit bereits mehrfach entschieden, dass der Mieter Anspruch auf Minderung der Miete hat, wenn die tatsächliche Wohnfläche mehr als 10 % kleiner ist als im Mietvertrag angegeben (vgl. BGH, Urteil vom 07.07.2004, Az. : VIII ZR 192/03; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. : VIII ZR 133/03; BGH, Urteil vom 24.03.2004, Az. : VIII ZR 295/03).

In seinem aktuellen Urteil vom 29.04.2009 (Az. : VIII ZR 142/08) hat der BGH diese Rechtsprechung weitergeführt und dem Mieter bei einer Abweichung der Wohnfläche von mehr als 10 % ein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Wohnraummietvertrages zugestanden (BGH – Pressemitteilung vom 29.04.2009).

Im konkreten Fall wich die Wohnfläche um 22,63 % von der vereinbarten Wohnfläche ab. Nach Auffassung der Karlsruher Richter stellt dies einen Mangel der Mieträume dar. Dem Mieter wird dadurch der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache nicht rechtzeitig gewährt. Daher liegt für den Mieter ein wichtiger Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrages vor (§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 BGB).

Der BGH betont allerdings, dass das Recht zur außerordentlichen Kündigung im Einzelfall verwirkt sein kann, z. B. wenn der Mieter bei Mietbeginn oder danach die erhebliche Abweichung der Wohnfläche erkennt und dennoch keine außerordentliche Kündigung ausspricht. Im entschiedenen Fall fanden sich hierfür jedoch keine Anhaltspunkte.

In der Praxis ist bei Streitigkeiten um die vereinbarte Wohnfläche folgendes zu beachten:

Rügt ein Mieter eine Abweichung der vereinbarten Wohnfläche, ist zunächst zu klären, nach welchen Vorschriften die Wohnfläche zu berechnen ist. In Betracht kommen dabei die DIN 283, die §§ 42 – 44 II. BV sowie seit 01.04.2004 die Wohnflächenverordnung. Diese Vorschriften können jedoch z. B. dann nachrangig sein, wenn die Parteien eine andere Berechnung vereinbart haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich ist oder nach der Art der Wohnung nahe liegt. Erst wenn Klarheit über den Berechnungsmodus herrscht, kann geprüft werden, ob die Wohnfläche im Mietvertrag korrekt angegeben ist. Ist die Wohnfläche tatsächlich kleiner, kommt es auf die Höhe der Abweichung an. Beträgt diese mehr als 10 %, kann der Mieter zur Minderung der Miete oder zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt sein. Hierbei ist jedoch in jedem Einzelfall zu prüfen, ob diese Rechte des Mieters möglicherweise verwirkt sind.