Arbeitslosengeld 2: Verwertung von Hausgrundstück oder Eigentumswohnung?

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Die Vorgaben des Gesetzgebers

Von Rechtsanwalt Thomas Herz

Dieser Artikel geht der Frage nach, in welchen Fällen ein selbstgenutztes Hausgrundstück oder eine selbstgenutzte Eigentumswohnung verwertet werden muss, um Arbeitslosengeld 2 zu erhalten. Anlass hierfür ist eine höchst aktuelle Entscheidung des Bundessozialgerichts (Urteil vom 7.11.2006, Az. B 7b AS 2/05 R). Das Urteil stellt zumindest verbindliche Grenzen für die Verwaltung auf, wann die Verwertung einer Eigentumswohnung verlangt werden kann.

Thomas Herz
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Das Arbeitslosengeld 2 ist eine bedürftigkeitsabhängige Leistung. Ein Leistungsanspruch besteht daher nur dann, wenn bestimmte Einkommens- und Vermögensgrenzen nicht überschritten werden. Als Vermögen sind alle verwertbaren Vermögensgegenstände zu berücksichtigen. § 12 Absatz 3 Nr. 4 SGB II regelt hiervon eine Ausnahme: Ein selbst genutztes Hausgrundstück von angemessener Größe oder eine entsprechende Eigentumswohnung ist nicht zu berücksichtigen.

Richtgrößen des II. Wohnungsbaugesetzes (II. WobauG) gelten fort

Das Bundessozialgericht stellt bei der Konkretisierung des unbestimmten Rechtsbegriffs der ?angemessenen Größe? auf die zwischenzeitlich außer Kraft getretenen Bestimmungen des II. Wohnungsbaugesetzes (II. WobauG) ab.

Ausgehend von den Wohnflächengrenzen des § 39 WobauG sind Eigentumswohnungen nicht unangemessen groß, wenn die Wohnfläche bei einem Haushalt von vier Personen 120 qm nicht überschreitet. Bei einer geringeren Familiengröße sind für jede Person Abschläge von 20 qm vorzunehmen; wobei im Regelfall von einer Mindestzahl von zwei Personen auszugehen ist. Bei Einzelpersonen ist demnach eine Größe von 80 qm als angemessen anzusehen.Für Hausgrundstücke mit nur einer Wohnung stellt § 39 WobauG auf eine Fläche von maximal 130 qm ab. Das Bundessozialgericht musste sich im entschiedenen Fall jedoch nicht dazu äußern, inwiefern auch hier Abschläge vorzunehmen sind. Es ist deshalb bis auf weiteres davon auszugehen, dass auch eine Einzelperson auf 130 qm wohnen kann, wie es die Durchführungsbestimmungen der Bundesagentur regeln. Im Übrigen gehen die Durchführungsanweisungen der Bundesagentur bei einer Grundstücksfläche von 500 qm im städtischen und von 800 qm im ländlichen Bereich von einer angemessen Grundstücksfläche aus.

Da sich die angemessene Größe letztlich nach den Lebensumständen im Einzelfall richtet, kommt eine Erhöhung für pflegebedürftige oder behinderte Menschen in Betracht.

Werden die einschlägigen Wohnflächen- und Grundstücksflächen überschritten, ist eine mögliche Verwertung zu prüfen. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Verkehrswert ohnehin kleiner als der einschlägige Vermögensfreibetrag ist. Ein Grundfreibetrag in Höhe von 150 Euro je vollendetem Lebensjahr des volljährigen Hilfebedürftigen und seines Partners, mindestens aber jeweils 3.100 Euro sind geschützt. Der Grundfreibetrag darf jedoch für den volljährigen Hilfebedürftigen und seinen Partner jeweils 9.750 Euro nicht übersteigen.

Verwertungsausschluss bei Unwirtschaftlichkeit oder besonderer Härte

Die Verwertung des selbstbewohnten Hausgrundstücks oder der Eigentumswohnung ist ausgeschlossen, wenn sie offensichtlich unwirtschaftlich ist oder für den Betroffenen eine besondere Härte darstellt.

Für die Beurteilung der Unwirtschaftlichkeit gilt folgendende Faustregel: Die Verwertung ist offensichtlich unwirtschaftlich, wenn der Verkaufserlös unter Berücksichtigung der Verwertungskosten weniger als 90 % des Substanzwertes beträgt.

Eine besondere Härte kann zum Beispiel vorliegen, wenn die Immobilie der Altersvorsorge dient, um Lücken bei Kindererziehungszeiten oder langen Ausbildungszeiten abzusichern. Dagegen ist ein Verlust in der gesetzlichen Rentenversicherung, der auf Arbeitslosigkeit beruht, nicht über die Freibeträge hinaus geschützt. Eine besondere Härte kann auch bestehen, allerdings nur in engen Grenzen, wenn die Immobilie mit Schulden belastet ist.

Ermittlung des Verkehrswertes

Das Vermögen ist mit seinem Verkehrswert zu berücksichtigen. Unter dem Verkehrswert ist der Geldbetrag zu verstehen, der durch eine Verwertung des Vermögensgegenstandes im freien Geschäftsverkehr zu erzielen ist. Es muss jedoch eine wirkliche Verkaufschance bestehen. Bei der Feststellung des Wertes einer Immobilie sind dingliche Belastungen (Grundschulden, Hypotheken und Nießbrauch) zu berücksichtigen. Andere Verbindlichkeiten bleiben jedoch außer Betracht.

Ein Gutachten des kommunalen Gutachterausschuss, welches die Behörde kostenfrei einholen kann, sollte bei der Verkehrswertermittlung mit gesunder Skepsis begegnet werden. Selbst die Preisangaben im Kaufvertrag bilden nicht immer eine verlässliche Grundlage, wenn sich der Verkehrswert der Immobilien durch innere oder äußere Faktoren geändert hat. Gleich gar nicht kann der mögliche Kaufpreis die Frage beantworten, ob ein Grundstück rein faktisch unverkäuflich ist oder nicht (Marksättigung).

Art und Weise der Verwertung

Ein Verwertungszwang bedeutet jedoch nicht zwangsläufig den Verkauf des Grundstücks. Aus Gründen der Verhältnismäßigkeit ist die Preisgabe des Grundstücks das letzte Mittel der Wahl. Wenn das Grundstück objektiv nicht zu verkaufen ist, kommen zumindest noch andere Formen der Verwertung in Frage. Hier wäre in erster Linie an eine Beleihung, Vermietung oder Verpachtung zu denken.

Selbst wenn ein Verkauf des Grundstückes in Frage kommen sollte, kann ggf. nur die Verwertung von eigentumsrechtlich abtrennbaren Gebäuden oder Grundstücksbestandteilen durch Verkauf verlangt werden. Zum Beispiel durch Bildung in sich abgeschlossener Eigentumswohnungen oder Teilung des Grundstücks. Ist das Grundstück nicht teilbar, kann vom Hilfebedürftigen nicht erwartet werden, sein selbst bewohntes Grundstück zu verkaufen, um an anderer Stelle ein neues Grundstück mit einem vorhandenen oder noch zu bebauenden Gebäude zu kaufen. Der Hilfebedürftige ist hier vielmehr nur gehalten, mögliche Ertragsquellen nutzen.

Genaue Einzelfallprüfung

Sofern die Behörde den Bezug von Arbeitslosengeld 2 von der Verwertung eines selbstgenutzten Hausgrundstückes oder einer selbstgenutzten Eigentumswohnung abhängig macht, sollte man anwaltlichen Rat bei einem Spezialisten einholen. Ob eine Verwertung verlangt werden kann, ist fast immer eine Frage des Einzelfalles, wie der Autor aus der Praxis selbst weiß. Nur eine genaue Einzelfallprüfung kann hier vor einem möglichern Schaden schützen.

Rechtsanwalt Thomas Herz

Kanzlei Bobach, Borsbach & Herz
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